על אף האירועים המטלטלים שהובילו למציאות של האטה במשק וחוסר ודאות – ענף הלוגיסטיקה בישראל ובעולם ממשיך לשמור על יציבות ואף להתחזק. מדו"ח נת"מ (NEWMARK NATAM) למחצית הראשונה של 2024 – עולה כי מחירי השכירות הממוצעים רשמו עלייה קלה, מחירי הקרקעות לשטחי האחסנה והלוגיסטיקה שומרים על יציבות. כאשר מחיר דונם במרכז הגיע ל 8.5 מיליון שקלים.
מחירי השכירות למ"ר נשארו דומים ברוב האזורים בהשוואה לאותה התקופה (חציון שני של 2023), ובחלקם אף עלו באחוזים בודדים. מגמה דומה ניתן לראות גם באשר למחירי הקרקעות המיועדים לתעשייה ולוגיסטיקה.
אחד הסגמנטים הבולטים שצמחו בשנים האחרונות בתחום הוא התעשייה בשימושים מעורבים שהוסיף להתלהטות הביקושים. עסקים רבים שהתבססו על אזורי תעשייה ותיקים חיפשו מקומות ייעודיים לצרכים המודרניים החדשים של העסק, שהתשנו עם הזמן. הקמת מתחמים ורסטיליים ונגישים, בסמוך לאזורי אוכלוסייה, החלו להתפתח בשנתיים האחרונות וזוכים לביקושים גבוהים מאוד.
אחד הפרויקטים המרכזיים בתחום ממוקם באזור התעשייה סגולה - פארק התעשייה לשימושים מעורבים בהיקף של כ-90,000 מ"ר. מתחם נוסף בו ניתן לראות בבירור את העלייה במחירי העסקאות בתעשייה לשימושים מעורבים בפרויקט במעוין שורק בראשון לציון. בפרויקט זה, לדוגמה, בתחילת השיווק המחירים למכירה היו בטווח של כ-9,500 שקלים למ"ר, כאשר היחידות האחרונות בפרויקט שווקו במחיר של כ-15,000 שקל למ"ר. עלייה בשיעור של 55% במחיר.
בין קניות אונליין לבין המלחמה
הביקושים המשמעותיים לשטחי אחסנה בשנים האחרונות נמשכו גם במהלך שנת 2023, וביתר שאת במחצית הראשונה של שנת 2024. הסיבות המרכזיות לביקושים גבוהים בענף התעשייה האחסנה והלוגיסטיקה, נטועים במספר מגמות שצמחו בשנים הללו.
ראשית, בשנים האחרונות, הביקושים לשטחי אחסנה תודלקו על ידי מגמת הגידול העיקבי במסחר באונליין, שהואץ בעקבות הקורונה. ענפים מסוימים חוו גידול משמעותי בתקופה זו, בעיקר בתחומי המזון – קמעונאות ומזון מהיר (משלוחים), מוצרים רפואיים ותרופות, וכן קמעונאים המפעילים פלטפורמה למכירה אינטרנטית. הגידול בביקושים בענפים אלו יצר צורך גבוה לשטחי לוגיסטיקה, עם עדיפות למתחמים חדישים לאחסנה והפצה בהיקפים גדלים והולכים ובמיקומים אטרקטיביים, כמו למשל באזור בית שמש, מודיעין או האיירפורט סיטי, סמוך לנתב"ג ולעורקי תחבורה עיקריים.
סיבה שניה נעוצה במלחמת המתמשכת בישראל, שהובילה לביקושים גבוהים למוצרים בתחומי הביטחון, הרפואה, מזון ותעשיות נלוות, בעיקר באזורים שבין קריית גת למפרץ חיפה. כתוצאה מכך נוצר גידול משמעותי בביקושים לשטחי תעשיה ואחסנה מצד חברות בתחומים אלו. כמו כן, תעשיות שהמפעל או מרכזי האחסנה ולוגיסטיקה שלהן מצויים באזורי הלחימה ונפגעו - מחפשות שטחי תעשייה ואחסנה באופן זמני ולעיתים גם מיידי, לאזורים סמוכים וקרובים שאינם בקו עימות או באזור לחימה. למשל, חברות שעברו מאזור שדרות לבאר שבע, או מקו הגבול בצפון לאזור חיפה.
תחום נוסף המשפיע על ענף התעשייה והלוגיסטיקה, הוא קבוצות הרכישה. בדומה לתחום זה בענף המשרדים, החלו להתארגן קבוצות רכישה לשיווק מרכזים לוגיסטיים חדשים ומודרניים, ומוצעים במגוון שטחים קטנים וגדולים. הדבר משפיע על גובה דמי השכירות המבוקשים ולעיתים גם על מחירי הרכישה הנמוכים יותר.
הפרויקטים של קבוצות הרכישה הפכו למודרניים יותר בזכות תכנון גמיש וורסטילי עם אופציות רבות של אחסנה, פריקה וטעינה כמו גם מערכות חכמות של הגנה על העסק או המחסן, מערכות משוכללות של בקרת אקלים, יכולת לאחסן חומרים רגישים והבטחת שרידות גבוה יותר לאורך זמן בלתי נגמר.
מתחמי התעשייה והמרכזים הלוגיסטיים המודרניים שונים מאלה המסורתיים. ההתקדמות הטכנולוגית שהשפיעה רבות על התחום באה לידי ביטוי גם בצד של השילוח. זמני האספקה התקצרו ורמת השירות עלתה בין היתר בזכות טכנולוגיות למעקב אחרי המוצר המוזמן מהמחסן ועד בית הלקוח.
כיום, מתחמי התעשייה בשימושים מעורבים או המרכזים הלוגיסטיים החדשים יכולים להיות בית לעסקים במגוון רחב של שימושים, לעיתים קרובות בהתאמה גבוהה הרבה יותר מבניין משרדים חדש. הם יכולים להיות משרד, מרכז הפצה ושילוח, בית מלאכה וגם שילוב של כמה ייעודים באותו העסק, למשל מרכז מבקרים או חנות, עם דיפו של הפצה ושילוח וחזית לתצוגה.
מה התחזית לעתיד ?
הגידול הצפוי של האוכלוסייה בישראל בשילוב עם הגידול במסחר אונליין צפויים לתרום להמשך ביקושים לשטחי לוגיסטיקה ותעשייה וליציבות בדמי השכירות. כיום, קיימים ביקושים משמעותיים לרכישת קרקעות לתעשייה וללוגיסטיקה ברחבי הארץ, ומחירי הקרקעות שומרים על יציבות ובחלק מהאזורים עולים בהתמדה. קיימת מגמה של צמצום פערי מחירים גם במיקומים שחוו ביקושים נמוכים יחסית ביחס לסביבתם. כדוגמה נציין שמחירי המגרשים (מחיר לדונם קרקע) במרכז הארץ עלו בכ-1.5 מיליון שקלים בממוצע בהפרש של שלוש שנים וכך גם בצפון הארץ במקומות כמו מפרץ חיפה למשל.
בנוסף, במקומות אחרים בארץ עלו מחירי המגרשים בשלוש שנים בעשרות אחוזים. במודיעין עמד המחיר לדונם קרקע במחצית הראשונה של 2021 על 4.5 מיליון שקלים והיום הוא עומד על 7.5 מיליון שקלים. בעמק חפר המחירים זינקו מכ-3.5 מיליון שקלים לדונם לכ- 6 מיליון שקלים ב-2024.
הכותב הוא אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שרותי נדל"ן בקבוצת NEWMARK NATAM, המספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי, בתחום המשרדים, תעשייה, לוגיסטיקה, השקעות וניהול נכסים
בשיתוף אור בן צבי קליין
