עו"ד אריאל לרמן, תושב מודיעין שמשרדו ממוקם גם הוא בעיר שאינה מפסיקה לצמוח, מכיר היטב את שוק הנדל"ן המקומי ואת הרקע לעליות המחירים, כמי שמלווה עסקאות מכירה וקנייה של דירות. בשיחה איתו הוא מסביר בפירוט מה מאפיין את העיר הצעירה עם השוק הרותח.
"מודיעין היא למעשה העיר הראשונה בישראל שתוכננה מראש", הוא אומר. "תכנון המתחמים ושיווק הקרקעות בעיר נעשו באמצעות רשות מקרקעי ישראל, שכן כל הקרקעות בעיר ובסביבתה שייכות למדינה. אחת לכמה שנים מתבצע תכנון של מתחם חדש, שיוצא לשיווק לקבלנים באמצעות מכרזים של רשות מקרקעי ישראל. בשל הביקוש והתייקרות הקרקעות, מאז הקמתה מודיעין ידעה עליות מחירים משמעותיות יותר מהממוצע הארצי".
מה קרה לעיר השינה?
עו"ד לרמן הגיע למודיעין כבר בגל האכלוס הראשון בשנת 1997. את לימודי המשפטים באוניברסיטת תל אביב הוא סיים באותה שנה. בשנת 1998, לאחר שקיבל את הסמכתו כעורך דין, עבד עו"ד לרמן כשכיר במשרדי עורכי דין בתל אביב שמתמחים בנדל"ן. בתחילת 2000 החליט לפתוח משרד עצמאי במודיעין, לאחר שזיהה את הפוטנציאל הרב בתחום הנדל"ן.
"עם התפתחות העיר ובניית מבני ציבור ושירותים קהילתיים, מודיעין הופכת למבוקשת יותר ומאפשרת רמת חיים גבוהה יותר", הוא מסביר. "היום כבר קשה לקלוט שבתחילת דרכה היו בעיר מודיעין דירות מגורים בלבד. זו היתה עיר שינה קלאסית, עם היקף מינימלי של שטחי מסחר או שטחי משרדים. רק לאחר כמה שנים הוקמה תחנת רכבת, נבנה קניון על ידי חברת עזריאלי ובשנתיים האחרונות כמעט והסתיימה בניית המע"ר — המרכז העירוני החדש, שמשלב שטחי מסחר ומשרדים עם מגורים באווירה כמעט תל אביבית. כל שלב התפתחותי במודיעין הוביל לעליית מחירי הדירות בעיר".
לדבריו, סיבה נוספת לעליית המחירים המתמשכת בעיר היא היותה צעירה. לכן אין בה פרויקטים של התחדשות עירונית. "כל הדירות החדשות בעיר משווקות על ידי קבלנים שזכו במכרזים של רשות מקרקעי ישראל על בסיס הצעת המחיר הגבוהה ביותר. המחיר ההולך ומתייקר שמשלם הקבלן על הקרקע לרשות מקרקעי ישראל מגולגל לצרכנים — רוכשי הדירות — במחיר המתייקר של הדירה", אומר עו"ד לרמן.
עולים בסטנדרטים
מלבד העלייה במחירי הנדל"ן, עו"ד לרמן מצביע גם על היקף עסקאות גבוה במודיעין ביחס לערים אחרות. "להיקף העסקאות הגבוה יש כמה סיבות. אחת מהן היא שחלק גדול מהאוכלוסייה הגיע לעיר כזוגות צעירים שרכשו את דירתם הראשונה עם תקציב מצומצם, שאפשר רכישה של דירת שלושה־ארבעה חדרים", הוא אומר. "ואולם, האוכלוסייה במודיעין היא ברובה איכותית עם כושר השתכרות גבוה יחסית. עם השנים אותם זוגות צעירים הרחיבו את המשפחה ונוצר צורך בדירות גדולות יותר. מה גם שיש להם אמצעים כלכליים לרכישתן. את התוצאה אני רואה בהרבה מהעסקאות, שבהן רבות מהמשפחות מוכרות את דירתן תוך פרק זמן קצר יחסית, של שלוש־ארבע שנים מרכישתה".
סיבה נוספת שמובילה לעלייה בהיקף העסקאות, כפי שמסביר עו"ד לרמן, נוגעת בסטנדרט הבנייה הגבוה בעיר: "בכל כמה שנים, כשמתחם חדש יוצא לשיווק, יש עלייה בסטנדרט הבנייה ובמפרט הטכני של הדירות המשווקות. זהו גורם נוסף שמדרבן חלק מהאוכלוסייה לשדרג את הדירה הנוכחית לבית שמעניק חוויית מגורים איכותית יותר".
ויש גם סיבה שלישית; לדברי עו"ד לרמן, חלק מבעלי הדירות יודעים שניתן לרכוש דירות מקבלן במחירי פרי־סייל או במחיר שיווק התחלתי בתשלומים נוחים: 20% במעמד החתימה על החוזה ו–80% הנותרים עד לקבלת המפתח. כך רבים דוחים את מועד מכירת הדירה הקודמת עד סמוך לאכלוס הדירה החדשה ונהנים מעליית המחירים. "החלפה מסודרת של הדירה כל כמה שנים הפכה להשקעה, כשבכל שלב עולה שווי הנכס המשפחתי", הוא מסביר. "התוצאה היא שחלק משמעותי מהאוכלוסייה בעיר מודיעין מחזיק בדירת המגורים שלו פרק זמן קצר יחסית ונדיר להיתקל בלקוח שמוכר את דירת המגורים שלו לאחר יותר מ–15 שנה מרכישתה".
ממשיכים לגדול
בעקבות הצורך בדירות גדולות יותר למשפחות בעיר שהלכו והתרחבו, בשנת 2018 הובילה עיריית מודיעין יוזמה שנועדה להקל על משפרי הדיור. "מדובר במתן תוקף לתוכנית מד/מק/43, המעניקה זכויות בנייה נוספות לרוב סוגי הדירות בעיר", מסביר עו"ד לרמן. "התוכנית נוסחה באופן שמעניק את זכויות הבנייה באמצעות הקלות, כדי שלא להביא לחיוב בהיטל השבחה בעת מכירת הדירה, אלא רק בעת הוצאת ההיתר".
הוא מוסיף כי מתן התוקף לתוכנית יצר בעיר תופעה נוספת — רכישה מכוונת של דירות הכלולות בתוכנית, במטרה להרחיבן. בנוסף מציין עו"ד לרמן כי התוכנית הובילה לביקוש גובר לדירות שבהן ההרחבה מתבקשת ואפשרית, כמו למשל דירות בעלות שתי מרפסות או דירות עם חדר על הגג.
"למרות שניתן לראות היקף מכובד של בעלי נכסים שעשו שימוש בזכויות הבנייה שניתנו לפי התוכנית, לא ניתן לומר שהיא הביאה להפחתה בהיקף עסקאות הנדל"ן בעיר משום שהיא יצרה ביקושים לסוג מסוים של דירות שניתנות להרחבה", מסביר עו"ד לרמן. לסיכום הוא מוסיף כי "העיר מודיעין נהנית מהגירה חיובית ומגידול של 2.6% בשנה. לזאת ניתן להוסיף את תוכנית המתאר המחוזית החדשה לעיר מודיעין־מכבים־רעות שאושרה השנה, אשר צפויה להגדיל את מספר התושבים בה ל–240 אלף עד שנת 2040. בכך תהפוך מודיעין לאחת הערים הגדולות במחוז המרכז. שוק הנדל"ן המקומי רק ילך וישגשג יותר", מסכם עו"ד לרמן.
עו"ד אריאל לרמן
טלפון: 08-9742266
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף עו"ד אריאל לרמן
