על פי מדד מחירי דירות הכולל דירות חדשות ויד שנייה (שינוי מחירים בניכוי איכות), ומהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר - פברואר 2024 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2023 - ינואר 2024, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.0%. כך עולה מנתוני הלמ"ס, אפריל 2024. בתל אביב לעומת זאת נרשמה דווקא ירידת מחירים של 1.8%, בהשוואת העסקאות שבוצעו בינואר-פברואר 2024 לינואר-פברואר 2023. ועדיין, כשמלחמת "חרבות ברזל" ברקע, ולמרות השפעת המצב הביטחוני ועליית הריבית, תל אביב ממשיכה להיות "עיר ללא הפסקה" גם בתחום הנדל"ן, כפי שמעידים נציגי חברות בנייה המובילות.
ההיצע והביקוש בימי מלחמה
"אנו נמצאים באחת התקופות המורכבות ביותר שידעה מדינת ישראל מאז הקמתה, בגלל מלחמה ארוכה, קשה וכואבת המשפיעה על כלל תחומי חיינו. אחד התחומים המרכזיים המושפעים בצורה ישירה הוא ענף הנדל"ן, עם דגש על תחום הנדל"ן למגורים וההתחדשות העירונית", אומר יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו. "למרות אותם אתגרים ובעיות, נדמה כי ההשפעה על שוק הנדל"ן בתל אביב כמעט ולא קיימת, כשרוכשי דירות והמשקיעים ממשיכים קדימה, תוך הסתכלות ארוכת שנים והבנה כי מדובר במוקד התרבותי, החברתי והכלכלי מוביל במדינת ישראל". יאיר גרין, משנה למנכ"ל חברת אדם שוסטר, ממשיך ומדגיש כי הניסיון מוכיח שתל אביב משמשת מראה למה שקורה בכל המדינה, עם דגש על חוסר הוודאות. "יחד עם זאת", הוא מוסיף, "כללי המשחק כאן קצת שונים.כעיר ללא הפסקה, תל אביב לא עוצרת גם עכשיו", הוא אומר. "בתחילת המלחמה נסגרו אתרי בנייה למספר שבועות, ובהם לא ניתן היה לקדם ביצוע. עם הסרת המגבלות המשיכה תנופת הבנייה בכל הכוח, כשהיא ניכרת גם במסגרת קידום התשתיות, קווי הרכבת הקלה שנמצאים בעבודה ותשתיות ציבוריות חשובות שמקדמות את העיר במהירות שמאפיינת אותה. בנוסף אושרו לאחרונה תוכניות חדשות, מעבר לתוכניות הרובעים, תוך מתן ודאות תכנונית ליזמים באזורים שצפויים להתפתח בשנים הקרובות, במקביל להקמת קווי הרכבת".
אסף סימון, מנכ"ל חברת בסט ייזום, מסכים גם הוא כי העיר הפכה לסמן ימני גם בתחום הנדל"ן, ולכן לטענתו היא נפגעה מעליית הריבית ומהמצב הביטחוני בצורה הכי משמעותית. "השכבה הראשונה, שהייתה מנוע הצמיחה העיקרי של המכירות בעיר, היא של אנשי הייטק. לכן מהרגע שענף זה נכנס למגננה, הדבר השפיע על קצב המכירות שהואט ועל מחירי המכירה שירדו". סימון גם מסביר כי למרות פרויקטים רבים שהבשילו ברובעים 3 ו-4, ומכיוון שרובם בעלי אותם מאפיינים כתוצאה מאחידות הנחיות הרשות מהקומית, ישנו עודף היצע שעומד מול הביקוש שירד. "כך" הוא ממשיך, "התחדדו חשיבות זהות היזם, הביצוע העצמי של החברה והעמידות הכלכלית שלה, בנוסף לאופי המוצר. אם בעבר עבור כל דירה עמדו רבים בתור, כיום הרוכשים נכס למגורים וגם המשקיעים מאוד מקפידים על איכות המוצר. בנקודה זו חשוב גם לזכור כי לעיתים כעומק המבצע עומק הסיכון".
לעומתו סבור מיקי זיסמן, יו"ר ושותף בחברת בולווארד ג'נסיס, כי המלחמה דווקא עוררה את שוק הנדל"ן בעיר: "בתקופה שקדמה למלחמה חשנו בלימה בעסקאות מכר, שנבעה בין היתר כתוצאה מעליית ריבית ואי הוודאות הכללית. מתחילת המלחמה היו חברות רבות שביקשו להראות לבנקים המלווים התקדמות במכירות ויצאו במבצעי הטבות. התוצאה היא שמחירי הדירות נותרו ברמתם הקודמת, כשעבור הרוכשים המבצעים נתפסו כהטבה של מאות אלפי שקלים שתרמה לסגירת העסקה. בנוסף, רבים שהמתינו על הגדר וציפו שמחירי הדירות ירדו, הבינו שהירידה לא תתרחש וכי צפויה עליית מחירים נוספת. זאת עקב המחסור הקבוע בהיצע בעיר, בעובדים ובפתיחת קווים נוספים של הרכבת הקלה".
בנוסף למצב הביטחוני ועליית הריבית, וכמי שחווים את שוק הנדל"ן בעיר מדי יום, מהם לדעתכם הגורמים המשפיעים על מחירי הנדל"ן בעיר?
סימון: "מדינת תל אביב, שפועלת בדומה לערי בירה מובילות בעולם, מושפעת ממצב הרוח הכללי ומאי הוודאות וחוסר הביטחון שמונעים מרבים לשלם עבור מחירי הדיור הגבוהים בעיר. כפי שהסברתי, אותם ילדים שעובדים בהייטק, שבעבר נכנסו למשרד המכירות כי חשבו שיש להם אופציות שיבשילו למיליונים, היום הרבה יותר זהירים".
גרין: "הגורמים העיקריים המשפיעים על מחירי הנדל"ן הם היקפי היצע וביקוש. היות ובתל אביב אין כמעט קרקעות פנויות, הדרך לייצר דירות חדשות היא בעיקר באמצעות עסקאות התחדשות עירונית שהן מנוע הצמיחה של תחום הנדל"ן בעשור האחרון. גורמים נוספים הם היצע הקרקעות הנמוך ומספר יחידות הדיור החדשות שיוצאות לביצוע כל שנה ביחס לביקושים הגבוהים. יחד עם עליית תשומות הבנייה וההתייקרות הכללית במשק לרבות הריבית, ללא קשר למלחמה הקשה שמשפיעה באופן ניכר, ומשכי הזמן הארוכים בישראל לקידום פרויקטים, נוצר מצב בו מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות גם בתל אביב".
ומה בנוגע לאחד האתגרים שמציבה העיר, שרבים טוענים שהפכה לאתר בנייה?
זיסמן: "אני לא מודאג. נכון שיש היום עבודות תשתיות מאסיביות בעיר אבל יחד עם זאת, צריך לזכור שהן 'הרע ההכרחי', כי לא ניתן לשדרג תשתיות ולהצעיד את העיר קדימה מבלי שהעבודות מעל ומתחת הקרקע ישפיעו על מרקם החיים היומיומי. בסופו של דבר הרווח הוא כולו של התושבים והמבקרים שעוד יבואו, וזה ללא ספק שווה את זה. אני דווקא מחזק את הרשות המקומית על הפיתוח המשמעותי שעוברת העיר. דוגמה לכך היא העבודות המבוצעות כיום על הקו הסגול של הרק"ל שגרמו לסגירת רחובות שלמים. ברגע שגם התוואי הזה יפתח, אפשר יהיה להגיע בדקות ספורות מאזור אחד לשני, דבר שישפר משמעותית את איכות החיים של התושבים והמבקרים, ובתקווה יוריד מהכביש כלי רכב רבים".
סימון: "מנהלת התכנון בעיר ניו יורק אמרה לי פעם כי עיר היא אורגניזם חי, ואם לא נחדש ונקדם אותה היא תמות. מה שתל אביב עוברת כיום, כעיר הכי מבוקשת שעוברת התחדשות, אכן יוצר אי נוחות. יחד עם זאת, לאחר כמה שנים התושבים ייהנו מרכבות נוסעות, שבילי אופניים רבים ואיכות חיים".
גרין: "כעיר שלא נחה, מתחדשת ומתפתחת כל הזמן, זה בדיוק היופי של תל אביב. אמנם בטווח הזמן הקצר זה מהווה מטרד מסוים לתושבי העיר, אך בתוך מספר שנים יסתיימו העבודות, הרכבות יופעלו, תנועת הרכבים תפחת, התשתיות יוקמו, הבניינים החדשים ייבנו, והעיר ותושביה ייהנו משלל האפשרויות שיש לתל אביב להציע. חשוב לציין כי לצד המתכונת החדשה והמודרנית, ישנם אזורים בהם הוגבלה הבנייה לטובת שמירה על צביון העיר, כולל שימור אתרים בעלי ערך אדריכלי מיוחד".
רוזיו: "אחת הבעיות הקשות בביצוע התחדשות עירונית דווקא בעיר תל אביב היא הצפיפות הקיימת המשולבת עם כבישים צרים ועבודות הרכבת הקלה בעיר. להבנתנו, השילוב של עבודות אלו עם פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, צפוי להמשיך ללוות את תל אביב בשנים הקרובות, מה שיגביר את המציאות הנוכחית של פקקים ארוכים והסדרי תנועה קשים ביותר. לזה יש להוסיף את הפגיעה המשמעותית בחלק גדול מהעסקים הנמצאים בתוואי הרכבת, והרי לכם אתגר משמעותי למטרופולין עסקי, חברתי וכלכלי כמו תל אביב. עם זאת, הכרחי לבצע תכנון לטווח הארוך ואין ספק כי תל אביב הולכת לשנות את פניה באופן משמעותי. כך, הרכבת הקלה תספק פתרונות תחבורה מתקדמים, שיפחיתו את העומס בכבישים וישפרו את איכות החיים של התושבים. בנוסף, ההתחדשות העירונית תתרום לחידוש התשתיות, לשיפור המרחב הציבורי ולהעלאת איכות המגורים בעיר. התהליכים הללו, למרות הקשיים הנוכחיים, מבשרים על עתיד מבטיח ומתחדש לעיר".
עיר פתוחה לשינויים, טרנדים ומגמות
המשורר נתן אלתרמן כתב על תל אביב: "ויש בה איזה חן שהוא, שלאחרת אין שהוא…לא, אין בה כל ממש שהוא…ובכל זאת יש בה משהו..." ואכן, העיר תל אביב מובילה בכל פרמטר, כולל בטרנדים ומגמות, אותם מזהים גם המשתתפים בכתבה זו. סימון מודה כי תל אביב היא עיר פתוחה לשינויים, המשמשת כמקום היחיד בו אנשים מוכנים לשלם הרבה כסף לדירה קטנטנה של 40 מ"ר בלבד. מגמה נוספת אותה הוא מזהה לאחרונה היא של תושבים שהופכים דירות של 180 מ"ר לדירות 2-3 חדרים, כדי לארח במרחב הסלון והמטבח וליהנות מהעושר התרבותי, מהקרבה לים ומכל מה שיש לעיר להציע.
גרין מבקש להתייחס לאזורי ביקוש מוגברים, המזוהים לדבריו ברובעים 3 ו-4, בהם גם קיימת בנייה רבה לאור אישור התוכניות ע"י עיריית תל אביב-יפו. זאת בנוסף לאזורים נווה אביבים ורמת אביב הירוקה שבצפון העיר. "לאחר תקופת הקורונה בה רבים שהו יותר בבית, כולל עבודה מהבית, גבר הביקוש למגורים שמאפשרים שימושים נוספים נלווים דוגמת חדרי כושר, חללי עבודה משותפים, בריכת שחיה וכדומה. במסגרת פרויקטים מסוג זה שאנו מקדמים, אנו משלבים את החללים הציבוריים הללו לנוחות רוכשי הדירות וליצירת תחושה שהבית יכול להעניק הרבה מעבר למגורים בלבד. מדובר בסביבת חיים מלאה, מבלי להידרש להניע את הרכב ולנסוע למקומות הומי אדם".
גם זיסמן מתייחס למגמה נוספת ומשמעותית שאופיינית לתל אביב, במיוחד לרובעים 3 ו-4, שהיא הורדת תקני החניה לדירות בהתחדשות עירונית למינימום ואפילו לאפס. "לפי תקן החניה החדש", הוא מסביר "רק לאחת מכל 0.6 דירות חדשות תהיה חניה צמודה. מדובר בסוגיה מורכבת המשפיעה גם על פרויקטים של התחדשות עירונית, ובעיקר על פלח היוקרה. יחד עם זאת, צריך לזכור שנבנות בכל פרויקט גם הרבה דירות קטנות שככל הנראה יושכרו, עבורן מקום חניה פחות רלוונטי. מה גם שהעיר מציעה, ותציע בעתיד, פתרונות תחבורתיים טובים דוגמת הרק"ל ושבילי אופניים". לדבריו, תל אביב גם מוסיפה להוביל את שוק היוקרה בישראל, ואף מעמיקה את אחיזתה בשוק זה כשהימצאותה במקום הראשון בסולם היוקרה הוא הדבר הטבעי ביותר "ממש כמו לונדון, פריז או ניו יורק".
מילה לסיום.
"תל אביב היא עיר שכולם רוצים להיות בה", מסכם סימון ומסביר כי בסופו של דבר, ולמרות האתגרים הרבים, לתל אביב יש סייקל כלכלי טוב. "זה אומר שכשרע רע באופן קיצוני, וכשטוב זה הכי מהיר והכי חזק, בדומה כאמור לערי בירה כלכליות בעולם. כך העיר, שנהנית מביקוש פנימי, ארצי ועולמי, תהיה הראשונה שתתאושש גם ביום שאחרי", הוא מבטיח. גרין מוסיף כי מכיוון שתל אביב מאופיינת גם במעורבות גבוהה של משקיעים, תושבי חוץ, ובתקופה זו גם של יהודי התפוצות שחשים שזה הזמן לרכוש דירה בעיר, "אותם אנו פוגשים לעיתים תכופות במשרדי המכירות שלנו", נוצרת פעילות ענפה של ביקושים מסוג זה שמביאה לעליית מחירים בעיר.
גם זיסמן אופטימי: "הקו האדום של הרק"ל שנפתח לפני שנה מהווה נדבך חשוב במהפכה התחבורתית העוברת על תל אביב, מעל ומתחת לקרקע. זו מתבטאת בין השאר בקישוריות הטובה והמהירה יותר בין חלקי העיר הנמצאים על התוואי, בהשבחת ערכם של הנכסים הנמצאים על תוואי הרק"ל, ובעיקר על אלו הנמצאים בסמיכות לתחנות. מהפכה זו תרמה ללא ספק ועוד תתרום לעליית המחירים המשמעותית ביותר ברחבי העיר. להערכתי, עליית מחירים זו עוד צפויה להמשיך עם הפתיחה ההדרגתית של שאר הקווים בעשור הקרוב, ולהפוך את תל אביב לאחת 'מערי העולם' המובילות".
רוזיו מבקש להדגיש את אחד המאפיינים החשובים לעסקת נדל"ן טובה - המיקום, שלדבריו מאוד רלוונטי כשמדובר בתל אביב. "לכן", הוא אומר "לא ניתן לדבר בצורה כוללת ורחבה. מדובר בעיר עם עשרות אזורי מגורים בעלות מורכבויות שונות, כשלכל אזור יש את המשתנים המשפעים על היבטי הנדל"ן. כחברה שיוזמת כיום פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי תל אביב, אנו מודעים למשתנים הקיימים בין שני פרויקטים הנמצאים לכאורה באותו אזור בעיר". רוזיו גם מבקש להתייחס ליום שאחרי: "לאחר המלחמה אנו צופים התחזקות משמעותית בדרישת בעלי הדירות בעיר לבצע תהליכים של התחדשות עירונית, כדי לחדש ולמגן שכונות. מניסיוננו, בהובלת עשרות פרויקטים בעיר, אנו רואים שכמעט תמיד המציאות חזקה מכל, וכך גם תל אביב תמשיך לייצר מגוון רחב מאוד של רוכשי דירות, החל ממשקעי נדל"ן ישראליים וזרים ועד לזוגות צעירים ומשפחות. אנו מלאי תקווה כי גם הרשויות המקומיות והממשלה יבינו את החשיבות של ההתחדשות העירונית בחיזוק הצורך במגורים ובהגנה על תושבים, ויעניקו פתרונות שיקלו על יזמי נדל"ן ובעלי דירות להניע את התהליך".
