ענף הנדל"ן בישראל חווה לא מעט טלטלות בשנים האחרונות. הקורונה, עליית הריבית, המשבר החברתי-כלכלי שהוביל להחלטת מודי'ס על הורדת דירוג האשראי ואירועי ה-7 באוקטובר והמלחמה שפרצה בעקבותיהם – גרמו להאטה.
אולם על אף האתגרים, ענף הנדל"ן בישראל חוזר לפעילות ערה. מדד מחירי הדירות הצביע בינואר על עלייה של %1.2, שאליהם התווספו 0.4% נוספים באפריל. הנתונים מצביעים על כך ש-40% מהדירות שנרכשו היו חדשות, כך ששוק דירות יד שנייה הוא שמושך לכיוון עליית המחירים. הרקע נעוץ בכך שבעלי נכסים פרטיים מבקשים למכור, לאחר שקונים רבים העדיפו להמתין לירידת מחירים. העלייה במדד המחירים אותתה לאותם רוכשים להתחיל לנוע לכיוון עסקה ולחפש הזדמנויות, לפני שהמחירים ימשיכו לעלות, בפרט באזורי הביקוש בישראל שבהם רמת המחירים עדיין גבוהה.
גם העסקים מגלים את מודיעין
אתגרי שוק הנדל"ן מחזקים את הצורך בליווי מקצועי בכל סוגי העסקאות, בין שמדובר ברוכשי דירה חדשה מקבלן, משקיעים בנדל"ן פרטי ומסחרי, או עולים ותושבי חוץ שמבקשים לקנות נכס בישראל. הדיוק הדרוש בעסקת קנייה או מכירה הופך את אנשי המקצוע לחיוניים הרבה יותר, ובשלל תחומים: ייעוץ מס ומשכנתאות, תיווך, שמאות וייעוץ משפטי ועוד, שעשויים לא רק למנוע טעויות שעלולות לגרור להפסדים כספיים, תסכול ועוגמת נפש - אלא גם לחסוך לא מעט זמן וכסף.
הצורך בייעוץ ובליווי מקצועי הכרחי גם באזורי ביקוש. כך למשל בעיר מודיעין, שהפכה ליעד אטרקטיבי לנדל"ן למגורים ולהשקעה. המיקום, הנגישות התחבורתית, מסגרות החינוך והקהילה ואיכות החיים שמציעה העיר הובילו לקצב גידול שנתי באוכלוסייה בשיעור של 3.1% ונהירה גם מצד גופים מסחריים: מנתוני הלמ"ס עולה כי מודיעין ממוקמת בעשירייה הראשונה מבין הערים המובילות בבנייה למשרדים ולמסחר.
על פי אתר מדלן, מחיר ממוצע לרכישה במודיעין עומד על 2.9 מיליון שקל, ומחיר השכירות עומד על 6,500 שקל בממוצע. המחיר למ"ר עומד על 30,700 שקל, כאשר לפי הערכות התשואה השנתית מגיעה ל-2.43%. ההבדל בין דירה חדשה לדירה יד שנייה, כך מצוין במדלן, עומד על ממוצע שנע בין 400 ל-600 אלף שקל. כך, למשל, דירת 3 חדרים חדשה תעלה 2.68 מיליון שקל, בעוד מחירה של דירת יד שנייה הוא 2.28 מיליון שקל. על אף המשברים שהובילו לתנודות בשוק הנדל"ן בישראל, שוק הדירות במודיעין שמר על יציבות. בשנה החולפת נמכרו בעיר כ-463 דירות וכיום מוצעות בה למכירה 294 דירות.
הביקוש הגבוה אל מול ההיצע המוגבל מדגיש את חשיבות העבודה עם מתווכי נדל"ן, שרבים מהם עשויים לאתר הזדמנויות ונכסים אטרקטיביים עוד לפני יציאתם לשוק. גם בעלי הנכסים יודעים כי יוזמות ופעולות אקטיביות הן זרז משמעותי כדי למצוא את הרוכש הפוטנציאלי, ולכן נעזרים יותר במתווכים וביועצי נדל"ן המציעים אסטרטגיות שיווק ממוקדות המחברות בין המוכר לקונה, ובין קהל היעד הממוקד במקרה שמדובר במגזר מסוים המבקש לרכוש דירה בשכונה התואמת את אופיו ואת צרכיו האמיתיים. בהקשר זה יש לציין, כי במודיעין יש אוכלוסיות רבות של עולים, ורבים מהם נדרשים להיעזר במי שמכיר את שפתם, את המנטליות ואת הצרכים שמסייעים למצוא את הנכס המתאים ביותר עבורם, בנוסף ליכולת ללוות לאורך כל התהליך – עד לגמר העסקה.
פן חשוב נוסף המחייב התייחסות וליווי מקצועי הוא המשפטי, שנועד להבטיח את האינטרסים של המוכר או הקונה ולספק להם הגנה. מדובר לרוב בעורכי דין לענייני מקרקעין, המכירים את "האותיות הקטנות", מעודכנים בהתפתחויות האחרונות בתחום, בתוכניות המאושרות ובאלה העתידות להיות מאושרות באשר לכל אזור ונכס. כך, למשל, תוכניות מאושרות להרחבה במודיעין של דירות גג ודירות גן, שעליהן נדרש לשלם היטל השבחה שניתן לצמצם הן באמצעות ליווי משפטי והן באמצעות בדיקות מצד שמאי מוסמך.
גם יועצי מס מסייעים לבעלי נכסים לנהל בצורה נכונה את חבות המיסים, תוך שימת דגש על צמצום ככל הניתן של תשלומים בעת עסקת קנייה או מכירה. עבור בעלי דירות רבים, במיוחד כאשר מדובר בסכומי כסף גדולים, יועץ מס מקצועי ובקי בחומר יכול להוביל לחיסכון כספי משמעותי ונרחב בעת העסקה. גם בתחום המשכנתאות ייעוץ וליווי מקצועי עשוי להביא לחיסכון כספי ובעיקר לאפשר עמידה בהחזרים החודשיים, בפרט על רקע עליית הריבית. תכנון נכון של המסלול ותמהיל המשכנתה לא פעם מעניק מענה גם לשינויים עתידיים, כמו הרחבת המשפחה והגידול בהוצאות החודשיות.
יותר ביקוש - פחות היצע
שוק הנדל"ן המתעורר צפוי להעמיד אתגרים נוספים, בפרט על רקע התחזיות לפיהן ההיצע יקטן עוד יותר, בין היתר בעקבות עצירתם של פרויקטים רבים והמחסור בכוח אדם. מנגד, הצפי הוא לעלייה בביקוש לנדל"ן למגורים ולהשקעה, בעיקר מצד עולים ותושבים חוזרים. הזינוק באירועים האנטישמיים ברחבי העולם, בעקבות מלחמת חרבות ברזל, צפוי להוביל לגל של יהודים שירכשו נכסים בישראל, גם מתוך התחזקות ההזדהות עם ישראל וגם כדי להעניק לעצמם ולבני משפחתם מעין "תעודת ביטוח".
המציאות הנוכחית והתחזית העתידית עשויות להפוך כל עסקה של מכירה וקנייה של נכס למורכבת עוד יותר, מהיכולת לאתר הזדמנויות נדל"ניות ועד החתימה על העסקה. מי שיבקשו לחסוך בהוצאות על שירות מקצועי ממוקד, עלולים לגלות שבזבזו לא מעט זמן והפסידו כסף בדרך לעסקת הנדל"ן.
