ככלל, כל משקיע שמחליט לקנות דירה להשקעה שואף ליהנות מהכנסה פאסיבית בלי כאבי ראש מיותרים. הוא השקיע כסף ומצפה שהנכס יעבוד בשבילו ויניב לו תשואות. יחד עם זאת, כל משקיע צריך לדעת שהדרך ארוכה וכוללת לא מעט אתגרים: איפה לחפש נכס מתאים, איך להבטיח שההשקעה תניב תשואות טובות, איך להגדיל את שוויה, איפה למצוא שוכרים אמינים ואנשי מקצוע שיתחזקו את הנכס, ועוד. כאן בדיוק נכנסת לתמונה קבוצת 360, המתמחה בליווי משקיעים ברכישת נדל"ן באזור הדרום ובכל רחבי הארץ.
את החברה מנהלים איתמר אבירם, המנכ"ל, וטל בוימן, אחד מהבעלים ומנהל השיווק והיא פועלת משנת 2016. השניים מדגישים, שבשונה ממשרד תיווך רגיל, הם מספקים שירות רחב היקף בליווי משקיעים. "אנחנו One Stop Shop, המציעים את כל המחלקות הרלוונטיות לתהליך העסקה In House, החל מהבנה מעמיקה של צרכי המשקיע, ועד היכרות עמוקה של השוק שמסייעת לנו למצוא נכס אטרקטיבי מתחת למחיר השוק. בנוסף, אנחנו נותנים ליווי צמוד בהוצאת אישור למשכנתה, משא ומתן, ואת כל השירותים הנלווים להשגת הרווחיות הרצויה – שיפוץ, עיצוב פנים, השבחה, איתור שוכרים, טיפול בתקלות, מכירת הנכס בסכום גבוה ממחיר הקנייה ועוד".
את דרכם החלו ב-2010, אז הגיע איתמר לבאר שבע כשמשקיע צעיר לאחר שירות קבע ארוך והתעניין ברכישת דירת השקעה ראשונה. הוא חווה על בשרו את כל התלאות שעוברים משקיעים ועשה, לדבריו, כל טעות אפשרית. "חודש שלם הסתובבתי בעיר, שואל מתווכים, רואה דירות. הייתי משוכנע שאני לגמרי מבין את השוק. בדיעבד, הבנתי שקניתי דירה מעל מחיר השוק, בחרתי אנשי מקצוע לא נכונים, עו"ד שלא היה בקיא מספיק בתחום הנדל"ן, קבלן שיפוצים שלא עשה מה שביקשתי. נתקלתי בהמון קשיים, בזבזתי מלא כסף וזמן וכל ההשקעה שלי ירדה לטמיון, כי הייתי בטוח שאני בידיים טובות – וטעיתי בגדול".
מהר מאוד הבין איתמר שכמוהו, משקיעים צעירים רבים לא מבינים הרבה בנדל"ן. הוא החליט להתמקצע בתחום ולספק להם את כל הידע שצבר. "ב-2011 הקמתי משרד קטן, והלקוחה הראשונה הייתה אמא שלי, כך גם הכרתי את טל בוימן. "אני עסקתי בהשקעות בבאר שבע כדי להגדיל את ההון העצמי שלי, וגם אני חוויתי את כל האתגרים", מספר טל. "בעצם, התחלנו את הפעילות העסקית שלנו, כשכל אחד מביא ניסיון אישי עצום, והיום אנחנו חולקים אותו עם עשרות לקוחות שבוחרים בנו כמלווים לעסקאות שלהם".
אתם מדברים על המון קשיים של משקיעים. מה העיקריים שבהם?
"הדבר הראשון זה הבנת השוק, אי אפשר לעשות עסקת נדל"ן בלי חקר שוק מעמיק, מצב האזור, הרחוב. למשל, רכשתי דירה בעיר, ולמרות שעשיתי חקר שוק של חודש, עדיין לא ידעתי שהמספרים הזוגיים ברחוב שווים 40-50 אלף שקלים יותר מהצד השני. וזה אותו רחוב בדיוק, בניין מול בניין. מעבר לזה, חשוב לבדוק את מצב הנכס ושווי השוק שלו, מה הצרכים שלך כמשקיע, האם יש לך יכולת לרכוש ולתחזק נכס כזה. האם צריך לשפץ, מה פוטנציאל השכירות ומצב השוכרים. וכמובן, משקיע גם נדרש להתנהל מול בעל הנכס, מול המתווך, עורך הדין. הרבה משקיעים נופלים כי הם לוקחים עו"ד שהכירו בצבא שלא בקיא בנדל"ן, ולא מזהה חריגות בנכס, תוספות לא רשומות, ועוד".
אתגר נוסף ומשמעותי שמציינים איתמר ובוימן הוא שיפוץ נכס במטרה להשמישו להשכרה או להשבחה. "המון משקיעים שעובדים לבד, קונים דירה לשיפוץ ולא יודעים לאן הם נכנסים. זה אחד האתגרים הגדולים - לבחור את הקבלן הנכון, לקבל מפרט מדויק, להימנע מהוצאות חריגות, לבחור אנשי מקצוע אמינים שלא ייעלמו באמצע, לבחור שוכרים אמינים שיעמדו בתשלומים, לקבל בטחונות וערבויות. גם מכירת הנכס מאתגרת - באיזה מחיר למכור, מי ילווה את המכירה?"
המטרה: השקעה פאסיבית שעובדת בשביל המשקיע
לצד כל אלו, מדגיש איתמר, האתגר הגדול הוא אחזקת הנכס בשוטף. "דירה להשקעה עלולה לגרום להרבה יותר טרחה ועוגמת נפש ממה שנדמה. קנית, שיפצת, מצאת שוכרים, יופי, אך תזכור שאין דבר כזה שלא יהיו תקלות אף פעם - נזילה, מזגן, צנרת. רצית דירה שתיתן לך הכנסה פאסיבית, והיא כל הזמן מעסיקה אותך, ואם אתה לא גר קרוב, תיאלץ לנסוע שעתיים ולחפש איש מקצוע, הרי איך תפקח בשלט רחוק? רציתם ראש שקט, ואתם מוצאים עצמכם מתעסקים בקטנות מבוקר על לילה, מבזבזים אנרגיות, זמן, כסף".
מה כולל שירות ליווי להשקעה?
"לא המצאנו את מקצוע ליווי המשקיעים, אבל אנחנו בין הראשונים בארץ שעוסקים בזה באופן מקצועי. מלווי משקיעים לרוב מפגישים אתכם עם אנשי מקצוע הרלוונטיים – מתווך, עורכי דין, קבלן, אבל ההתנהלות הישירה היא מול המשקיע. אנחנו עובדים אחרת. עד 2016 שום דבר לא היה עלינו, ואז הבאנו קונספט מצליח מחו"ל - ליווי מקיף מא' עד ת'. זה כל מהות השם שלנו, 360, לספק למשקיע את כל נותני השירותים שהוא צריך לעסקה מוצלחת. כל ההתנהלות של המשקיע היא אך ורק מולנו, יש לנו מחלקות עצמאיות לכל שלבי העסקה - מתווכים שמאתרים את הנכס, עו"ד שמלווה משפטית, מחלקת שיפוצים עם מנהלי פרויקטים, מעצבי פנים, מודדים, חשמלאים ועוד. המשקיע למעשה לא נפגש עם אף אחד מבעלי המקצוע האלה, ככה למעשה ההשקעה שלו הופכת להיות באמת פאסיבית, והוא לא נדרש להתמודד לבד עם המערך המורכב של שיפוץ, תחזוק, מציאת שוכרים. לנו יש אחריות כוללת לכל התהליך".
איתמר מוסיף שאם מלווה משקיעים מלווה בדרך כלל את המשקיע, הם, בקבוצת 360, מלווים את העסקה כולה. "אנחנו נותנים שירותים של חברה קבלנית לכל דבר. לאורך השנים הכרנו לעומק את עולם המשקיעים, ובנינו חבילה מקיפה של כל מה שמשקיע נדל"ן צריך - איתור נכס מתחת למחיר השוק, בניית תוכנית השקעה מותאמת אישית לצרכים ולהון עצמי. משקיע שנכנס לתוכנית הליווי שלנו מקבל צוות ניהול פרויקט בשיטת הכל כלול. זה חוסך לא מעט כסף, מלהתנהל בנפרד עם עשרות אנשי מקצוע שבכל מקרה תצטרכו. המשקיע מקבל דיווח עד השקל האחרון, יודע כמה בדיוק יעלה השיפוץ, כמה שכירות תיכנס, בכמה יימכר הבית. הוא שולט בהוצאות, אין הפתעות, וזה נותן המון שקט נפשי".
תוכנית ליווי להשקעה של קבוצת 360 כוללת מספר אלמנטים מרכזיים. "ראשית, הגדלה וודאית של הרווחיות. לקוח שיצטרף לתוכנית הליווי ירוויח יותר מאשר יעשה את זה לבד, כי אנחנו מביאים לו 12 שנות ניסיון, יודעים למצוא לו נכס אטרקטיבי, להשביח לו נכס שיהיה שווה הרבה יותר, להשכיר במחיר מקסימלי, למכור במחיר מקסימלי. ככה אנחנו מגדילים את הרווחיות ומקטינים את הסיכון. אלמנט קריטי נוסף הוא הפאסיביות. משקיעים בתוכנית הליווי צריכים לפגוש אותנו פעמיים בסה"כ – בחתימה על קניית הנכס, וביום המכירה. מה שקורה בין לבין – עלינו, והם יכולים להמשיך בחייהם הרגילים, כי לא יתקשרו אליהם באמצע היום עם בעיות כמו 'יש לי נזילה מהמקלחת, בואו מהר'".
ולמה דווקא בדרום?
"התחלנו כאן, בבאר שבע, נתיבות, שדרות, אבל אנחנו מתכוונים להפוך לרשת ארצית. לא בכל עיר ולא בכל מקום, אלא רק בערים בעלי ערך למשקיע. יש אזורים מצוינים למגורים עם משפחה, ואחרים שיניבו יותר תשואות לאורך זמן. יש שכונות שהרסני להשקיע בהן, ולכן אנחנו בוחרים אזורים ספציפיים, ברמת הרחוב, שיכולים לקרוץ למשקיעים".
מי המשקיעים שלכם?
"אנחנו פונים למעמד הביניים, משפחות צעירות, זוג פנסיונרים שרוצים להגדיל את ההכנסה ולשמור על רמת החיים, כאלה שיש להם 300 ,200, 400 אלף שקלים פנויים, ומעוניינים להרוויח מעסקאות נדל"ן אטרקטיביות. אם יבוא מישהו עם מיליון או יותר, אמליץ לו לפרק לכמה השקעות שונות, זה יהיה הרבה יותר רווחי. בפריפריות, למשל, אפשר לסגור עסקאות מצוינות בסכומים נמוכים. יש לנו המון משקיעים שבכלל לא גרים כאן, חלקם אף בחו"ל, ויש גם משקיעים שאנחנו מלווים בנכס השלישי והחמישי שלהם, והם בכלל לא טורחים לבוא לראות, הם נותנים בנו אמון רחב.
"המטרה שלנו היא לוודא שלמשקיע תהיה הכנסה רציפה מדמי השכירות. אנחנו בודקים את איכות השוכרים, מתמקדים בהשגת תשואה גבוהה ככל האפשר. בכל אזור אנחנו מחפשים את היתרון הייחודי להגדלת התשואה. באר שבע למשל אנחנו בונים תוכנית עסקה לדירות שותפים פר חדר, וכך ניתן להגדיל את התשואה ב-140%. בדימונה יש ביקוש עצום לדירות מרוהטות, כי כך ניתן להגדיל את השכירות בכמה מאות שקלים בחודש".
בוימן: "הרבה משקיעים לא מבינים שלפנות לסתם מתווך, לא תיתן להם תשובות לכל התהליך. מה שמעניין אותו זה לסגור עסקה, ופחות לנהל אותה בפועל, בעוד אנחנו כאן מהתחלה ומלווים צמוד את כל השלבים כדי להשיג למשקיע את התשואות הכי טובות שאפשר להשיג".
באר שבע 360
איש קשר: טל - בעלים - 054-6774259
מעבר לאתר >>
