משקיעי הנדל"ן הישראלים נוהרים כבר שנים אל ארצות הברית. כתוצאה מעליית מחירי הדיור בישראל, האטרקטיביות של מחירי הנדל"ן באמריקה והרצון לגוון את תיקי ההשקעות – ישראלים רבים מחפשים את ההזדמנות הבאה בארץ ההזדמנויות הבלתי מוגבלות: מניו יורק וג'ורג'יה ועד מיאמי ונבדה.
אלא שהשקעה בנדל"ן במדינה זרה ומרוחקת – שפועלת לפי סט חוקים ומוסכמות אחר לגמרי מישראל – טומנת בחובה מורכבויות לא פשוטות. "רוב הישראלים מחפשים את מקור המידע המהימן – שיסייע להם לבצע השקעות מניבות בחכמה", מספר ליאור לוסטיג, מנכ"ל קבוצת "נדל"ן ולעניין".
לוסטיג ־ נשוי לנירית ואבא לטום ואלה, בוגר מצטיין של שלושה תארים במחשבים ומנהל עסקים, ובעל רקע של מעל 30 שנה בטכנולוגיה ו־20 שנה בנדל"ן בישראל וארה"ב ־ מתגורר בניו יורק ומגדיר את עצמו יזם סדרתי. לאורך השנים הוא הוביל שורה ארוכה של מיזמים טכנולוגיים, בהם גם מיזמים בתחום הנדל"ן. "מאז שאני זוכר את עצמי, נדל"ן וטכנולוגיה היו העולמות שעניינו אותי. בנדל"ן התחלתי להתעסק כבר מגיל 13 – אחרי שעקבתי אחרי מסלולי הקריירה של האנשים המצליחים של התקופה, כמו ביל גייטס ודונלד טראמפ".
לאורך שנות עבודתו בפרויקטי טכנולוגיה אדירי מימדים במשרד הבטחון, כמנהל טכנולוגי במשרד עורכי דין לנדל"ן הגדול בניו יורק ובמשרד נדל"ן, ועם שני סטארטאפים שהקים ונמכרו מאחוריו ־ זיהה לוסטיג את הצורך של משקיעים זרים בפתרונות נגישים ואמינים שיסייעו בכניסה לשוק הנדל"ן האמריקאי. לצורך כך הקים את חברת "נדל"ן ולעניין", שמפעילה בין היתר את פורום "נדל"ן ולעניין" בפייסבוק, פורטל מקוון להנגשת ידע, חברה לסיוע בגיוס מימון, חברת השקעות בארצות הברית, וכן "אוניברסיטת נדל"ן ולעניין" המציעה קורסים מקצועיים.
המרצה הראשי באוניברסיטת הנדל"ן הוא גל שמוקלר, שמלמד את תחום ההולסיילינג, תוך שימוש באטסרטגיית ה־BRRRR (קניית נכסים 'אוף מרקט' ישירות ממוכרים עם מוטיבציה גבוהה למכור, והוצאת הכסף שהושקע לאחר ההשקעה בעזרת מימון אמריקאי, מה שמביא לתשואה אין סופית על ההשקעה). "מדובר באיתור עסקאות מתחת למחיר השוק בעזרת כלים טכנולוגיים מתוחכמים, ויצירת עסקאות בסיכון מופחת שמייצרות עשרות אלפי דולרים גם ללא הון עצמי. אנחנו מלמדים את התלמידים איך להגיע לנכסים בעלות רכישה נמוכה יותר ממחיר השוק – ואיך להקים עסק נדל"ני אמיתי. אנחנו עושים זאת בעזרת פנייה ישירה למוכרים, שימוש בטכנולוגיות המתקדמות ביותר וגישה לעובדים בעלויות נמוכות. במסגרת מסלולי הלימוד שלנו נסגרו כבר עשרות עסקאות – כאשר תלמידים הרוויחו עשרות ומאות אלפי דולרים".
אחד המיזמים הבולטים של לוסטיג הוא כנס Nadlan Expo הנערך בישראל מדי שנה, שנועד לחשוף את קהל המשקיעים למידע חדש, מעמיק ושימושי על השקעות נדל"ן בארצות הברית. "היעד שלנו היה ברור מההתחלה: להביא את אמריקה לישראל. כבר מהכנס הראשון דאגנו להביא את האיכות האמריקאית לקהל הישראלי", אומר לוסטיג. "הכנס נערך באולם בתל אביב – ובמקביל משודר גם בכלל הפלטפורמות שלנו. עם אתר אינטרנט שמבקרים בו מיליוני גולשים מכל העולם, אפליקציית רשת חברתית, פודקאסט וערוץ יוטיוב – אנחנו מגיעים לקהל עצום".
השנה נערך בתל אביב הכנס החמישי של Nadlan Expo, בהשתתפות מאות משקיעים, יזמי נדל"ן, עורכי דין – וכן נציגים ונותני חסות מחברות נדל"ן וטכנולוגיה מובילות. "את הכנס הראשון שלנו ערכנו באולם צנוע עם שלושה מרצים ושישים אנשים בקהל", מספר לוסטיג בחיוך. "מאז הביקוש רק הולך ועולה – מה שממחיש את הצימאון של הקהל הישראלי לידע בנושא של השקעות נדל"ן בארצות הברית. משנה לשנה מספר המרצים גדל וכך גם גודל האולם. השנה לא הייתה לנו ברירה אלא לעבור לאולם גדול פי שתיים בהתראה קצרה של חודש – בגלל הביקוש העצום".
לוסטיג מסביר שכנס Nadlan Expo הוא הגדול בתחומו בישראל, כאשר השנה נמכרו יותר מ-300 כרטיסים לכנס תוך שבועות אחדים – חודשיים לפני המועד. "כל הכרטיסים לכנס נמכרו, עד האחרון שבהם – מה שמראה את הביקוש הגדול בארץ לתחום".
ההרצאות והדוכנים בכנס כוללים מידע רחב על כל תחומי ההשקעה בארצות הברית. "משקיעים ויזמים מכל קצוות האוכלוסייה יכולים למצוא את מקומם בכנס שלנו. ממש כמו בפורום שלנו בפייסבוק או באתר האינטרנט, אנחנו משקפים את עולם השקעות הנדל"ן מ-א' ועד ת'".
בין היתר, בכנס האחרון של Nadlan Expo נערכו הרצאות של עורכי דין המתמחים בענף הנדל"ן – על מלוא הבדיקות שיש לבצע לפני יציאה לדרך עם השקעה בארצות הברית. תכנים אחרים עסקו בעסקאות רכישה ואחזקה, בפליפים ובבנייה חדשה. "הבאנו מומחה שביצע מעל ל-5,000 עסקאות רכישה ואחזקה, כדי שיספר על האתגרים שעבר ועל הפתרונות שלמד לאורך הדרך. בכנס בחנו גם שווקים ספציפיים כמו אינדיאנפוליס ופילדלפיה – ודיברנו גם על המקומות שמהם צריך להיזהר".
לוסטיג אומר כי כנסים מהסוג הזה רלוונטיים במיוחד בשנת 2022 – ברקע המיתון בכלכלה העולמית והזינוק באינפלציה. "למעלה מ-15 שנים שאנחנו חווים עלייה עולמית בביקוש להשקעות נדל"ן בארצות הברית. העלייה הזאת החלה אחרי המשבר האחרון בשנת 2008 – וכיום חשוב להבין אילו שווקים עדיין אטרקטיביים למשקיעים.
"בסביבה אינפלציונית יש חשיבות עליונה להבנה מעמיקה של מצב השוק", הוא מסביר. "משבר הקורונה והמלחמה באוקראינה משפיעים על שוק הנדל"ן באינספור דרכים מורכבות. לא הרבה יודעים, אבל הקורונה גרמה להגירה פנימית חזקה בתוך ארצות הברית – ולמשבר בשרשרת האספקה של חומרי הבניין וקושי רב בגיוס עובדים, מה שייקר מאוד את עלויות הבנייה, והביא לעליה מרשימה בהשקעות ממדינות במשבר, כמו אוקראינה ורוסיה, כשהתושבים במדינות אלו מחפשים חוף מבטחים לכספם. בכנס הבאנו מידע עדכני ממרשם האוכלוסין האמריקני על מגמות ההגירה – מידע שמסייע למשקיעים לקבל את ההחלטות הנכונות לפי השינויים ברמת השטח. בסופו של יום, השוק האמריקאי הינו השוק המשוכלל ביותר, שמתנהל בשפה שכולנו בישראל מבינים ולומדים מגיל צעיר - אנגלית, אז כיאה ל־Startup Nation אנחנו רואים אין סוף אנשי היי־טק שמחפשים השקעות בטוחות ושמאסו מהטלטלות בשווקי ההון והבטקוין ומיוקר המחיה הישראלי, ושמחפשים לעצמם עתיד כלכלי טוב ובטוח יותר תוך יצירת תזרים מזומנים חיובי וקבוע בהשקעת נדל"ן בארצות הברית", אומר ליאור. "ניתן לראות קהל חדש שרק התחיל להתעניין בתחום, לצד קהל מתוחכם שרוצה להעמיק ולהעשיר את הידע שלו ־ רבים מהם בוגרים של תוכניות לימוד שונות בישראל שמחפשים לחדד את הידע או להצטרף לתוכניות לימוד מתקדמות כדי להגיע לתכל'ס ולייצר רווחים משמעותיים בתחום כהכנסה עקרית או הכנסה נוספת לתחום העיסוק הקיים שלהם"
קהילה בינלאומית של משקיעים
הפורטל האינטרנטי של חברת "נדל"ן ולעניין" מהווה למעשה אנציקלופדיית נדל"ן מקוונת – העוסקת בכל היבטי ההשקעות. באתר ניתן למצוא תכנים בלא פחות מ-104 שפות שונות – ולוסטיג מספר כי הפורטל נהנה כיום ממיליוני כניסות מרחבי העולם.
"הקבוצה שלנו מונה כיום כארבעים אנשי צוות במספר חברות משנה שייסדנו", הוא אומר. "אנחנו מעסיקים אנליסטים, יועצי משכנתאות, יועצי השקעות, גרפיקאים, מתכנתים – ועוד אנשי מקצוע רבים אחרים. חברת ההזנק נדל"ן קפיטל גרופ, למשל, מסייעת למשקיעים זרים להגיע בקלות לחברות מימון אמינות ואיכותיות – בעזרת תהליך מכרז הפוך בין כמאה בנקים וחברות מימון חוץ בנקאי. אנחנו גורמים לחברות המימון לרדוף אחרי הלקוח – ולא להפך".
התשוקה האמיתית שלו, אומר לוסטיג, היא להנגיש ידע מקצועי לקהל הרחב. "הקמנו את "אוניברסיטת הנדל"ן" שלנו כדי לאפשר לתלמידים ללמוד עם המרצים הטובים ביותר בשוק, ולתת להם את הכלים הנחוצים להקמת עסק נדל"ן אמיתי ומוצלח. לאורך השנים ייעצתי לאלפי משקיעים ולמדתי את הצרכים הספציפיים שלהם. אני גאה לומר שבעזרת הרקע הטכנולוגי שלי הצלחתי להקים וליצור פתרונות העונים על הבעיות האקוטיות ביותר של עולם השקעות הנדל"ן בארצות הברית".
בשיתוף נדל"ן ולעניין
