תל אביב נהנתה מאז ומעולם מביקושי שיא בזכות כל מה שיש למטרופולין הגדול בישראל להציע: חיי תרבות ופנאי, פעילות עסקית אינטנסיבית וקרבה לתשתיות הטובות בארץ. בשנים הקרובות תתחיל לפעול בעיר הרכבת הקלה, דבר שיוסיף לכל היתרונות האלה יתרון מהותי נוסף: תשתית תחבורה ציבורית אמינה וזמינה שתאפשר שחרור מכלי הרכב הפרטיים וקפיצת מדרגה בחיים האורבניים בתל אביב.
בשנים האחרונות חל צמצום משמעותי בעתודות הקרקע בתל אביב, דבר שישפיע לאורך זמן על שוק הנדל"ן בתל אביב. כתבה זו נועדה להעניק זווית ראייה חדשה על הביקוש וההיצע בתל אביב.
פרויקט גינדי TLV בהזמנות לרכישת דירה במרכז תל אביב במחיר פריסייל
מצטרפים חדשים לביקושים
כיום אנו רואים שלוש קבוצות עיקריות של קהלי יעד המבקשים לעבור ולהתגורר בתל אביב. הקבוצה הראשונה, שכבר פעילה בשוק בשנים האחרונות מורכבת מזוגות בוגרים, בני 55 ומעלה, המעוניינים לעזוב את הבתים הפרטיים והדירות הגדולות בפריפריה ולעבור להתגורר בתל אביב.
קהל היעד השני הוא זוגות ומשפחות צעירות וחזקות מבחינה סוציואקונומית הרואות יתרון מהותי במגורים במרכז תל אביב, בשל הקרבה למקומות העבודה, הגישה לשירותים מוניציפליים ולחינוך וכמובן, לכל מה שיש לעיר להציע. יתר על כן, המשפחות הצעירות רואות הזדמנות גדולה מאוד בפיתוח הרכבת הקלה משום שהם מעוניינים לנהל חיים ירוקים שמביאים איתם חסכון כלכלי מהותי בהוצאות הרכב ויכולת התניידות גבוהה בעיר ומחוצה לה.
משקיעים במחר של תל-אביב בחסות גינדי TLV - חזרה למתחם
לכל אלה מצטרף קהל יעד חדש ומסקרן שמגיע מחו"ל ולא... אנחנו לא מדברים על העולים החדשים מאירופה. עם הפיכתה של תל אביב למוקד כוח מהותי בתעשיית ההי טק והתקשורת, אנו רואים אנשי מקצוע מובילים בקנה מידה עולמי המעוניינים לקבוע את מקום מגוריהם בתל אביב. בהקשר זה חשוב לציין את מטה המו"פ של פייסבוק שיפתח בקרוב בתל אביב, אמאזון שתצטרף בקרוב לעיר ועוד. החברות הבינלאומיות יחזיקו מטות משמעותיים בתל אביב וחלק משמעותי מהעובדים יגיעו מחו"ל.
תל אביב מיצתה את עתודות הקרקע
תל אביב נמצאת בימים אלה לקראת מיצוי עתודות הקרקע במרכז העיר. נחמה בוגין – שמאית מקרקעין ומשפטנית אומרת בהקשר זה: "נכון להיום לא נותרו עתודות קרקע פנויות במרכז העיר. יתר על כן, למרות שבשנה שעברה אושרה תכנית להקמת רובע מגורים במקום שדה דב, אנחנו מדברים בטווח של עשור לפחות, לפני שנראה פרויקטים שיוצאים לשוק, בין השאר בשל התנגדות עיריית אילת לסגירת שדה דב.
נושא נוסף ראוי לציון בהקשר זה הוא נושא ההתחדשות העירונית בלב תל אביב. נכון להיום מוערמים קשיים מהותיים על פרויקטים בתמ"א 38 בלב תל אביב, דבר שמגביל במיוחד את היכולת להוסיף יחידות דיור חדשות לעיר.
תל אביב גדלה בשנים האחרונות לכיוון דרום, לשכונות פלורנטין ולאזור התחנה המרכזית החדשה. גם שם מדובר בעיקר בפרויקטים בהתחדשות עירונית שתהליכי ההבשלה שלהם ארוכים משמעותית מיזמות קלאסית".
מחירי הנדל"ן בתל אביב ימשיכו לעלות
שאלנו את נחמה בוגין כיצד דילול המלאים ישפיע על השכונות בעיר. לדבריה "קודם כל ניתן להעריך כי המחירים בכל תל אביב ימשיכו לעלות בטווח של העשור הקרוב. עם זאת, חשוב להתייחס לאזורים שונים בעיר בהקשר זה.
השכונות הנמצאות בצפון העיר יהנו מעליות מתונות בשל האפקט הממתן של מתחם שדה דב. מדובר בתוספת של 16 אלף יחידות דיור ולכן נוצר שוק חדש שמתחרה ראש בראש עם שאר השכונות הצפוניות.
עליות המחירים בדרום העיר יתקרבו למיצוי בתקופה זו, משום שהעליות בשנים האחרונות היו מטאוריות. סביר להניח כי ההשפעה הגדולה ביותר על המחירים בדרום העיר תהיה של הרכבת הקלה אולם גם כאן אנחנו רואים את תחילתו של מיצוי הפוטנציאל באזור.
עליות משמעותיות בלב העיר
במרכז העיר אנחנו מדברים על מציאות שונה לחלוטין. בעוד שמלאי הדירות החדשות נמצא מדשדש, הרי שהביקושים למגורים במרכז ובמיוחד למגורים בפרויקטים חדשים ויוקרתיים נמצא במגמת עליה. לכן, סביר להניח כי בטווח של העשור הקרוב אנחנו נראה המשך עליות במחירים בלב העיר, שיהיו גבוהות יותר מהממוצע בתל אביב".
אם רוצים להבין עד כמה המגמה בולטת, הרי במשולש הרחובות חשמונאים – אבן גבירול – מנחם בגין, מרוכזים היום מספר משמעותי של פרויקטים חדשים בעיר. בחינה של נתוני רשות המסים מראים כי כבר היום מחירי הדירות באזור יקרים בכ- 60% מאשר הממוצע העירוני. בהתחשב בעובדה כי גם מלאי הדירות הפנויות במתחם עומד בפני מיצוי, הרי שסביר להניח כי המחירים באזור ימשיכו ויתפסו בשל העובדה כי הביקוש לאזור זה הולך ומתגבר.
מי שרוצה דירה בלב תל אביב שיקום!
אז מה צריכים לעשות אלה החושבים לרכוש בתל אביב? "מדובר בשעת רצון נדירה בשוק. אני מאמינה כי עם השלמת הקו האדום אנחנו נראה קפיצה משמעותית של המחירים במרכז העיר משום שלחיים בעיר יהיה ערך מוסף חדש וכלכלי. ישיבה על הגדר מעולם לא היתה אסטרטגיה טובה בשוק הנדל"ן הישראלי ועל אחת כמה וכמה בתל אביב. לכן, אני ממליצה בכל פה למי ששוקל לרכוש דירה בתל אביב לנצל את המלאים הקיימים ואת האווירה הנוכחית בשוק לטובת קידום עסקה ובכך להרוויח את ההזדמנות ליהנות מהשבחת נכס מהותית בשנים הקרובות".
מבט מהיר על הפרויקטים במרכז תל אביב, ניתן למצוא שני סוגים עיקריים של פרויקטים: פרויקטים ביזמות מלאה, דוגמת GINDI TLV, בו נמכרו בהצלחה כבר 11 בניינים ו3 מגדלים, ופרויקטים בקבוצות רכישה, דוגמת פרויקט דה וינצ'י ופרויקט של קבוצת חג'ג'.
קבוצות הרכישה מציעות לרוכשים דירות במחירים אטרקטיביים אולם חשוב לדעת כמה עובדות על שיטת רכישה זו: הרוכשים בקבוצות הרכישה לא נהנים מערבות חוק מכר, מוודאות על המחיר הסופי של הדירה, על הסטנדרט שלה ועל תאריך המסירה, כמו כן הרוכשים בקבוצות רכישה כבולים למשכנתאות אחידות הניתנות לכל חברי הקבוצה, מבלי לקחת בחשבון את יכולת ההחזר הפרטנית או את ההון הנדרש. כל אלה יוצרים אי וודאות רבה בכל הנוגע לביטחון בהשקעה ולאפשרות המימוש שלה.
בפרויקטים ביזמות מלאה הרוכשים מקבלים מענה לכל אי הוודאות שמייצגות קבוצות הרכישה. הרוכשים בפרויקטים אלה מקבלים תמונה מלאה ומפורטת על כל ההיבטים בעסקה לרבות: מחיר סופי ומלא של הדירה, מפרט מדויק עליו מתחייב היזם, תאריך מסירה מדויק וחשוב מכל – ערבות חוק מכר, המבטיחה את ההשקעה של הרוכש מהשקל הראשון ועד לקבלת הדירה.
