הבנקים הגדולים הגיעו למרחק נגיעה מתקרת החשיפה המותרת למימון ענף הנדל"ן; לאחר שבנק ישראל גם הביע חשש מחשיפה מוגברת זו, הורידו הבנקים הגדולים פרופיל בתחום. המשמעות - היזמים יצטרכו בקרוב למצוא פתרונות מימוניים נוספים.
"מי שיגיד שהוא מופתע ממהלך זה - ישקר"' אומר מאור דואק, מנכ"ל חברת "מניף שירותים פיננסיים" המספקת השלמת הון עצמי לליווי בנקאי לפרויקטים בתחום הנדל"ן. "בשנה האחרונה הבנקים היו אגרסיביים במתן אשראי ליזמי הנדל"ן למגורים ואפשרו היקפים גדולים ותנאים נוחים מאוד למימון פרויקטים. התוצאה הייתה שהקבלנים יכלו להציע מחירים גבוהים יותר על הקרקעות מה שהביא להתייקרותן ולתדלוק עליית מחירי הדירות. השוק היה חם מדי ולא בריא, לא לבנקים ולא לענף. המהלך של הבנקים יכול להביא לצינון השוק בטווח הקצר; היזמים יצטרכו להיות יותר יצירתיים במימון הפרויקטים ויפנו יותר לאשראי חוץ בנקאי ולשוק ההון. מצד שני, הקטנת המימון הבנקאי יכולה להביא לצמצום ההיצע בטווח הארוך יותר שתביא להתייקרות נוספת של מחירי הדירות," סבור דואק.
חברת מניף שירותים פיננסיים מייצרת פתרונות מימון יצירתיים ליזמי נדל"ן כבר 22 שנה. היא החברה הוותיקה ביותר והגדולה ביותר בתחום מימון יזמי נדל"ן ולפני כשנה אף הונפקה בבורסת ת"א. המוצר העיקרי שלה הוא השלמת הון עצמי שלו נדרש היזם לטובת הליווי הבנקאי לפרויקט. שיעור ההון העצמי נע בין 15% ל-30% מהמימון הכולל, ותלוי ברמת הסיכון שהבנק רואה במימון הפרויקט.
כאשר ההון העצמי נלקח מגופי מימון, ההלוואה נקראת "הלוואת מזנין" או "משלים הון". הביטחונות הנדרשים להלוואת מזנין נחותים ביחס לחוב רגיל ולרוב מדובר במשכנתא בדרגה שניה אחרי הבנק המלווה.
מתי כדאי ליזם לקחת את ההלוואה המשלימה, אחרי שהיה בבנק לצורך הליווי הבנקאי או לפני?
"בעיקרון השלמת הון ניתן לקחת בכל שלב של הפרויקט. עם זאת, ככל שתופרים את עסקת המזנין מוקדם יותר, היא תוביל גם לסגירת עסקה נכונה יותר מול הבנק המלווה וליתרונות בתזרים העתידי של העסקה והיזם. אנחנו מכירים את השוק ויודעים לאלו פתרונות יידרש היזם אולי בהמשך. כגוף שנמצא בצומת ועובד עם כל הגורמים בשוק זה, נוכל גם להפנות את היזם לבנק שמתאים לו ולפרויקט. יש הרבה גופי מימון להשלמת הון, אבל כשיש לך ערך מוסף של ניסיון, מקצועיותוקשרים בענף – התרומה שלך ליזם היא אסטרטגית ולעיתים קריטית להצלחתו. יזמים באים להתייעץ אתנו עוד לפני שהם חותמים על עסקה, גם כדי לשפר את העסקה וגם לקבל עצות והכוונה לטובת מימון הפרויקט".
מה רצוי לבדוק לגבי הגוף המממן את הלוואת המזנין?
"שיהיה גוף מורשה ומפוקח. לבדוק את המוניטין שלו בענף, את הניסיון שלו. מי שממהר להציע לך הלוואה ולא יישב אתך כמה שעות על ייעוץ - הוא כנראה לא מקצועי. הגוף המממן צריך לדעת לייצר ערך מוסף ולא כסף טיפש. פרויקט נדל"ן הוא מורכב ונמשך כמה שנים, לכן חשוב לקחת מוצר גמיש שיידע להתאים את עצמו להתקדמות הפרויקט – לדוגמה לאפשר דחיית תשלומים, אם היזם נתקע במכירות, להביא לו כסף נוסף ועוד. יש גופים שמציעים ריבית זולה, אבל המוצר שהם מציעים יוצא ליזם הרבה יותר יקר בסופו של יום.
"צריך לבדוק את מקורות הכסף שלו – האם הם עצמיים, או שהגוף מגייס את הכסף מאנשים פרטיים? ככל שהכסף מקצועי יותר, מגיע ממקורות עצמיים של הגוף המממן, זה הרבה יותר טוב ליזם. מה שבטוח, זה שלא רצוי לקחת את הלוואת ההון העצמי מאותו הגוף שאתה מקבל אצלו את הליווי הפיננסי. זה מצב של ניגוד אינטרסים מראש – ההון העצמי הוא למעשה הבטוחה לליווי הפיננסי, ובמצב כזה הגוף מאבד את הגמישות והיכולת לתת פתרונות יצירתיים, שמראש הוא מוגבל בהם בגלל הפיקוח החמור עליהם. חשוב שהגוף המממן יתמקד במוצר אחד ולא בשניהם וכך גם היזם מקבל מוצר טוב יותר, גמיש, נוח יותר ומותאם לצרכים המשתנים".
כמה מתוך ההון העצמי אתם מממנים?
"בין 50% ל-70%, תלוי באיזה שלב נמצא הפרויקט ובאיזה פרויקט מדובר. יש להדגיש, כי מעבר למימון ההון הקלאסי עצמו שאנחנו נותנים, אנחנו יודעים לתת ליזם פתרונות פיננסיים כוללים לצורכי ההון שלהם בפרויקטים, בפיתוח העסקי והתזרים השוטף. אנו יודעים על בסיס הפעילות הרגילה לייצר ליזם מעטפת פיננסית אשר תתן לו מענה לכל צרכיו שמעבר למימון שניתן לקבל בבנקים".
איך היזם יידע מראש מה הסכום שדרוש לו?
"הוא לא באמת יידע, הסכומים שיידרשו לפרויקט יכולים להשתנות בדרך. גם התקופות יכולות להשתנות ואלמנטים נוספים. לכן חשובה המקצועיות של הגוף המממן בתכנון המימון ולכן חשובה הגמישות שלו בהתאמות תוך כדי תנועה".
יש מודלים שונים של מימון בהתאם לסוג הפרויקט?
"כן, וזה סוד העניין – מימון פרויקט נדל"ן בכלל והשלמת הון בפרט הם לא מוצר מדף; לכל פרויקט נדרשת חליפת מימון משלה; דין חיזוק מבנה אינו דין פינוי בינוי, או מחיר למשתכן, או עסקת קומבינציה או רכישת קרקע, ותלוי גם מיקום הפרויקט ועוד משתנים".
מה תמליץ ליזם שעומד לקחת מימון לפרויקט כדי להקטין סיכונים?
"1.תכנון מקדים הוא מאוד חשוב – ככל שתתפור מוקדם יותר את העסקה המוצר יהיה טוב יותר; 2. לשמור תמיד שכבת מזומן בקופת החברה; 3. בסוף אשראי הוא כמו אנטיביוטיקה – אם לא חייבים, לא צריך לקחת".
03-6124005
מעבר לאתר
בשיתוף מניף שירותים פיננסים
