"תחום ההתחדשות העירונית נמצא בעיצומה של מהפכה טקטונית"

"תחום ההתחדשות העירונית נמצא בעיצומה של מהפכה טקטונית", כך מזהיר ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי. לדבריו, תנאי השוק השתנו עקב הריבית הגבוהה והביקוש לדירות ירד בכל שוק המגורים. בנוסף, בתחום ההתחדשות העירונית לאחרונה החלה גם תופעה של לא מעט יזמים שמבקשים לפתוח הסכמים עם דיירים שנחתמו לפני כמה שנים, כשהשוק היה בגאות.

"מדובר בתחום שבו עוסקים מאות יזמים, מארגני דיירים, עורכי דין - אלפי אנשים עובדים היום בלייצר את הפרויקטים החדשים של ההתחדשות העירונית", אומר רולס. "אף אחד לא הבין את ממדי הגודל של השוק הזה, כי כל אחד היה עסוק בפרויקטים שהוא בנה ושהוא עובד עליהם. במשך 15 השנים האחרונות קמו ותוכננו קרוב לאלף פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, רבים מהם הגיעו להבשלה בשנתיים-שלוש האחרונות והוסיפו עשרות אלפי דירות חדשות. יזמים עבדו 3, 4, 5 ו-10 שנים להוציא היתרים והקיזו דם במיליוני שקלים. ועכשיו, בגלל ריביות ומחירי השוק – הביקוש נסוג".

סגירה

רולס מסביר ומפרט: "בבת אחת הבשילה כמות עצומה של פרויקטים שהציפו 25‏-30 אלף יחידות דיור בהתחלות בנייה חדשות, מעבר למה שרמ"י משווקת, שזה עוד 50‏-55 אלף התחלות בנייה. וזה רק עוד קצה הקרחון – ב-Pipeline יש מאות אלפי דירות של התחדשות עירונית".

ומתי הן צפויות להבשיל?
"בחמש-שבע השנים הקרובות. מדובר בעוד מאות אלפי יחידות דיור. במקביל מוסדות התכנון והוועדות הפכו הרבה יותר יעילות וזמני האישורים התקצרו. יחד עם הקרקעות שרמ"י משווקת, מדובר בסדר גודל של 80‏-85 התחלות בנייה בכל שנה בשנים הקרובות".

זאת נשמעת כבשורה טובה לשוק הדיור.
"כל יחידות הדיור האלו שמבשילות, הוחלט על בנייתן בהסכמים שנעשו עם דיירים בשנים 2020‏-2023, כשהיה מחסור גדול מאוד ביחידות דיור. כל קבלן היה בטוח שעשה עסקת זהב - שהוא יבנה וימכור את הכל מיד. אבל פתאום פרצה מלחמה, וסביבת ריבית הפכה למאוד גבוהה, מה שהרחיק הרבה קונים. רק בתל אביב, לדוגמה, בונים בשלוש שנים אחרונות 5,500 דירות, ואין קונים. בירושלים המצב יותר טוב מתל אביב, כי היא מעניינת תושבי חוץ, אבל גם שם יש בעיה היום: הביקוש העלה את כמות הבנייה. אם עד לפני שלוש שנים בנו בה בכל שנה כ-1,500 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, בשלוש השנים האחרונות יש 8,000 דירות כל שנה בבנייה. עברנו משוק של חוסר לשוק של עודף, משוק שעל כל דירה פנויה היו שלושה רוכשים פוטנציאליים, לשוק היום שעל כל שלוש דירות יש רוכש אחד".

"הדיירים יבינו שנגמרה החגיגה"

המציאות הזאת, מסביר רולס, מביאה למצב שבו יזמים שחתמו על הסכמים עם דיירים בתחילת העשור, מגלים שהכדאיות הכלכלית שלהם ירדה מאוד. "הם שואלים את עצמם, האם ההבטחות שהם נתנו לדיירים בשנים 2020‏-2021 עדיין רלוונטיות. גם המימון הפך ליקר ופחות נגיש בבנקים. לכן הם מנסים לפתוח הסכמים ולשפר תנאים מול הדיירים. יש גם יזמים שפשוט מוותרים על פרויקטים אם הם לא מצליחים לשפר הסכמים עם דיירים. אחרי שנים של הכנות, הפרויקט מוכן לצאת לדרך והם פשוט לא מגיעים לקחת את ההיתרים, כי הם לא יכולים להוציא את הפרויקטים לפועל".

המשמעות, לדעתו, היא שהשינוי ישפיע גם על מערכת הציפיות של הדיירים ועל התמורות שהם יכולים לקבל במסגרת הפרויקטים. "הדיירים יצטרכו להבין שנגמרה החגיגה", מדגיש רולס. "אני רואה שלא ירחק היום, ודייר יקבל דירה אחד על אחד לפי מה שהוא נתן. אם הדירה שלו לפני ההתחדשות העירונית היתה 70 מטר, הוא יקבל בתמורה דירה 70 מטר, או שיוסיף כסף על ההרחבות. כמו כן, נראה תהליכים של קונסולידציה בין יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית".

תופעה זו תהיה בין הנושאים עליהם ידונו בוועידת ההתחדשות העירונית השנתית של מרכז הבנייה הישראלי, שתתקיים ב-21–22 ביוני במלון אוריינט ירושלים. גם השנה ישתתפו בה בכירי התחום וכ-700 משתתפים בסך הכל, שידונו בנושאים המרכזיים שמעסיקים את העוסקים בתחום ההתחדשות. עוד יתקיימו בוועידה פאנלים ומושבים בנושאים כגון הגנה מלאה לדיירים: המעטפת המשפטית החדשה להתחדשות עירונית בעידן של אי-ודאות; לקחי המערכה: מהפכת הענק של ההתחדשות העירונית; פרויקטים מהפכניים בהיקפים חסרי תקדים; חוק שיקום נזקי מלחמה כמנוע התחדשות: תפקיד הרשות להתחדשות עירונית בבניית מודל חדש לישראל; ערים בקו האש תחילה: התחדשות עירונית בעדיפות לאומית בערים שנפגעו במלחמה; מינהלות ההתחדשות העירונית כמכפיל כוח; היתרונות לדיירים וליזמים.

יש אור בקצה המנהרה?

עם זאת, רולס מציין שהוא רואה גם סיבות לאופטימיות בשוק. "לצד הקיפאון והלחץ, אני דווקא רואה אור ברור בקצה המנהרה עבור היזמים וחברות הנדל"ן", הוא מרגיע. "הסיבה הראשונה היא הריבית. אני מקיים שיחות רבות עם אנשי כלכלה, בנקאות ושוק ההון, ולהערכתי, בחודשים הקרובים ייתכן שנתחיל לראות ירידת ריבית. ברגע שזה יקרה, שוק הנדל"ן עשוי להגיב במהירות רבה. במשך שלוש השנים האחרונות הריבית היתה אחד הגורמים המרכזיים שעצרו את השוק. היא פגעה ביכולת המימון, הגדילה את ההחזרים והרחיקה חלק גדול מהרוכשים מהשוק. אבל בדיוק כפי שעליית הריבית בלמה את השוק, ירידת ריבית יכולה לשחרר אותו מחדש. היא יכולה להחזיר משפרי דיור, משקיעים ורוכשים שישבו על הגדר, ולהחזיר נזילות וביטחון לענף הנדל"ן כולו ולהתחדשות עירונית בפרט".

סיבה נוספת לאופטימיות של רולס היא העלייה בהתעניינות מצד רוכשים מחו"ל. לדבריו, מאז 7 באוקטובר והעלייה באנטישמיות בעולם, יותר יהודים בתפוצות רואים בנכס בישראל לא רק השקעה פיננסית, אלא גם עוגן אישי, משפחתי וקהילתי. "התחושה הזאת מתחזקת בקהילות רבות בארצות הברית, צרפת, קנדה, אנגליה ודרום אמריקה. חברות הנדל"ן שיצליחו בשנים הקרובות לא יהיו רק החברות שיבנו טוב יותר, אלא החברות שידעו לבנות מערכות יחסים עמוקות עם יהדות העולם. הדור הבא של הנדל"ן הישראלי לא יימכר רק דרך שלטי חוצות וקמפיינים דיגיטליים. הוא יימכר דרך קהילות, זהות, קשרים ואמון".

אך אל אלו מתווסף גם היבט הדולר מול השקל: הדולר ירד בערכו מול השקל בשיעור קרוב ל-20% בשנה האחרונה. הקבלנים מוכרים את הדירות בשקלים, ולכן עבור רוכשים מארצות הברית, שמתנהלים בדולרים, הדירות בישראל התייקרו בכ-20%. "מצב דומה קורה גם למתנהלים במטבע היורו, שרוצים לקנות דירה בישראל", אומר רולס, אך מוסיף, "עם זאת, אני מאמין שבשיווק נכון אפשר למכור, כי יהדות התפוצות צמאה לקשר עם ישראל. לראיה, בירושלים יש הרבה עסקאות של רכישת על ידי חברי קהילות יהודיות בארצות הברית ואירופה. אני חושב שעיריית ירושלים היא סמל ודוגמה איך רשות יכולה להגביר את הביקושים לרכישת דירות אצלה. רוכשי הדירות בירושלים הם לרוב אמידים, והתייקרות הדירות עקב ייסוף השקל סביר שלא תרחיק אותם מלהגשים את החלום של מגורים בעיר הקודש. לעומת זאת, בקרב רוכשים בעלי תקציב מוגבל יותר ניכרת פנייה גוברת לאזורים מרוחקים וזולים יותר, כמו קריית גת, שדרות, פרדס חנה וזכרון יעקב".

קונסולידציה ומימון חוץ-בנקאי

לדברי רולס, בעקבות המצב שנוצר בגלל השינוי לרעה בתנאי השוק, יש יותר חיבורים ומיזוגים בין חברות. "גם להשיג מימון לבניית פרויקטים הפך להיות תהליך דרמטי, בגלל שהבנקים לא אחת מערימים קשיים. אבל בשטח אנחנו רואים שמוצאים פתרונות יצירתיים: לתחום המימון נכנסים גם גורמים חוץ-בנקאיים, שוק ההון והגופים המוסדיים".

בשורה התחתונה, אתה אופטימי לגבי עתיד ההתחדשות העירונית בישראל?
"נכון שכרגע אנחנו חווים רעידת אדמה, אבל זו בעיה בכל שוק הנדל"ן. כולם מחכים להורדת הריבית במשק, שתוריד את הריביות במשכנתה ובליווי פרויקטים. אני מאמין שנזכה לראות אותה מתחילה לרדת בקרוב".

בשיתוף מרכז הבנייה הישראלי