העיר תל אביב ייחודית ולא דומה לאף מקום אחר מהרבה בחינות, ומתברר שגם בכל נושא ביצוע הבנייה בעיר – יש לה דקויות ואילוצים משל עצמה. מי שמתמחה היטב בכל הדקויות הללו הוא שי פולונסקי, היזם, הבעלים והמנכ"ל של חברת Boulevard.
חברת Boulevard מיצבה את עצמה ב-20 השנים האחרונות בהיי-אנד של שוק ההתחדשות העירונית בתל אביב-יפו, עם סטנדרטים של יוקרה. אלה מבוססים על כבוד להיסטוריה האדריכלית של העיר ומבט אל תל אביב של העתיד, על המרקם האנושי הדינמי והייחודי שלה וסגנון החיים של תושביה. החברה מתמחה בפרויקטים של תמ"א 38/2 – הריסה של בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה, בעיקר בצפון הישן של העיר ובמרכזה, ובנייתם מחדש. בחברה משווקים במחיר גבוה יותר מפרויקטים שכנים, מכיוון ש-Boulevard מבטיחה איכות בנייה ברמה גבוהה ביותר עם איכות גימור של High-End Luxury. הסטנדרט בא לידי ביטוי בין היתר במטבחים תוצרת חוץ, ריצוף יוקרתי, פרקט תלת שכבתי, מערכות אלומניום פרופיל דק עם צלונים כלואים חשמלאים, מערכות מיזוג שקטות vrf ועוד.
מה ההבדל בין פרויקטי תמ"א 38/2 בתל אביב לבין מקומות אחרים בארץ?
"בתל אביב יש אילוצים שאין כמעט באף מקום אחר. הגישה לאתרי הבנייה והיציאה מהם ברחובות ת"א היא מאוד מורכבת, ועל כל סגירת כביש כיום העירייה מבקשת להציב פקח. המצב הוא כל כך מורכב, שאנחנו מתכננים כיום את יציקות הבטון בהתאם ללוחות הזמנים והתנועה ברחוב. מרגע שמשאית בטון יוצאת מהמפעל יש לה חלון זמן של בין שעתיים לשלוש שעות בו חייבים ליצוק את הבטון, אם יש פקקי תנועה משמעותיים, הבטון מתקלקל ופסול לחלוטין ליציקה ואנו מאבדים חומר יקר וזמן יקר".
"אילוצים נוספים קשורים לרגישות לשכנים. כל תלונה של שכן יכולה להביא פקח שעוצר את העבודה, לכן אנו דואגים לקיים קשר שוטף עם השכנים כדי לבצע את התהליך לשביעות רצונם. אנחנו פונים אליהם ומעדכנים אותם מה צפוי לקרות. אנחנו מנחים את הקבלנים שלנו להיות שגרירים אל מול השכנים, כי בהגדרה השכנים תמיד צודקים וצריך להתחשב בהם. יש רחובות שבהם אני מעדיף שלא לקחת בכלל פרויקטים כי החשיפה שם לתלונות היא גבוהה מאוד, למשל רחובות שיש בהם הרבה ילדים קטנים שהולכים לבית הספר. הרגישות של ההורים היא כל כך גבוהה, שהם יכולים לעצור את אתר הבנייה מדי שבוע עם דו"חות פיקוח, אז אעדיף שלא לבנות שם או להכניס את זה כמקדם בלוחות הזמנים שאני מתכנן מראש. לכל עצירה של האתר יש משמעות כספית עצומה עבורנו ולכן אנחנו נמצאים בדיאלוג מתמיד עם השכנים והשטח".
"צריך לזכור שגם מחירי הביצוע בת"א גבוהים יותר ב-20%-25% מהעלויות בשאר המדינה. אם מחוץ לת"א עלות הבנייה היא בסביבות7,000 – 8,000 שקלים למטר, בתל אביב זה כבר חצה את רף עשרת אלפים השקלים".
מה לגבי דיאלוג עם הדיירים בעלי הזכויות בפרויקטים?
"מכיוון שאלו פרויקטי תמ"א, יש לנו לקוחות מרגע החתימה על הפרויקט עד סופו. הם מקבלים דיווח חודשים על התכנון, הביצוע שנעשה בשטח, כולל צילומים, האם זה עומד בלוחות הזמנים ומה צפוי לקרות בחודש הבא. בכל בניין נתון יש15-20 בעלי זכויות, לכן ההתנהלות מולם היא בשיח משתף. זו התייחסות שאנחנו נערכים אליה לפרטי פרטים ומתייחסים אליה בכובד ראש".
ומהי השפעת עבודות התשתית בתל אביב על הפרויקטים?
"כל החפירות לטובת הרכבת הקלה, שנעשו ברחוב אבן גבירול, שינו את כל מפלס מי התהום בתל אביב, ויצרו לנו התמודדות עם השפלת מי תהום שלא הייתה מתוכננת כלל כשחתמנו על הפרויקטים לפני שלוש-ארבע שנים. נתקלנו בכמה אירועים משמעותיים שעלו לנו מיליוני שקלים. בזמן החפירות לרכבת הקלה, הם שואבים את מי התהום ומחזירים אותם בחזרה בבת אחת וזה גרם לעלייה של מפלס מי התהום ברחובות הסמוכים. הנזק היה משמעותי: נאלצנו לפרוס מערכות השפלה של מי התהום במקומות שבהם ידענו לפי המדידות בתחילת הפרויקט שמי התהום נמוכים משמעותית מפני הקרקע. לא מעט יזמים נתקלים בבעיה הזו".
קומבינציה למתקדמים
פולונסקי קורא בחיוך לפרויקטי התמ"א הללו "קומבינציה למתקדמים", אך יש לכך שני פרמטרים חשובים שהוא לא מתפשר עליהם: "איכות ביצוע גבוהה מאוד כי אנחנו מוכרים דירות יוקרה, ואם לא נעמוד בהבטחות הללו, המוניטין עלול להיפגע. יש סטנדרט בולווארד שאנחנו מתחייבים לעמוד בו ולכן עבודות הגמרים מלוות ע"י מפקח מטעמנו שמתמחה בעבודות גמר על מנת לסייע לקבלן לעמוד בסטנדרט בולווארד". הוא מסביר, "עמידה בסטנדרט גבוה היא גם עמידה מדוקדקת בלוחות הזמנים כי כל עיכוב יוצר נזק דרמטי עבורנו היזמים. העונש מופיע מיד והוא במזומן – ויכול להגיע לכ-400 אלף שקלים על כל חודש עיכוב".
מה השתנה בפעילות מאז פרוץ המלחמה באוקטובר האחרון?
"מאז אוקטובר כמעט כל הספקים עצרו אשראי לקבלנים. המשמעות היא שאנחנו כיזמים צריכים לנהל את כל אירוע האשראי הזה ולתת גיבוי לספקים כדי שאלה יעניקו מרווחים לקבלנים. לקבלנים אין איתנות פיננסית עמוקה, ועוד לפני המלחמה זה דרש מאיתנו היזמים להיות מעורבים רבות בניהול היומיומי ולוודא שהקבלן מנהל את עצמו נכון. בכל האתרים יש לי נציג של חברת פיקוח מטעמי שמסייעת לקבלן להתנהל נכון. מכיוון שכל החשיפות נמצאות אצלי, אז כל בעיה של קבלן מתגלגלת אליי. המצב החדש דרש מאיתנו להיות הרבה יותר מעורבים ובתקשורת שוטפת עם הספקים. כמובן שגם קשה מאוד להשיג פועלים מאז פרוץ המלחמה, ואנחנו מעורבים בנושא מול חברות כוח האדם שעובדות מול הקבלנים".
תל אביבית זו שפה בפני עצמה
מכיוון ש-Boulevard היא חברה עם ניסיון משמעותי בפרויקטים מסוג זה בתל אביב, מאוקטובר היא מקבלת פניות מיזמים בעלי פורטפוליו של פרויקטים חדשים שמבקשים לשתף עמם פעולה כדי להיעזר בניסיון ובמומחיות שלהם בסוגיות הייחודיות של העיר. "יש יזמים שאומרים לי: אני לא יודע לדבר תל אביבית, זו שפה בפני עצמה", מסביר פולונסקי.
ב-Boulevard יש כרגע שבעה פרויקטים בביצוע, ועוד שלושה יצטרפו לביצוע עד סוף השנה. החברה כבר חתמה על עוד שבעה פרויקטים נוספים בעיר שנמצאים כעת בתהליכי רישוי.
והחזון לעתיד?
"אנחנו נמשיך להרחיב פעילות בת"א כי אנו מאמינים בה וזו המומחיות שלנו. תקופת המלחמה והעיכובים עומדים ליצור מחסור בדירות בעיר כי יש מאות בקשות להיתרי בנייה בת"א שהיזמים עדיין לא שילמו את האגרות שלהן מכיוון שהם חוששים לצאת לביצוע. עבורנו זו מורכבות שיוצרת הזדמנות".
בשיתוף Boulevard
