תכנון אורבני הוא אחד האתגרים הגדולים ביותר שעומדים בפני ערים רבות בישראל, בעיקר לנוכח היקפי הבנייה הגדולים והמואצים ברחבי ישראל, בשל הביקוש העז לדירות. היכולת לתכנן את העיר "תוך כדי תנועה", ובמקביל למצוא פתרונות יצירתיים להגדלת היצע הדירות ומתן פתרונות לתושבים, אינו דבר של מה בכך. יחד עם הגידול באוכלוסייה, מתקיים במקביל פיתוח רחב של תשתיות שאמורות לסייע לערים להתמודד עם האתגר.
"כשראש העיר נכנס לתפקיד לפני 13 שנים הוא קיבל עיר שנחשבה לזקנה עם הגירה שלילית, והוא היה צריך לקבל החלטה מה הוא עושה עם זה", אומר אדריכל שגיא תמרי, מנהל אגף התכנון והרישוי בעיריית רחובות. "החזון שלו היה לייצר דיור למשפחות, כי רוב הדירות שהיו פה היו קטנות יחסית, בגודל של כ-65-70 מ"ר. וכך עשינו, שמנו את הדגש על דירות של ארבעה וחמישה חדרים והשארנו כ-20 אחוז לדירות קטנות יותר בכל פרויקט. זה הוכיח את עצמו כי קצב הגדילה של רחובות בשנים הללו היה גדול מאוד ונוספו לעיר כמעט 40 אלף תושבים".
איך התמודדתם עם הגידול המהיר הזה מבחינת התשתיות?
"נעשו במקביל שתי הפרדות מפלסיות בכניסה הצפונית והמערבית לעיר, פלוס כבישי טבעת היקפיים כדי לקשר את העיר, וזה עבד. העיר עדיין ללא פקקים יחסית לערים בסדר גודל כזה".
כמתכנן ערים, תמרי יודע להצביע על היתרון הגדול של רחובות לעומת ערים אחרות בכל הקשור לתכנון העירוני. "120 המשפחות הראשונות שרכשו את הקרקעות בשנת 1890 ונהיו הבעלים שלהן, היו מבחינתי קבוצת הרכישה הראשונה בישראל. הדבר היותר מדהים בעיניי הוא שאותו גריד, אותה מפה תכנונית שהם שרטטו ובאמצעותה חילקו את העיר לשתי וערב, קיימת עד היום ואני עדיין משתמש בה. לפני שלוש שנים השתמשתי באותה רשת רחובות שלהם כדי לעשות הפשרה של קרקע חקלאית ממזרח למנחם בגין, ואנו נשענים עליה גם בתכנון עתידי. הגריד ההיסטורי הזה הציל את העיר ומאפשר את התפתחותה תוך שמירה על קשרים היסטוריים וזיכרון מרחבי משותף ובמקביל שמירה על הממשקים והחיבוריות בין רחובות העיר ובלי לייצר שכונות בלון כמו בערים אחרות".
כמעט עיר חדשה
מאחר והעיר רחובות אינה משופעת בשטחי בבעלות מדינה, החליטה העירייה להכניס את ההתחדשות העירונית להסכם הגג שחתמה מול המדינה באופן שיאפשר הגדלת היצע דיור משולב במטרות חברתיות. נכון לימים אלה מקדמת העירייה שישה פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי העיר, כאשר פרויקט הדגל נמצא בשכונת קריית משה, עם תוכנית ההתחדשות הגדולה בארץ שמקדמת העירייה, בשיתוף משרד השיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
"הפרויקט קיבל דחיפה עם אישור החלטת ממשלה לקידום שילובם המיטבי של יוצאי אתיופיה בחברה הישראלית משנת 2016, בין היתר בערים רחובות, נתניה וראשל"צ. צוות ההנדסה בראשות ראש העיר העניק לכך עדיפות וקידם את הנושא בכל דרך אפשרית. בהתאם, הוכרזה בהמשך תכנית ותמל התחדשות קרית משה והוקצו כמה מאות דונמים בסמוך לשכונה בבעלות של המדינה שישלימו את המענה הכלכלי הנדרש, והוחלט למעשה להקים רובע חדש שבתוכו יש את הכלים לפיתוח, הקמת תשתיות ומימון של ההתחדשות העירונית", אומר רזי בארי, ראש מנהלת הסכם הגג בקרית משה. "המודל המקורי התחיל כקרקע משלימה שייעדו לטובת התחדשות עירונית בהחלטה חסרת תקדים ברמה הארצית. היום, לאחר שהתב"ע אושרה בסוף 2019 , ואנחנו נמצאים בתחילת העבודות למימוש הפרויקט הוחלט לעבור למודל כלכלי שונה המבוסס על קרן כספית. משרד האוצר, רמ"י ומשרד השיכון החלו פיילוט ארצי ברחובות במטרה לאפשר שימוש יעיל יותר במקורות הפרויקט על ידי שיווק חופשי של הקרקע, הכנסת הכסף לקרן ייעודית וסבסוד היזמים דרך מכרזים במקום הקצאה פרטנית של קרקע משלימה. יחד עם זאת, ראש העיר הלר והעירייה נלחמו על מנת לאפשר לתושבים לעבור לדירה במודל של בינוי-פינוי-בינוי ולכן נשמרות קרקעות ליזמי ההתחדשות העירונית, שכבר יצאו למכרז. בסה"כ אנו מגדילים את השכונה מ-1,500 יחידות דיור ל-11 אלף יחידות דיור. מלבד זאת יוקמו במקום 11 בתי ספר, מאות כיתות גני ילדים ומעונות ויפותחו פארקים ורחובות חדשים לטובת הציבור . יחד עם פרויקטים בשלב מתקדם של מאות אלפי מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר זו תהיה כמעט עיר חדשה במזרח רחובות".
"שטח ההשלמה שקיבלנו מרמ"י עשה שני דברים טובים לעיר", מוסיף תמרי, "הוא אפשר לנו לעשות תכנון אמיתי ולא רק כלכלי. הצלחנו לייצר מצב שבו כל קריית משה בנויה עד לגובה של תשע קומות, מלבד שני רחובות בשכונה, ששם הבנייה היא מסחרית עם בנייה של עד 20 קומות. זה ההישג הכי גדול מבחינתי. המודל הזה בקריית משה השליך גם על פרויקטים אחרים שאנו מקדמים במקומות נוספים בעיר. אנו לא מעוניינים בהתחדשות עירונית גבוהה, אלא קרקע פלוס תשע קומות. לא יותר. כמובן שפה ושם ייבנו גם מגדלים גבוהים יותר, אבל זה יהיה במקומות מסוימים. קו הרקיע של רחובות לא יעלה על תשע קומות ברוב העיר".
מִנהלת שכונתית למען התושבים
בפברואר 2022 חתמה רחובות על הסכם הגג אחרי מו"מ ארוך מול המדינה, כשבמרכז המו"מ הייתה הדאגה למימוש ההסכם הגג בקריית משה. "מיד לאחר החתימה יצאנו לפיתוח של השכונה", אומר בארי. "בשלב הראשון נעשה שיווק ראשון של קרקעות המדינה, הכנסנו כסף לתוך הקרן של ההתחדשות העירונית ופורסם מכרז ליזמים לגשת ולקבל את הכסף שהצטבר. במקביל התחלנו עבודות לפיתוח התשתיות באופן אינטנסיבי ובתחילת השנה הבאה כבר נמסור מגרשים ליזמים שמהצד שלהם מתקדמים באופן מהיר להיתרי בנייה".
לדברי בארי, חלק מיחידות הדיור בקרקעות הפנויות של המדינה לא ישווקו לשוק החופשי והן נשמרות לשיווק במכרז סגור רק עבור יזמי התחדשות עירונית, לטובת התושבים בשכונה הוותיקה כדי לאפשר לאותם מתחמים להתממש במודל של בינוי-פינוי-בינוי. "התעקשנו לשמור יחידות דיור לתושבים הוותיקים כדי שלא יקרה מצב שתושבים ותיקים או אוכלוסייה מוחלשת תיאלץ לעבור לשכירות של שלוש שנים, ורק אז לעבור לבניין חדש, אלא שתהיה להם דירה חדשה שכבר תחכה להם בקרקע הפנויה והם יעברו אליה ישירות, כשרק לאחר מכן היזם יקבל את השטח עם הבניין הקיים, יהרוס אותו ויבנה בניין חדש".
זהו רק אחד ממגוון מהלכים שנועדו להיטיב עם תושבי השכונה. נדבך מרכזי נוסף בקידום התכנית היה הליך שיתוף הציבור המקיף והמתמשך שנערך יחד עם תושבי השכונה ובעלי הדירות, זאת על מנת להסביר ולפשט את התהליך לצד קבלת התייחסותם לתכנית המקודמת.
כדי לסייע לתושבים, הן הוותיקים והן החדשים, הוקמה מנהלת שכונתית שמממונת על ידי הרשות להתחדשות עירונית, שתפקידה ללוות צעד צעד את התושבים ואת בעלי הדירות. "במנהלת דואגים לכל דבר מקטן ועד גדול שהתושבים צריכים במסגרת הפרויקט", אומר בארי. "החל מנושא מיצוי זכויות, ייעוץ משפטי להקמת נציגות ובחירת יועצים ומתן מענה בנוגע למכרזים שמפורסמים. צעד נוסף שמקודם בימים אלה הוא פיילוט של יועצים חברתיים שילוו את הדיירים גם בשלבי המימוש של הפרויקט ויקלו עליהם לעבור את התהליך באופן המיטבי. בנוסף דאגנו שהתוכנית תכלול מרכיבים נוספים לטובת הדיירים, למשל קרן תחזוקה שהיזם מחויב לתת לתושבים הוותיקים בבניין החדש או הגבלה של גובה המבנים כדי להוריד את עלויות התחזוקה. אני צופה שהאוכלוסייה בשכונה תהנה משירותים ברמה הגבוהה ביותר - מבני ציבור, מרחבים ציבוריים, פארקים, רשת שבילי אופניים ותח"צ, רחובות מסחריים ועוד. זאת כמובן בנוסף לתשתיות חדשות לחלוטין שיוקמו בכל רחוב".
לדברי בארי, היעד הוא שעד תחילת שנת 2023 יחלו העבודות בשכונה הוותיקה, שכוללות שדרוג כלל התשתיות בכל רחוב בשכונה, כמו גם שדרוג המרחבים הציבוריים בשכונה.
"בעיניי להתחדשות העירונית בקריית משה יש מספר הישגים", מוסיף תמרי. "ראשית, זו לא תוכנית שמחדשת רק אזור מגורים אלא גם אזור תעסוקה. אמרנו שלא ייתכן שאנו מקימים שכונה חדשה לגמרי עבור עשרת אלפים תושבים ולא נטפל באזור התעסוקה שצמוד אליו. לכן ביצענו עירוב שימושים ומאזור תעשייה שהיה מורכב רק מבתי מלאכה, שינינו זאת לכך ש-60 אחוז יהיו לתעסוקה ומגורים, ככה שהאוכלוסייה החדשה שתעבור לשם תגיע לאזור תעסוקה מודרני".
המייסדים יכולים להיות מרוצים
הפרויקט בקריית משה יביא לגידול משמעותי של האוכלוסייה בשכונה עד לכ-35 אלף תושבים בסיום הפרויקט וישנה את פניו השכונה והעיר כולה. אולם מלבד פרויקט זה, ישנם מספר פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית ברחובות, שאמנם אינם חלק מהסכם הגג, אך מקודמים אף הם במרץ על ידי העירייה.
פרויקט נוסף הוא מתחם האצ"ל, שבו ייבנו 375 יחידות דיור במקום 100 היחידות שקיימות כיום, על שטח של כ-19 דונם. התב"ע כבר מאושרת ובקרוב תקודם תוכנית איחוד וחלוקה שנדרשת על מנת להוציא היתרים. במתחם ישנו יזם עם הסכמים עם למעלה מ-50 אחוז מהדיירים.
במתחם מילצ'ן ייבנו למעלה מ-1,600 יחידות דיור במקום 434 היחידות שעומדות שם כיום. התוכנית נמצאת במסלול רשויות ומקודמת במסלול מהיר בוותמ"ל. גם במתחם יש יזם שחתם על הסכמים עם למעלה ממחיצת מהדיירים.
במתחם נווה מרמורק, שנמצא בתחילת תכנון במסלול רשויות, ייבנו 720 יחידות דיור במקום 273 יחידות כיום, ואילו במתחם שעריים הפרויקט נמצא במסלול יזמים לקראת מתן תוקף.
"במקביל להתחדשות העירונית אנו מטפלים ביסודיות בשני מוקדים עיקריים שיושבים על רחוב הרצל. מוקד אחד רכבת צפון, התחנה שליד מכון ויצמן, וקילומטר וחצי משם התחנה השנייה של המטרו, מטרו מרכז, ששם נמצאת כיכר המייסדים המרכזית של העיר. הכוונה היא לחדש את רחוב הרצל עם ראייה עתידית של המטרו. זאת בנוסף לשיתוף פעולה יוצא מהכלל של העירייה עם מכון ויצמן ועם הפקולטה לחקלאות, על פרויקטים רבים ומהפכניים שיהפכו את רחובות לבירת הביוטק של ישראל. אין לנו ים כמו בבת ים, תל אביב או ראשל"צ, אבל יש לנו את מכון ויצמן ומוסדות נוספים ואיכותיים שמעניקים לרחובות את הערך המוסף שלה. אני חושב שהבילויים וחובבי ציון יכולים להיות די מרוצים ממה שקרה לעיר הזאת".
בשיתוף עיריית רחובות
