ההתחדשות העירונית נתפסת פעמים רבות כתהליך של הריסת בניינים ישנים ובניית חדשים במקומם. אבל מאחורי כל בניין עומדים אנשים – משפחות, שכנים, זיכרונות, חששות וציפיות לעתיד.
באלרון התחדשות עירונית, המתמחה בארגון, ניהול וליווי בעלי דירות ופועלת מטעמם, סבורים שהצלחתו של פרויקט אינה מתחילה בתכנון, בבנייה או בבחירת היזם. היא מתחילה הרבה קודם, ביכולת לייצר הסכמות, סדר ואמון בין בעלי הדירות עצמם.
"רוב השחקנים בענף מסתכלים על התחדשות עירונית דרך הבניין. אנחנו מסתכלים עליה דרך האנשים", אומר רוני שוסט, מנכ"ל אלרון התחדשות עירונית. "בסופו של דבר, התחדשות עירונית היא לא רק החלפת בניין ישן בחדש. היא מעבר של אנשים מתקופת חיים אחת לאחרת"
התארגנות לפני בחירת היזם
לדברי החברה, אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שתהליך התחדשות עירונית מתחיל בבחירת יזם. בפועל, הצלחת הפרויקט נקבעת כבר בשלב ההתארגנות של בעלי הדירות ובבניית התשתית לקבלת החלטות מושכלות לאורך השנים.
"אנחנו לא יזם, לא חברת ביצוע ולא גוף תכנוני", מסביר רוני. "דווקא משום שאנחנו פועלים מטעם בעלי הדירות בלבד, אנחנו יכולים להתמקד באינטרסים שלהם לאורך כל הדרך. התפקיד שלנו הוא לארגן את בעלי הדירות, לנהל את התהליך עבורם, לחבר בין כלל הגורמים המעורבים ולסייע להם לקבל החלטות מתוך ידע, שקיפות וביטחון". לדברי ודים גוטמן, מנהל הפיתוח העסקי בחברה, החשיבות של השלבים הראשונים נובעת מכך שהחלטות שמתקבלות בתחילת הדרך משפיעות על הפרויקט כולו. "לא פעם אנחנו פוגשים בעלי דירות שחתמו בעבר על הסכמים בלי להבין את מלוא המשמעות שלהם, או בניינים שבהם חוסר הסכמה בין שכנים עיכב את התהליך במשך שנים. לכן מבחינתנו האתגר הראשון הוא לא לבחור יזם, אלא לבנות תהליך נכון כבר מהיום הראשון".
"אחד הדברים שהפתיעו אותנו לאורך השנים הוא כמה בעלי דירות מרגישים לבד בתוך תהליך שאמור להיות משותף. התפקיד שלנו הוא להיות הכתובת הברורה בתוך המערכת הזאת ולעשות סדר בתוך אי-הוודאות".
מבחן הזמן והוודאות
בעוד שהשיח הציבורי מתמקד לרוב בתמורות ובבניין החדש, בפועל מדובר בתהליך ארוך במיוחד. "אני חושב שהאתגר הגדול ביותר בהתחדשות עירונית הוא הפער בין הזמן של המערכת לבין הזמן של האנשים", אומר ודים. "מערכת התכנון יודעת לחשוב במונחים של שנים. בעלי הדירות חיים במונחים של היום ומחר. לכן האתגר האמיתי הוא לא רק לנהל פרויקט מורכב, אלא ללוות אנשים בתוך מציאות שמשתנה כל הזמן".
הפערים בין בעלי הדירות אינם תמיד מקצועיים. פעמים רבות הם נובעים מצרכים שונים ומנקודות חיים. משפחות צעירות נוטות להסתכל על העתיד ועל איכות החיים שתיווצר, בעוד שבעלי דירות מבוגרים מתמקדים יותר בוודאות וביכולת להתמודד עם תקופת המעבר.
"אנחנו פוגשים לא מעט בעלי דירות שפחות עסוקים בשאלה כמה מטרים יקבלו, ויותר בשאלה איך יתמודדו עם תקופת המעבר ומה יקרה אם מצבם הבריאותי ישתנה לאורך השנים", אומר רוני. מתוך ההבנה שהתחדשות עירונית אינה רק עסקת נדל"ן אלא גם תהליך אנושי ורגשי, בחרה החברה לשלב בצוות גם פסיכולוג שנותן מענה לדיירים.
הצלחה נמדדת גם בדרך
לצד ההזדמנויות שמייצרת ההתחדשות העירונית, בחברה מדגישים את החשיבות שבבחינת היתכנותו של כל פרויקט כבר בשלבים הראשונים. "השנים האחרונות הוכיחו שלא כל הבטחה היא בהכרח ישימה לאורך זמן", מדגיש רוני. "אנחנו פוגשים בעלי דירות שחתמו על מסמכים או הסכמים שונים, שבהם קיבלו הבטחות בלי שהיתה בידיהם תמונה מלאה של המשמעויות המשפטיות, הכלכליות והתכנוניות. כיום, ישנם מקרים שבהם יזמים מבקשים לפתוח מחדש הסכמים שנחתמו, לאחר שמתברר כי ההיתכנות שעל בסיסה גובשו אינה עומדת במבחן המציאות".
"זו הסיבה שאנחנו מקפידים לבצע כבר בתחילת הדרך בדיקות כלכליות ותכנוניות באמצעות השמאי והיועצים המקצועיים המלווים את בעלי הדירות, כדי לוודא שההתחייבויות שניתנות להם מבוססות על בדיקות מקצועיות וניתנות למימוש גם שנים קדימה".
במציאות הישראלית של השנים האחרונות, ההתחדשות העירונית קיבלה משמעות נוספת. מעבר להשבחת הנכס ולשיפור איכות החיים, עבור רבים מדובר בראש ובראשונה במהלך של מיגון והצלת חיים. תוספת ממ"ד לכל דירה וחיזוק מבנים מפני טילים ורעידות אדמה הפכו מצורך עתידי לצורך מיידי.
"פעם בעלי דירות הסתכלו בעיקר על התמורה הכלכלית. היום רבים מהם מבינים שהתחדשות עירונית היא גם עניין של ביטחון אישי וביטחון המשפחה", מסכם רוני. "מבחינתנו, פרויקט מוצלח הוא לא רק כזה שמייצר ערך נדל"ני, אלא כזה שמייצר ודאות, שקיפות ושקט נפשי לאורך הדרך.
"בסופו של דבר, הסכמים אפשר לנסח ולחתום ובניינים אפשר לתכנן ולבנות, אבל אמון הוא דבר שנבנה לאורך זמן. מבחינתנו, הצלחה אמיתית נמדדת ביכולת ללוות בעלי דירות לאורך שנים ולהוביל אותם אל היעד כשהם יודעים שקיבלו את ההחלטה הנכונה. כי האתגר הגדול ביותר בהתחדשות עירונית אינו לבנות בניין חדש אלא לבנות אמון".
אלרון התחדשות עירונית
למעבר לאתר >>
בשיתוף אלרון התחדשות עירונית
