ליווי שמאי מקרקעין בעסקאות נדל"ן מומלץ ואף הכרחי, דבר שבא לידי ביטוי ביתר שאת בעסקאות מורכבות כדוגמת התחדשות עירונית. בפרויקטים מסוג זה ישנם "מכשולים" רבים בדרך, המדגישים את חשיבותם של שמאי מקרקעין כגורם מקצועי מטעם בעלי הדירות לצורך הצלחת הפרויקט ולמקסום התמורות לדיירים.
שמאית המקרקעין אורית פריידנברג-סופר היא הבעלים של משרד "פריידנברג-סופר - שמאות מקרקעין ושירותי נדל"ן", משרד בוטיק המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. פריידנברג-סופר מסבירה כי התמחות המשרד הינה בייצוג דיירים, דבר המקנה לבעלי הדירות תחושה כי יש גורם מקצועי עליו ניתן לסמוך שידאג לרווחתם וינהל משא ומתן לטובת מקסום התמורה הכלכלית בפרויקט.
פרויקט התחדשות עירונית נועד בראש ובראשונה למטרת חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה ולהוספת ממ"ד. אולם אין להתעלם מהעובדה כי פרויקטים מסוג זה מאפשרים שדרוג ושיפור איכות החיים, בין שבתוספת שטחים לדירה, ובין שבתוספת מרפסת וחניה, דבר המשפיע באופן ישיר על שווי הנכס. "מלחמת 'חרבות ברזל' הביאה לעלייה בביקושים לדירות הכוללות ממ"ד בכ-40%, ובעלי דירות פתאום הבינו את הדחיפות בהוספת ממ"ד. בארץ אנו חיים במדינה שבה הכל קורה, מלחמות, מבצעים ורעידת אדמה שלדעת כל המומחים עלולה לפקוד אותנו בקרוב, לכן אנו חייבים להיערך בהתאם לכל תרחיש. בעלי הדירות שרוצים לקדם פרויקט בבניין המגורים שלהם מקבלים פניות מיזמים שמבטיחים להם הרים וגבעות והם אינם יודעים למי לפנות, מה לבדוק, על מי לסמוך ומאיפה להתחיל - כאן המשרד נכנס לתמונה, הפנייה האינטואיטיבית של בעלי הדירות בדרך כלל היא לעורך דין, אולם רק שמאי מקרקעין יכול לקבוע האם התמורות המוצעות ראויות ומקסימליות".
כיצד, כשמאית, את עוזרת לדיירים לעשות את הצעד הראשון?
"כאשר אני מגיעה לפרויקט שנמצא בחיתוליו תחילה אני עורכת חוות דעת שמאית בדבר הכדאיות הכלכלית שלו. אני מביאה את כל הפרמטרים בחשבון, ניתוח זכויות הבנייה, תשומות בנייה, פדיון צפוי, אגרות והיטלים - כל זאת עד לקבלת השורה התחתונה שהיא הרווח היזמי בפרויקט. בהתאם לשורת הרווח, נגזרות תמורות הדיירים. הדוח מאפשר את 'חלוקת העוגה' באופן מיטיב כך שמחד-גיסא ימוקסמו התמורות לדיירים ומאידך גיסא היזם יעמוד בתנאי הבנק המלווה כדי שהפרויקט ייצא לדרך".
דוגמה לכך היא פרויקט בחולון שזכה לליווי המשרד: בעלי דירות היו על סף חתימה על הסכם מול יזם, וכשנבחנו כלל משתני הפרויקט נקבע כי ניתן לתת לבעלי הדירות תמורה נוספת של כ-100,000 שקל בנוסף להבטחות היזם. "בעלי הדירות נתנו אמון בתהליך שהצעתי, הדוח הכלכלי המקיף והמקצועי סיפק תשתית למשא ומתן עם היזם בדבר תמורה נוספת, בעלי הדירות היו בעננים".
האם ליווי שמאי המקרקעין מסתכם בדוח האמור?
"בהחלט לא. כשמאית דיירים אני מלווה את הפרויקט לכל אורכו, תפקידי כולל גם את הליך 'ניקוד הדירות', במסגרתו מדורגות הדירות בהתאם למאפייניהן הייחודים, בין היתר כיווני אוויר, קומה, שטח דירתי, הצמדות ומצב פיזי, כל זאת על מנת 'להתאים' לכל דייר את דירת התמורה במצב החדש".
פריידנברג-סופר מסבירה שמדובר בתהליך מורכב שבו נדרשת עבודה מעמיקה, מקצועית ויסודית, וכמשרד בוטיק היא דוגלת בביקור בכלל הנכסים בפרויקט, דבר שמאפשר ירידה לפרטים, תוך מתן יחס אישי ומענה פרטני לכל דייר ודייר.
מלבד ניקוד הדירות, יש לשמאי המקרקעין תפקיד נוסף לא פחות חשוב, והוא כולל את קביעת גובה שכר הדירה הראוי למשך תקופת הפינוי וביצוע הפרויקט. "מניסיוני, בפרויקטים מורכבים הכוללים מספר רב של יחידות דיור או לחילופין בשכונה שבה קיימת התחדשות מואצת, בעת הפינוי הדיירים יתקשו למצוא דירות באותה השכונה ויצטרכו להתרחק לשכונות סמוכות, במחירים שונים באופן משמעותי". כשמאית דיירים, פריידנברג-סופר מטמיעה בהסכם המשפטי מנגנונים שמאפשרים להתמודד עם קושי זה ומתייחסת לסוגיות בלתי צפויות נוספות.
אילו בעיות יכולות להתעורר כאשר אין שמאי מטעם הדיירים בתמונה?
"פונים אליי לקוחות שאינם מלווים על ידי שמאי מקרקעין מטעמם בפרויקטים של התחדשות עירונית, על מנת לקבל חוות דעת לעניין דירת התמורה המוצעת להם משום שהם מרגישים שזו דירה המגלמת פגמים מהותיים, לדוגמה, דירה שבמצב החדש מאבדת כיוון אוויר, או לחילופין דירה בעלת פחת תכנוני שמגלמת פונקציונליות נמוכה. למשל, במקרה שבו נתקלתי הוצעה לדיירים דירה בצורת משולש".
בחוות דעת אלו, פריידנברג-סופר מכמתת את הפגיעה בשווי הדירה בגין הפגמים, ומציעה פתרונות תכנון חליפיים. "הדיירים פונים אליי מתוסכלים, מבולבלים ולעתים חסרי אונים. היתה לי לקוחה שבבעלותה דירה בקומת קרקע בתל אביב. הוצעה לה דירה בשני מפלסים, כאשר אחד מהם מתוכנן בתת-הקרקע. בחוות דעתי פירטתי את הפגיעה בשווי, הצעתי פתרונות חלופיים אחרים, ולאחר משא ומתן עיקש התכנון בפרויקט שונה כך שהלקוחה שלי קיבלה דירה בקומת קרקע, שתעבור שיפוץ מקיף ושטחה יהיה במפלס אחד".
תכונות שהן יתרונות
פריידנברג-סופר עברה הסבה מקצועית מתחום ההייטק לשמאות המקרקעין בעקבות אהבתה לעולם הנדל"ן. היא מסבירה שמשרד הבוטיק "פריידנברג-סופר - שמאות מקרקעין ושירותי נדל"ן" משלב מגוון רחב של כישורים לרבות חשיבה מחוץ לקופסה, ירידה לפרטים, גישור וניהול משא ומתן.
בנוסף להתמחות בתחום ההתחדשות העירונית, המשרד מספק מגוון שירותים, בהם הערכת שווי לכל סוגי נכסי המקרקעין למטרת רכישה ו/או מכירה, תשלומי היטלי השבחה, בחינת תוכניות בניין עיר וטבלאות הקצאה ואיזון, והכנת חוות דעת שמאית במסגרת הגשת התנגדות לתוכניות בניין עיר ועוד.
בשיתוף פריידנברג-סופר
