ב-2021 נראה שהתהליך שהתחיל רק לפני כמה שנים הגיע לשיאו: גופי המימון החוץ בנקאי לנדל"ן ערערו את השליטה המוחלטת של הבנקים בתחום. בעת שהבנקים נאלצו להיות זהירים יותר בהענקת מימון לפרויקטי נדל"ן, גופי המימון הפרטיים מזרימים את הכסף לשוק הנדל"ן הישראלי שממשיך לבעבע.
ענף הנדל"ן הוא צרכן אשראי כבד במיוחד, בגלל היקפי ההון הגדולים שמושקעים בייזום ובנייה. אם עד לפני כמה שנים שוק הנדל"ן נשען על המערכת הבנקאית, היום המצב שונה. אם בגלל הרגולציה, השמרנות הבנקאית, הבירוקרטיה וקצב ההתנהלות של הבנקים – כיום יותר ויותר חברות למימון חוץ בנקאי שמתמחות במימון לנדל"ן פועלות בישראל ונראה שהשוק מספיק רחב כדי להכיל את כולן. "תחום המימון החוץ בנקאי השתכלל מאוד ותופס כיום נתח נרחב בשוק הנדל"ן בישראל ומהווה אלטרנטיבה אטרקטיבית מאוד לבנקים", אומר רו"ח רוני זוהר, יו"ר ושותף בחברת קפיטל פלטינום. "השינוי בענף המימון החל יחד עם הזינוק האדיר של הנדל"ן בישראל".
ייתכן שמכתב ההתרעה לבנקים שפרסם השנה הפיקוח על הבנקים - לפיו הוא מזהה עלייה ברמת הסיכון באשראי לתחום הנדל"ן - שאילץ את הבנקים להיות זהירים יותר במתן אשראי לנדל"ן או לנהל מו"מ נוקשה יותר על כל הלוואה, גרם ליותר מבקשי אשראי לפנות לחברות המימון החוץ בנקאי. משתנה נוסף שייתכן שהשפיע על מספר מבקשי האשראי מגופי המימון הפרטיים הוא מספרם הרב של פרויקטי פינוי-בינוי, שפתחו אפשרויות בפני קבלנים קטנים ולמעשה לכל מי שרוצים ושאספו מספיק חתימות ליזמי נדל"ן, בליווי אשראי מתאים כמובן.
המשוואה הידועה
מגבלות האשראי של הבנקים הן סיבה אחת להתרחבות שוק המימון החוץ בנקאי לנדל"ן, אבל יש עוד סיבה מרכזית והיא זמן. המשוואה המוכרת לפיה זמן שווה כסף רלוונטית במיוחד בשוק הנדל"ן. "בשונה מרוב מדינות העולם המפותחות, הבנקאות בישראל היא שוק מצומצם למדי עם מעט שחקנים. כפועל יוצא יש בו ריכוזיות בתחום האשראי, שמכתיבה תנאים שלעתים יכולים להיות לא גמישים מספיק עבור היזם", אומרת דנה סנדר, מנכ"לית ארנו קפיטל. מהירות התגובה של חברות המימון החוץ בנקאי מסייעת ליזמים לקדם פרויקטים במהירות ובנוסף יכולה למחוק את היתרון של הבנקים מבחינת הריבית על האשראי. גם אם הריבית של חברת המימון החוץ בנקאי גבוהה יותר, אם האשראי מונע עיכוב - שעולה הרבה מאוד כסף - ייתכן שהיזמים יבחרו בהלוואה מיידית.
מינימום הון עצמי
בין הגופים המציעים מימון חוץ בנקאי לנדל"ן אפשר למצוא חברות ביטוח, חברות אשראי, גופי מימון פרטיים ועוד. בין קיץ 2020 לקיץ 2021 הצטרפו לבורסה 12 חברות מימון חוץ בנקאי.
גופי המימון החוץ בנקאי מציעים שירותים דומים לאלה של הבנקים כמו ערבויות על פי חוק מכר, השלמת הון עצמי ועד ליווי פיננסי מלא לפרויקטים שונים כמו פרויקטים של בנייה למגורים, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, מחיר למשתכן, נדל"ן מסחרי ומשרדים ועוד.
כדי לקבל ליווי בנקאי לפרויקט נדל"ן, הבנק ידרוש מהיזם הון עצמי של 15%-30% מהעלות הכוללת של הפרויקט, בצורת מזומן, נכסים נזילים (פיקדון / ערבות בנקאית), גורם מממן או שעבוד נכסים. כאשר ההון העצמי נלקח מגוף מימון חוץ בנקאי, ההלוואה נקראת הלוואת מזנין - השלמת הון. השלמת ההון לא מחליפה את הליווי הבנקאי, אלא מתווספת אליו. הביטחונות להשלמת הון קטנים ביחס לחוב רגיל ולרוב מדובר במשכנתה בדרגה שנייה אחרי הבנק המלווה. השלמת ההון אמנם קשורה לפרויקט ספציפי, אבל גם ממנף את ההון של היזם כך שהוא יכול להמשיך ולהשקיע בעזרתו בפרויקטים נוספים ולפזר סיכונים.
הליווי הפיננסי של גופי המימון החוץ בנקאי יכול להשתנות מחברה לחברה ויכול לכלול גם ייעוץ מקצועי ויקבע בהסכם הליווי, שקובע את תנאי הליווי והביטחונות.
לבחור נכון
בחירת הגוף שייתן לפרויקט ליווי פיננסי מלא היא החלטה מכרעת מבחינת מבקשי האשראי, מכיוון שהמלווים יהיו סוג של שותפים בכל החלטה. הסכם הליווי יכלול דוח אפס, שכל סטייה ממנו, כמו שינוי מחירי הדירות, החלפת קבלן ביצוע ועוד, תחייב אישור מהגורם המלווה. "הגוף המממן צריך לדעת לייצר ערך מוסף ולא כסף טיפש. פרויקט נדל"ן הוא מורכב ונמשך כמה שנים, לכן חשוב לקחת מוצר גמיש שיידע להתאים את עצמו להתקדמות הפרויקט", אומר מאור דואק, מנכ"ל חברת מניף שירותים פיננסיים.
כדי לבחור נכון, חשוב לוודא שגוף האשראי הוא גוף מורשה ומפוקח, עם ניסיון ושם טוב בענף, שמקורות המימון שלו ידועים. ההתקשרות עם חברת אשראי חוץ בנקאי בנדל"ן היא ארוכת טווח מכיוון שרוב הפרויקטים יימשכו כמה שנים, לכן חשוב לבחור גוף גמיש, שיכול לענות על צרכים משתנים במהלך הזמן כמו אפשרות של דחיית תשלומים, אשראי נוסף למקרה שמכירת הדירות מתעכבת ועוד. ייתכן שקבלת כמה הצעות מחברות שונות ופיזור ההלוואות בין גופים שונים דווקא יגדילו את הגמישות של חברת האשראי. כל חברה מציעה אשראי למוצרים שונים ויכול להיות שכל אחת מהן תתמחה במוצר אחר ותציע את האשראי הטוב ביותר למוצר ספציפי.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
