"ביצוע עסקאות בנחלות זהו עולם שלם הדורש מומחיות ספציפית, לאור העובדה כי מתחוללים בו שינויים דינמיים, בהתאם להחלטות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – הגוף העיקרי שמולו צריך להתנהל", כך אומרת עו"ד לילך אקרמן, בעלת משרד שתחום עיסוקו העיקרי הוא ליווי עסקאות במגזר הכפרי. דוגמה לדינמיות הזאת, לפי עו"ד אקרמן, הן החלטות רמ"י שהתקבלו בשנה האחרונה בעקבות מלחמת חרבות ברזל. "רמ"י מעניקה כיום פטור מדמי היוון לנחלות באזורי קו העימות ולבעלי נחלות שהם הורים או בני זוג שכולים. זהו בפועל מענק כספי שיכול להגיע לכמה מיליוני שקלים", היא מסבירה.
מה הסטטוס התכנוני הקיים כיום בנחלות במגזר הכפרי?
"הסטטוס משתנה בין נחלה מהוונת לנחלה שאינה כזו. כך, בנחלה שבה לא שולמו דמי היוון לרמ"י, או בעל הנחלה לא נכנס למסלול הסדר אשר מנתק את הרצף הבין-דורי, חלה חובה לשמור על רצף בין-דורי. כך, למשל, בעל נחלה שהוא רווק לא יוכל לבנות בית נוסף בנחלה שכן אין לו רצף בין-דורי, וכך גם הורה לא יוכל לבנות בנחלה שני בתים לשני ילדים. לעומת זאת, בנחלה שבה כבר שולמו דמי ההיוון ניתן לבנות בהתאם לתב"ע שבתוקף ללא מגבלות, ואף ניתן לבצע פיצול מנחלה או לממש את מלוא הזכויות הקיימות והפוטנציאליות.
"כמו כן, היוון הנחלה מאפשר להשכיר את הבית השני או השלישי בנחלה, מה שלא קורה בנחלה שלא הוונה, וגם מאפשר פיצול מגרש מנחלה והפיכתו ליחידה עצמאית שניתן למכור אותה גם לצד ג'. ההיוון חשוב גם בכל הנוגע לצוואות ולירושות - בעיקרון נחלה לא מהוונת היא לא חלק מהעיזבון, ומה שחל במקרה כזה הוא הסכם המשבצת הקיים לרמ"י מול האגודה החקלאית.
"בהסכמי המשבצת נקבע כי במקרה של פטירת אחד מבני הזוג הנחלה עוברת באופן אוטומטי לבן הזוג השני, וכבר קרו מקרים שבהם אנשים לא הכירו את החוק ובת זוג חדשה של אחד ההורים זכתה בעיזבון, ולא הילדים שגדלו במשק כל חייהם, עד כמה שזה נשמע לא טבעי. כל זה היה נפתר אם הנחלה היתה מהוונת ואז הנחלה היתה חלק מהעיזבון".
כלומר את ממליצה על היוון לבעלי נחלות?
"עקרונית כן. ההיוון נותן לא מעט פריבילגיות לבעלי הנחלות. עם זאת, יש מקרים שבהם פונים להליך זה בלי בדיקה מקדימה וזה יכול לעלות הון רב לבעל הנחלה. למשל, כשיש לו חריגות בנייה משמעותיות. חשוב להבין שכל מקרה לגופו, והמשפחה צריכה להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנושא מורכב ונישתי זה".
עו"ד אקרמן היא בעלת ניסיון משפטי של כ-17 שנה. במהלך השנים ליוותה עשרות עסקאות מוצלחות במגזר הכפרי, לרבות ליווי של עשרות בעלי נחלות בהסדרה מול המינהל וכן בתים בהרחבות. הליווי האישי ניתן מא' ועד ת' והיא נמצאת לצד לקוחותיה בכל התחנות – רמ"י, רשות המסים וועדות התכנון והבנייה. בנוסף, היא משמשת יותר מעשור כיועצת המשפטית של אגודת כפר מונש שבעמק חפר. "הליווי לאגודת כפר מונש העניק לי את היכולת להכיר את שני הכובעים - גם את הכובע של האגודה החקלאית החתומה על ההסכם מול רמ"י וגם את הכובע של חברי האגודה, כלומר בעלי הנחלות", היא מעידה.
לדברי עו"ד אקרמן, אחד ההיבטים המהותיים ביותר הנוגעים לעסקאות מכר של נחלות הוא ההיבט המיסויי והתשלום לרמ"י, שעלול להתבטא במיליוני שקלים. "פעם, כשעשו עסקת מכירה בנחלה, הבעלים שילמו לרמ"י דמי הסכמה בלבד, אבל כיום בעסקת מכירה רמ"י מחייב את המוכר לשלם דמי רכישה מלאים ובעצם לבצע היוון. בגלל זה הסכומים שמשולמים לרמ"י במכירה גבוהים מאוד", היא מפרטת, "עם זאת, ההיוון כולל לא רק את הזכויות הקיימות בשטח, אלא גם זכויות פוטנציאליות – כך שאם בעוד חמש או עשר שנים מהיום תתקבל תב"ע שתאפשר להוסיף עוד מספר בתים בנחלה או לבצע פיצול, הם יהיו פטורים מתשלום מס נוסף.
"בעניין זה חשוב לשים לב כי יש דיונים כיום על ביטול התשלום בעבור הזכויות הפוטנציאליות, כך שמה שישולם הוא רק בגין הזכויות הקיימות, וככל שבעתיד יתווספו זכויות יידרשו לבצע תשלום בגינן. זאת עדות לדינמיות הרבה של התחום הזה. המשמעות הישירה היא שמי ששוקל לרכוש כעת נחלה חקלאית, או בעל נחלה אשר מעוניין להסדיר את נחלתו ולבצע היוון בנחלה, רצוי שיעשה זאת בהקדם, לפני שהחוק ישתנה לרעתו".
משרדה של עו"ד אקרמן ממוקם בכפר יונה והיא בעלת היכרות מעמיקה עם הוועדות השונות והרשויות באזור השרון, יישובי עמק חפר והמושבים, מה שנותן לה יכולת מיטבית להתמודד עם הקשיים שמערימות הרשויות המקומיות. "המשרד שם דגש על סטנדרט שירות גבוה, טיפול אישי מוקפד, צמוד ואדיב", היא מבהירה.
מתוקף היקף פעילותה, פיתחה עו"ד אקרמן רשת קשרים מקצועית עם שמאי נדל"ן מומחים, רואי חשבון, אדריכלים, יועצי משכנתאות ועוד, ובעזרת חוות דעתם פונה במידת הצורך אל הרשות הרלוונטית, על מנת לתת את המענה המקיף ביותר לצורכי הלקוח. "המטרה שלי היא להעניק פתרון כולל ללקוחות שלי בעסקאות מקרקעין, ולגרום להם להרגיש שהם מלווים ובטוחים בכל שלב ושלב", היא מסבירה.
איזה טיפ יש לך לבעלי נחלות?
"זה תלוי אם אתה בעל נחלה או מוכר נחלה. אם אתה בעל נחלה ואתה לא מתכוון למכור אותה חשוב שתעשה בדיקה באשר לסטטוס הנחלה, בשביל להבין אם כדאי לך להוון אותה או לא. אם בכוונתך למכור נחלה חשוב להבין את העלויות והמסים הגבוהים הכרוכים בכך, כמו גם את הזמן הצפוי של ההליך - שיכול להגיע גם למעל שנתיים. בכל מקרה, חשוב להיוועץ עם עורך דין מומחה, כי יש סעיפים קטנים ופחות ידועים בחוק שהכרתם יכולה לפטור את בעלי הנחלות מתשלומי מסים והיטלים רבים".
עו"ד לילך אקרמן
טלפון: 052-6663641
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד לילך אקרמן
