האם מחירי הדיור הגבוהים בתל אביב הם תוצאה של בועה בשוק הנדל"ן? התשובה לשאלה הזאת, בעיני גורמים רבים בענף, היא בדיחה קבועה שהפכה מזמן לקלישאה: בתי הקברות מלאים באנשים שחשבו שהמחירים עומדים להתחיל לרדת. אחרי עשור ממושך של עליות מחירים חסרות תקדים בשוק הנדל"ן הישראלי, יש מי שמשוכנעים שהמחירים ימשיכו לנסוק – בעיר העברית הראשונה ובשאר חלקי הארץ.
אולם אין ספק שבשנת 2023 – מפלס האופטימיות כבר לא גבוה כפי שהיה בעבר. אירועי השנים האחרונות סיפקו שלל סיבות לדאגה – ובראשן עליית ריבית בנק ישראל. העלאות הריבית שפכו דלי מלא במי קרח על ענף המשכנתאות המקומי. במציאות של ריבית בנק ישראל בגובה 3.75 אחוזים (וריבית פריים בגובה 5.25 אחוזים), ישראלים רבים מתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא הקיימת – ואילו אחרים נמנעים מלקיחת משכנתא חדשה. לאור זאת, בתקשורת נפוצו דיווחים על האטה, קיפאון או סימנים ראשונים לירידת מחירים – שמעוררים בהלה של ממש בקרב גורמים מסוימים בענף הנדל"ן.
בחברת יובלים סיטי בוי, המקימה ומשווקת מגוון פרויקטים למגורים בתל אביב, חושפים שורת נתונים מהמכירות בשכונת פלורנטין מחודש נובמבר 2022. בחינה של נתוני המכירות של החברה עשויה לסייע לענות על השאלה שמעסיקה את ענף הנדל"ן: האם המחירים בתל אביב לקראת ירידה?
כיום משווקים ביובלים סיטי בוי דירות מגורים במתחם Julie הממוקם ברחוב הרצל 91. המתחם כולל 152 יחידות דיור שנבנו תוך הקפדה על סטנדרט גבוה במיוחד – ובהתאם לתכנון אדריכלי קפדני. לפי נתוני החברה, המחיר הממוצע לדירה רק עלה בחודשים האחרונים. "התחלנו לשווק את מתחם Julie ברבעון השלישי של שנת 2022 לפי מחיר ממוצע של 3.5 מיליון ש"ח לדירת שני חדרים", מסביר רועי דהן, מנהל השיווק של חברת יובלים סיטי בוי. "כיום אנחנו כבר עומדים על מחיר ממוצע של 3.8-4.0 מיליון ש"ח – כאשר קרוב ל-50 אחוזים ממלאי הדירות למכירה כבר נמכרו".
"אין ספק שהאינפלציה והעלאות הריבית משפיעות על שוק הנדל"ן בארץ – אבל השוק בתל אביב מתנהג קצת אחרת", אומר דהן. "השוק בעיר הוא מאוד חזק. רוב הלקוחות שקונים אצלנו היום בכלל לא מושפעים משיקולי הריבית, כי הם לא מתבססים על לקיחת משכנתאות חדשות. אנחנו מתמודדים עם קהל לקוחות שמוכרים בתים במודיעין, בשוהם או ברעננה – כדי לקנות דירות למגורים בעיר הגדולה".
דהן מעריך כי עליות הריבית ישפיעו בצורה פחותה על מחיריהם של מוצרים ייחודיים בשוק הנדל"ן. "צריך להפריד בין נכסים בשכונות מגורים ברחבי הארץ – לבין דירות ייחודיות שאין להן תחליף. אנשים לא באים לתל אביב בגלל המחירים – אלא בגלל רמת החיים. בני זוג שרוכשים אצלנו דירה למגורים לא מסתכל רק על החישוב המתמטי. הם מחפשים חווית מגורים מסוימת. לכן, המחיר של דירה בפרויקט כמו Julie לא מושפע מאותם הגורמים כמו המחיר של דירה במודיעין.
"Julie הוא פרויקט בקונספט שעדיין לא קיים בעיר", הוא מדגיש. "המתחם יושב על שלושה רחובות מרכזיים: הרצל, נחלת בנימין ודרך סלמה. במובנים רבים, זה האזור הכי תוסס בתל אביב – שנמצא במרחק הליכה משדרות רוטשילד, נווה צדק וחוף הים. בבניין ניתן למצוא גג משותף של 200 מ"ר הכולל בריכת שכשוך, לובי מרווח, גינה פנימית – ועוד חדרים וחללים משותפים רבים. זה מתחיל בחדרי כביסה ומגיע עד לחדר כושר, חדר פילאטיס וחדר עבודה שיתופית. כל פרט ופרט במתחם Julie תוכנן בקפידה על מנת לספק לדיירים את חווית המגורים האיכותית ביותר. מכל הסיבות האלה, מתחם Julie מהווה יעד אטרקטיבי להשקעה מבחינת רוכשים רבים – וכמובן יעד מבוקש מאוד למגורים".
לדברי דהן, גורם נוסף שמשפיע על עתיד שוק הנדל"ן בתוך תל אביב הוא שאלת השכונות. "תל אביב היא עיר ללא הפסקה שיש בה הכל – וזה מושך צעירים וגם זוגות מבוגרים. אנחנו פוגשים הרבה אנשים בגילאים מבוגרים יחסית שילדיהם כבר עזבו את הבית – וכעת מעוניינים לבוא לתל אביב ולחיות את החיים העירוניים והתוססים. זאת גם הסיבה שאנחנו רואים פעילות ערה בשכונת פלורנטין, שבה ממוקמים רוב הפרויקטים שלנו: אנשים באים לפלורנטין כדי לחיות את העיר הגדולה. כחברה, אנחנו ביובלים סיטי בוי מאמינים במיוחד בשכונה – ובעתיד שלה".
בשיתוף יובלים סיטי בוי
