בית צמוד קרקע, מרחבים ירוקים, טבע ונופים מסביב — זה רק חלק ממה שהופך את המגורים בנחלה חקלאית למבוקשים מאוד, בפרט כיום, כאשר האפשרות לקנות בית בכפר הולכת ומצטמצמת וכבר לא נפתחות הרחבות חדשות במושבים. אבל מה שעבור אחד הוא חלום עלול להתברר כקושי עבור האחר. למשל, במקרים שבהם בעלי הנחלות הם מבוגרים שכבר לא יכולים לעבד את האדמה ולהתפרנס ממנה ועומדת בפניהם האפשרות למכור את הנחלה. לא רק בעלי נחלות מבוגרים מתמודדים עם סוגיות מורכבות ומאוד לא פשוטות בתחום. גם הקונים הפוטנציאליים מגלים שמכר בנחלה הוא תחום מורכב, שכדי לנהל ולבצע אותו בהצלחה נדרשת מומחיות ספציפית בשורה של היבטים.
מאז ועד היום
הנחלות החקלאיות במושבים נוסדו עם קום המדינה, שהיתה אז צעירה וחיפשה לעודד משפחות לעסוק בחקלאות וליישב את גבולות הארץ. כל נחלה מיועדת בבסיסה לקיים משק חקלאי שבו מתגוררת משפחה אחת בת שלושה דורות. הקרקע הוחכרה מהמדינה לצורך כך, והמשפחה עיבדה את הקרקע והתפרנסה ממנה, ובה בעת היתה כפופה לסמכותם של גופים שונים ולחוקים ותקנות רבים החלים עליה. אלו הופכים מאז ועד היום את הנחלה לנכס נדל"ני מורכב, השונה בבסיסו מכל נכס מקרקעין אחר בישראל.
כדי להבין עד כמה התחום מורכב כדאי להכיר את הגופים השונים האחראים על הנעשה והנבנה בקרקע של הנחלה. אחד הגופים המרכזיים הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שאחראית על ניהול מדיניות המקרקעין מטעם המדינה, שאת חוקיה מייצגות הוועדות המקומיות והאזוריות לתכנון ובנייה. בכל מושב ישנו תקנון חוקים משלו המחייב את כל החברים, ובחלק מהמושבים יש גם לסוכנות היהודית סמכות לקבוע חוקים מחייבים.
הייחודיות של הנחלות נובעת גם מהמבנה שלהן, המורכב משלוש חלקות עיקריות: הראשונה, הנקראת חלקה א', היא חלקת המגורים שעליה מותר לבנות עד שניים וחצי בתים וכיום כבר ניתן להוסיף יחידה שלישית; החלקה השנייה, חלקה ב', היא החלקה החקלאית שבה ניתן לקיים פעילות חקלאית בלבד ולבעלי הנחלה יש חובה לעבד אותה; החלקה השלישית היא חלקה נוספת המשותפת לכל חברי המושב.
מלבד המבנה הייחודי, על הנחלה חלים גם חוקים ייחודיים של מכר וירושה שתכליתם המקורית היא לשמור על הצביון החקלאי של הנחלות ועל הפרנסה של בעליהן. מאחר שהיא חכורה מהמדינה לא ניתן למכור אותה כמו כל נכס רגיל וגם לא ניתן להוריש אותה, אלא להעבירה לבן ממשיך אחד שמתחייב להמשיך ולקיים בה פעילות חקלאית.
החוקים והשינויים
עם השנים והשינויים שחלו בצרכים של המדינה ושל בעלי הנחלות נוספו זכויות בנייה בחלקת המגורים בנחלה והותר לקיים בה פעילויות שאינן חקלאיות, כמו בית בד, יקב, אורווה טיפולית, מקום להכשרה מקצועית חקלאית, פנסיון לכלבים ועוד. אלו מאפשרים לבעלי הנחלות להמשיך להתגורר בהן ולהתפרנס מהן, אלא שהחוקים החדשים לא תמיד מצליחים להדביק את הפער ההולך וגדל בין הצרכים לאפשרויות המותרות בנחלה.
למשל, במקרה של בעלי נחלה מבוגרים שלא יכולים עוד לעבוד ולהתפרנס ממנה. לעתים אין בן ממשיך שרוצה לקחת על עצמו את המשימה, או שיש דווקא כמה יורשים המתחרים על הזכות להמשיך את הדרך. במקרים כמו אלה החוקים המחייבים להעביר את הנחלה כמקשה אחת לבן ממשיך אחד יוצרים מצב שבו לבעלי הנחלה, בחייהם או במותם, ישנן זכויות רבות בנחלה אך הם אינם יכולים לעשות בהן שימוש ההולם את הצרכים.
לאור זאת קבעה רמ"י לאחרונה כי בעלי הנחלות יכולים להוון אותן וכתוצאה מכך מתבטלת חובת הרצף הבין דורי וניתן לממש בה זכויות שונות, כמו מכירת הנחלה במלואה או פיצולה למגרשים מחלקת המגורים, בהתאם לתב"ע המותרת בכל מושב. את המגרשים ניתן להוריד או למכור לצד שלישי. הודות לכך ניתן להגיע כיום לפתרונות יצירתיים לצרכיהם של בעלי הנחלות. הם יכולים למכור מגרשים כדי לענות על צורך כלכלי ועדיין להמשיך להתגורר בנחלה, וכן להגיע להסדרים בין יורשים. גם הרוכשים מרוויחים את האפשרות ההולכת ומתמעטת לרכוש קרקע במושב.
הדרך אל המכירה
כדי למכור נחלה, תחילה יש להוון אותה באחד משני מסלולי ההיוון הקיימים: הראשון הוא מסלול היוון מלא, הכולל תשלום של 33% מערך חלקת המגורים בנחלה, בתוספת תשלום מע"מ ומס רכישה. מסלול זה מאפשר מימוש מלא של זכויות הבנייה שמתירה הקרקע, אך יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד, במיוחד במושבים במרכז הארץ. המסלול השני הוא מסלול של היוון חלקי, הכולל תשלום של דמי חכירה בגובה של 3.75% מערך חלקת המגורים בנחלה. הליך זה הכרחי לצורך פיצול מגרשים, המחייב בנוסף תשלום של 33% מערך המגרשים המפוצלים.
היוון הנחלה מאפשר מימוש של זכויות רבות בנחלה וביניהן מכירת כל הנחלה במלואה או חלקים ממנה, אך כרוך בעלויות גבוהות. עסקת נטו, שבה חלק תשלומי ההסדרה או כולם מוטלים על הקונה, היא אחת הדרכים להפחית בעלויות המכירה של המוכרים.
לצד התהליך הקנייני ישנו הליך תכנוני הכולל, בין היתר, עריכה של תב"ע נקודתית לנחלה ואישורה בכל הגופים והמוסדות הרלוונטיים. לעתים קרובות המחיר איננו רק כלכלי אלא גם רגשי — לוותר על הקשר עם הקרקע ועם זיכרונות העבר — ולכן הוא לא פשוט לביצוע.
מכר בנחלות הוא תהליך המאפשר מתן פתרונות טובים לצרכיהם של המוכרים בעלי הנחלות ושל הרוכשים. מחירו הכלכלי והרגשי כרוך בלא מעט ביורוקרטיה והליכים מול הרשויות השונות. סיוע של אנשי מקצוע המתמחים בנחלות, בכל הקשור להסדרים המשפטיים, להתקשרות מול הרשויות, לתכנון הנחלה לצורך הפיצול, להכנת הניירת, לחישוב השווי, המס והעלויות הנלוות, למציאת הרוכשים המתאימים ועוד — מאפשר לצלוח את התהליך המורכב.
