לא מעט חושבים שמצאו את עסקת חייהם – נחלה רחבת ידיים במושב, עם נוף פסטורלי ואפשרות לבנייה עתידית. חודשים לאחר מכן מתברר שהחלום נהפך לסיוט כלכלי: היטלי השבחה, תשלומים למנהל, מסים על זכויות בנייה וחריגות שלא דווחו בזמן מצטברים לעתים לסכומים של מאות אלפי שקלים ואף מיליונים. בשוק שבו כמעט שאין שקיפות, והמורכבות של עסקאות נחלה שונה לחלוטין ממכירת דירה רגילה, לא מעט רוכשים ומוכרים מגלים מאוחר מדי שהעסקה "המשתלמת" נהפכה לנטל.
מרדכי הולנדר, שמאי מקרקעין המתמחה במרחב הכפרי ובנחלות, מבהיר כי לצד ההזדמנויות הרבות שקיימות בעסקאות נחלה, חשוב לשים לב לדקויות שמרכיבות אותן, כדי להימנע מטעויות כלכליות משמעותיות. "הנחלות, שבעבר נחשבו לנכס משפחתי בלבד, הופכות להזדמנות נדל"נית יוצאת דופן", הוא אומר, "מי שיפעל נכון, עם תכנון מוקדם וליווי מקצועי, עשוי למקסם את שווי הנכס שלו ולפעמים גם לשנות את כל המצב הכלכלי של המשפחה. אבל יש המון סוגיות שחשוב לשים לב אליהן ולתת עליהן את הדעת.
"אחת הטעויות המרכזיות שאנשים עושים היא כניסה לעסקת נחלה בלי להבין כמה מרכיבים יש בה: מסים, היטלים, זכויות בנייה, מגבלות רישוי ותשלומי היוון, כשהכל משתנה מנחלה לנחלה. לכן עסקה שנראית על פניו משתלמת יכולה להפוך להפסד עצום אם לא בודקים נכון את כל העלויות הצפויות. זאת גם הסיבה לכך שאסור להיכנס לעסקת נחלה בלי שמאי מקרקעין שמתמחה בתחום".
"נחלה היא עולם בפני עצמו"
הולנדר, שהיה שמאי חיצוני בוועדות מקומיות במרחב הכפרי, מטפל בעשרות מקרים מדי שנה של עסקאות נחלות. חלקן מסתיימות בהצלחה, אחרות פחות. "נחלה היא עולם בפני עצמו", הוא מספר, "זאת לא דירה בעיר ולא מגרש רגיל. מדובר בשטח מורכב עם ייעודים שונים, מבנים ותיקים, זכויות בנייה משתנות ותשלומים לגופים שונים. טעות קטנה בהבנה או בתמחור יכולה לעלות הון עתק".
לדבריו, אחת הבעיות השכיחות היא חוסר ההבנה של ההבדל בין עסקת ברוטו לעסקת נטו. "בעסקת ברוטו המוכר משלם את כל המסים והתשלומים, בעוד שבעסקת נטו המוכר מקבל סכום שנקבע מראש, והקונה נושא בעלויות הנלוות. רבים לא מבינים את המשמעות, ועסקה שנראית משתלמת יכולה להפוך לעומס כלכלי כבד אם לא מבצעים הערכה מקצועית. אני רואה עסקאות שבהן הקונים לקחו על עצמם התחייבויות של מיליוני שקלים בלי לדעת זאת", מבהיר הולנדר.
לצד ההיבט הכלכלי יש גם מורכבות תכנונית. "בנחלות יש לעתים חריגות בנייה, תוספות או שימושים לא מוסדרים ומבנים שלא תואמים את התכנון המאושר", מדגיש הולנדר, "לפני שמוכרים או רוכשים נחלה חובה לבדוק הכל. אחרת אפשר לגלות רק אחרי הרכישה שההסדרה תעלה מאות אלפים ושלא ניתן לקבל היתרי בנייה חדשים".
עם זאת, הולנדר מדגיש שעסקאות נחלה עשויות להיות גם הזדמנות גדולה. "נחלה היא נכס עם פוטנציאל כלכלי ותכנוני אדיר", הוא מסביר, "מנהל התכנון מקדם מהלך לציפוף המרחב הכפרי, כך שבתוך מספר שנים ניתן יהיה לבנות שלוש עד ארבע יחידות דיור לדונם. הצפי הוא שבתוך עשור יוכלו לקום שש עד עשר יחידות דיור בנחלה אחת. מי שמחזיק בנחלה היום מחזיק למעשה קרקע עם ערך עתידי עצום, אופציה לפיצול מגרשים, ומכירת חלקים מהנחלה או השארת הנחלה לדור ממשיך".
כחלק מהשירותים שהוא מספק ללקוחותיו הולנדר מבצע לא רק הערכת שווי אלא גם אומדן של כל העלויות הצפויות בעסקה. "אני מחשב מראש את כל התשלומים: היטל השבחה, תשלומי היוון, מס שבח וכל יתר העלויות, כדי שהמוכר והקונה ידעו בדיוק מה הסכום האמיתי שהם יקבלו או ישלמו", הוא מספר, "במקרים רבים אני גם מצליח להפחית את דרישות הרשויות בעשרות אחוזים. היו מקרים שבהם חסכתי ללקוחות מיליונים".
במקרים מסוימים, מוסיף הולנדר, לא כדאי למהר למכור. "לפעמים משתלם יותר לבצע תב"ע (תוכנית בניין עיר) נקודתית, לשדרג את זכויות הבנייה ואז לנסות למכור את הנחלה במחיר גבוה בהרבה", מציין הולנדר, "במקרים אחרים ניתן לפצל מגרש אחד מתוך הנחלה, למכור חלק בלבד ולהישאר לגור ביתרת הנחלה. זה פתרון מעולה למי שרוצה לשמור על המשק המשפחתי ובמקביל לממש חלק מהערך הכלכלי שלה".
לא להסתמך על הערכות כלליות
במהלך עבודתו נתקל הולנדר במקרים רבים שבהם בעלי נחלות קיבלו ייעוץ שגוי ממתווכים או מגורמים שאינם מוסמכים. "יש מי שמסתמכים על הערכות כלליות או על 'דיבורי מושב', ומגלים בדיעבד שהנתונים לא נכונים", הוא אומר, "במקרים מסוימים מוכרים חתמו על הסכמים לפני שבדקו מהן זכויות הבנייה בפועל או כמה תשלומים צפויים למנהל מקרקעי ישראל. זה עלול לשנות לחלוטין את כדאיות העסקה. חשוב להבין שנחלה היא נכס מורכב שדורש תכנון מדויק וראייה אסטרטגית. לפעמים כמה חודשים של בדיקה ושמאות מקצועית יכולים לחסוך טעויות שעלותן מיליונים".
כאשר נשאל מתי ניתן לשקול את המכירה של נחלה, הולנדר משיב בזהירות. "אין תשובה אחת נכונה", הוא מסביר, "זה תלוי בצרכים האישיים. אם מדובר במשפחה שעוברת לחו"ל, אם יש צורך מיידי בכסף או אם רוצים להעביר חלקים מהנחלה לילדים. אני יושב עם הלקוחות, בוחן את הנתונים והצרכים ובונה תוכנית פעולה שמטרתה לשרת את הצרכים במינימום עלות ומקסימות תועלת.
"בשורה התחתונה, חשוב לי להדגיש שוב כי מדובר בעניין שלא מעט מפספסים אותו: נחלה היא לא נכס רגיל. מדובר בעסקה עם מרכיבים תכנוניים, משפטיים וכלכליים ייחודיים. שמאי מקרקעין כללי לא תמיד מבין את הדקויות של תחום הנחלות, וזה עלול לעלות ביוקר. מי שמלווה את העסקה עם שמאי מנוסה המתמחה בתחום הנחלות יודע לחשב את כל המסים, לזהות היכן ניתן להפחית תשלומים ולתכנן את המהלך בשביל להגדיל את הסיכוי שכל הצדדים ירוויחו".
הולנדר נדל"ן
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף הולנדר נדל"ן
