באירופה של השנים הקרובות, אחת המגמות המשמעותיות ביותר כבר ברורה: האוכלוסייה מזדקנת, תוחלת החיים עולה, והצורך בפתרונות מגורים, טיפול ותמיכה לבני הגיל השלישי הולך ומתרחב. עבור משקיעי נדל"ן, המגמה הזו מפנה תשומת לב לסקטור שצומח בשנים האחרונות: Senior Living, דיור תומך וסיעודי לגיל השלישי.
לתוך המגמה הזו נכנסת Inspiration Group, חברת השקעות נדל"ן וניהול נכסי בוטיק, הפועלת באירופה מאז 2009 ומחזיקה במשרדים ראשיים בלב ברלין. לדברי החברה, לאורך השנים הובילה מאות עסקאות בהיקף של למעלה מ־500 מיליון אירו, והיא מנהלת נכסים בשווי של כ־200 מיליון אירו ברחבי אירופה.
הניסיון שצברה החברה בשווקים האירופיים מאפשר לה לדבריה לבחון פרויקטים לא רק דרך מאפייני הנכס, אלא גם דרך איכות השותפים המקומיים, מבנה ההתקשרות, סביבת הביקוש ותוכנית הניהול לאורך זמן. פעילות החברה מתמקדת באיתור, רכישה והשבחה של נכסים מניבים, תוך דגש על שקיפות, מקצועיות וליווי אישי.
בפרויקט הנוכחי מקדמת Inspiration Group פורטפוליו של שני מרכזי בתי אבות ודיור מוגן פעילים ומאוכלסים בספרד: מרכז Gorbea בחבל הבאסקים, הכולל 70 מיטות, ומרכז Peñas de San Pedro בקסטיליה־לה מנצ'ה, הכולל 80 מיטות. יחד, מדובר ב־150 מיטות ובשטח כולל של כ־10,340 מ"ר. "המרכזים מופעלים ומנוהלים על ידי מפעיל לאומי ותיק בספרד, בעל ניסיון של למעלה מ־20 שנה, המנהל מעל 1,500 מיטות ומעסיק כ־800 עובדים ברחבי המדינה".
"מה שעניין אותנו בפרויקט הזה הוא החיבור בין נכסים פעילים, מפעיל מנוסה וצורך דמוגרפי שהולך ומתחזק", אומר גיא גורפיל, הבעלים והמייסד של Inspiration Group. "בתחום בתי האבות והדיור המוגן, הנדל"ן אינו עומד בפני עצמו. צריך להבין מי מפעיל את הנכס, מה הצורך המקומי, ואיך המרכזים פועלים לאורך זמן".
צורך דמוגרפי שהולך ומתחזק
ספרד נמצאת כאמור בעיצומו של שינוי דמוגרפי משמעותי. כיום חיים בה למעלה מ־10 מיליון אזרחים בני 65 ומעלה, המהווים יותר מ־20% מהאוכלוסייה. במקביל, הזדקנות האוכלוסייה צפויה להגדיל בשנים הקרובות את הביקוש לשירותי דיור וטיפול ארוך טווח לגיל השלישי.
עוד לטענת היזמים, המגמה מתחזקת גם על רקע שחיקת המודל המשפחתי המסורתי, שבו בני משפחה מטפלים בהוריהם בביתם, לצד רגולציה שמעודדת מעבר למרכזים מודרניים, אישיים ומותאמים יותר לצרכי הדיירים.
הנכס הראשון בפורטפוליו, Gorbea, ממוקם במחוז אלבה, בלב חבל הבאסקים. האזור נחשב לדברי היזמים לאחד האזורים החזקים בספרד בתחום הדיור הסיעודי והגריאטרי. המרכז ממוקם כ־15-20 דקות מוויטוריה ופחות מ־40 דקות מבילבאו, ומשרת אזור השפעה הכולל למעלה מ־4,000 קשישים בסביבה המיידית ולמעלה מ־60 אלף כולל ויטוריה.
הנכס השני, Peñas de San Pedro, ממוקם במחוז אלבסטה. היישוב וסביבתו הקרובה מאופיינים באוכלוסייה מבוגרת במיוחד, כאשר כמעט 30% מהתושבים הם בני 65 ומעלה. המרכז נהנה מנגישות תחבורתית לעיר אלבסטה ומספק מענה מקומי.
נכסים פעילים ומפעיל מנוסה
בחברה מספרים כי בשונה מפרויקטים המצויים בשלבי תכנון או הקמה, הפורטפוליו הנוכחי כולל נכסים פעילים ומאוכלסים, הפועלים תחת מפעיל מקומי מנוסה ובסביבה שבה קיים צורך מתמשך בשירותי דיור ותמיכה לגיל השלישי.
"הפורטפוליו מאופיין בשיעורי תפוסה גבוהים, ומבוסס על חוזי שכירות ארוכי טווח מסוג Triple-Net, שבמסגרתם עלויות התפעול, הביטוח, המיסוי והתחזוקה חלות על השוכר. בנוסף, מבנה ההתקשרות כולל מנגנוני הצמדה למדד, כחלק מתנאי ההתקשרות עם המפעיל", הם מסבירים.
עבור Inspiration Group, לב הפרויקט נמצא בחיבור בין שלושה מרכיבים: נכסים פעילים, מפעיל מנוסה וביקוש דמוגרפי מתמשך, לצד בחינה של סביבת השוק, מאפייני התפעול והשותפים המקומיים.
"בפרויקטים מהסוג הזה, לא מספיק להסתכל על נתון אחד", מוסיף גורפיל. "צריך להבין את התמונה הרחבה: מי מפעיל את הנכס, מה הצורך באזור, מה מאפייני השוק המקומי ואיך הפרויקט בנוי לפעול לאורך זמן".
ב־Inspiration Group מדגישים כי הפרויקט משתלב בפעילות החברה באיתור, רכישה וניהול של נכסי נדל"ן מניב באירופה, תוך בחינה פרטנית של סביבת השוק, איכות המפעיל ומבנה הפעילות בכל פרויקט.
הפרויקט נמצא כעת בשלב גיוס. בחברה מדגישים כי פרטים נוספים אודות הפרויקט, מבנה הפעילות ותהליך הבחינה יימסרו בפגישה אישית, בכפוף לבדיקת התאמה ולהוראות הדין.
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף Inspiration Group
