רכישת נכסי נדל"ן מסחרי מניב במכירות פומביות, במחיר נמוך מהמחיר הממוצע בשוק, במטרה לממש את הנכסים ברווח: זוהי, במשפט אחד, מתודולוגיית ההשקעה של חברתinfinite equity capital, באמצעותה ביצעה החברה למעלה מעשרות רכישות נדל"ן מסחרי שהניבו רווח משמעותי למשקיעים בשנים האחרונות,כך לדברי אבי מלכה וגדעון גרציאני, בעלי החברה. "בארצות הברית משכנתה לרכישת נכס מסחרי ניתנת לעשר שנים שבסיומן בעל הנכס חייב לפרוע בתשלום אחד את יתרת ההלוואה שנלקחה", מסביר מלכה, "אנחנו מתמחים באיתור מדוייק של הנכסים הללו בחלון ההזדמנויות המדויק שיש לרכוש אותם כהשקעה טובה".
המייסד השותף השני בחברה הוא גדעון גרציאני, מהשמות המוכרים בתחום מכרזי הנדל"ן בארצות הברית, שבעברו אף שימש כיועץ להשקעות נדל"ן לחברות רבות ומובילות בתחום בארצות הברית. לגרציאני ניסיון של למעלה מ- 25 שנים בתחום ההשקעות בנדל"ן בארצות הברית, עם התמחות ייחודית ברכישות במסגרת כינוס נכסים ומכירות פומביות של גופים כלכליים. מלכה הגיע לשותפות של השניים עם ניסיון רב ומגוון בתחום הנדל"ן. השניים נפגשו בעסקה שעשו ביחד לפני מספר שנים והחליטו לאחד כוחות. "אנחנו משלימים אחד את השני והמשקיעים שלנו מרוויחים מזה יותר מכולם".
גרציאני ומלכה מצליחים לאתר נכסים איכותיים, שנרכשו באמצעות הלוואה בנקאית והלווה נקלע למצוקה פיננסית אשר איננה מאפשרת לו להמשיך ולהחזיק בנכס. "מדובר בנכסים מסחריים המושכרים בחוזים ארוכי טווח והם מניבים תזרים מזומנים יציב ולכן אין צורך להשביח אותם לפני שאפשר להנות מההשקעה בהם", מסביר מלכהי. "התיחכום באסטרטגיית הזו נובע מהיכרות מעמיקה של השוק הספציפי הזה ואת הדינמיקה שקיימת בין הבנקים ללווים ולמשקיעים בכל ההיבטים האפשריים". ""הייחוד שלנו הוא שאנחנו יודעים על נכסים עם פוטנציאל ההשקעה הכי גבוה, אחרי ששיקללנו את כל הפרטים שלרוב משקיעים ללא הניסיון שיש לנו לא שמים לב אליהם, או לא יודעים לשקלל את ההשפעה שלהם לטווח ארוך על ההשקעה", ממשיך גרציאני. "הבנה לפרטים של ההיבטים המנהלתיים, התפעוליים, החוקיים והרגולטוריים מבדילה בין השקעה מוצלחת לכושלת". בכנס נדל"ן אקספו, שהתקיים לאחרונה בתל אביב, הסביר גרציאני כיצד יתן לרכוש נכס שמניב מיד ממועד הרכישה, ללא השבחה משמעותית.
החברה מחזיקה כיום עשרות נכסי נדל"ן ברחבי ארצות הברית בשווי מוערך של למעלה מ- 200 מיליון דולר ובשנתיים האחרונות גייסה 50 מיליון דולר ממשקיעים פרטיים מישראל. "בשנים האחרונות הצלחנו לממש עבור משקיעים נכסים בכשהתשואה הממוצעת על ההון העצמי של המשקיעים היתה 260%".
אסטרטגיית ההשקעה בכל העסקאות המכרזים אליהם ניגשתinfinite equity capital היא זהה, רק כתובת הנכס מתחלפת. לדברי מלכה וגרציאני, השיטות בהן הם מיישמים את האסטרטגיה הוכיחו את עצמן. " השיטתיות בה אנחנו אוספים נתונים על הנכס והמרחב בו הוא פועל", מסביר גרציאני, "מאפשרת לנו לראות את התמונה המלאה, לחזות את האופן בו הנכס ימשיך להתנהל ולהחליט לרכושאו לא לרכוש, נכס. ההצלחה שלנו מתבססת על הכנה שיטתית ועקבית".
בשלב הראשון של איתור הנכסים העומדים לעלות למכירות פומביות ומכרזים, עושה החברה שימוש בטכנולוגיה מתקדמת הנעזרת בתוכנות סריקת מידע דיגיטליות ומידי חודש מאותרים בדרך זו מאות נכסים פוטנציאלים. בשלב השני, מתחיל איסוף הנתונים המעמיק והקפדני ביחס לכל נכס פוטנציאלי ולאחריו מתבצע הניתוח המקצועי של מלכה וגרציאני -מסננת צפופהדרכה מצליחים לבסוף לעבור רק מעט נכסים במכרזים. "אנחנו מזיעים בשלב המיון והסינון", מסביר מלכה, " אבל זה מאפשר לנו להתמקדבנכסים שפוטנציאל ההשקעה בהם הוא המיטבי עבור הלקוחות שלנו".
לתחום המכירות הפומביות של נכסי נדל"ן מסחריים חוקים ייחודיים שלא קיימים בתחומים אחרים. כך, למשל, יש להעמיד 10% מסכום הרכישה תוך 24 שעות מרגע הזכייה במכרז ויש להשלים את העסקה בתוך 30 יום. "לוח הזמנים שנדרשים לעמוד בו במכירות פומביות הוא קשוח ואין הרבה חברות בתחום שמצליחות לעמוד בזה", מסביר מלכה, "החוכמה היא להצליח לסגור עסקה בתוך סדר הזמנים המטורף הזה, וגם להצליח לסגור עסקה טובה. הצוות שלנו מגיע למכירות הפומביות עם תוכנית ממוקדת ולשמחתנו אנחנו גם מצליחים לסגור את העסקאות שתכננו להשיג, אלו שיניבו למשקיעים שלנו תשואה טובה ובאופן מיידי".
ניהול הנכסים אשר רוכשת החברה נעשה על ידי חברת ניהול מקומית, כאשר החברה ממשיכה לנהל תיק ההשקעות של המשקיע ונמצאת כל הזמן עם יד על הדופק באשר לעיתוי מימוש הנכס והזדמנויות נוספות שעולות בקנה אחד עם מפת ההשקעה האישית שנבנתה על ידי גרציאני ומלכה עבור המשקיע. את מרבית הנכסים רוכשת החברה מגופים מוסדיים מהגדולים בארצות הברית אשר בעבר העניקו לרוכשים הלוואות מסוג CMBS - סוג של אג"ח המגובה במשכנתא. את סכומי ההשקעות מגייסת החברה באמצעות שיתופי פעולה עם בתי השקעות, משרדי פמילי אופיס, קרנות וגופים המתמחים בגיוס קבוצות משקיעים לעסקאות גדולות. "מי שמחפש לשתף פעולה עם מומחי נדל"ן והשקעות בארצות הברית שיש להם רקורד משמעותי ומוכח בתחום ההשקעות בנדל"ן מסחרי, ימצא בנו שותפים טבעיים", אומר גרציאני, "סדרי הגודל של ההשקעות שלנו והמוניטין שלנו מביאים אלינו קהל משקיעים מגוון והרבה משקיעים מישראל".
מלכה וגרציאני שמו להם למטרה לשמור על הסטנדרטים הגבוהים של ניהול השקעות בתחום הנדלן המסחרי בארצות הברית,לפיהם הם עובדים ומרחיבים את פעילותם. "אין תחליף לעבודת שטח והכנה מעמיקה ואיכותית", הם מסבירים, "המומחיות שלנו מדברת בעד עצמה דרך התוצאות ושביעות הרצון של המשקיעים שלנו, שמגדילים כל הזמן את היקף ההשקעות שלהם באמצעותנו.עבורנו זה הסיפוק הכי גדול".
למעבר לאתר infinite equity capital >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף infinite equity capital
