בשנים האחרונות גוברת והולכת ההתעניינות בקרקעות פרטיות שעדיין אינן מאושרות לבנייה, במיוחד בקרב מי שמחפש אלטרנטיבה לנדל"ן כמו דירות ומשרדים. רבים נחשפים להצעות לרכישת חלקות חקלאיות ותוהים עד כמה המחיר שמוצג להם משקף את ערכה האמיתי של הקרקע, ומה בעצם עומד מאחורי המספרים? "אנשים מקבלים הצעות לרכישת קרקע ורוצים לדעת אם המחיר הגיוני, אבל השאלה הראשונה צריכה להיות: איך בכלל ניגשים להערכת שווי של קרקע כזאת", אומרת הדר ברוקנשטיין, המלווה משקיעים בתחום הנדל"ן.
"ערך של קרקע פרטית שטרם אושרה לבנייה נקבע לפי הרבה יותר מאשר רק המיקום על המפה", מדגישה ברוקנשטיין. לדבריה, יש משמעות לשאלה אם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות רשות מקרקעי ישראל, מהו הייעוד הקיים שלה בתוכניות התכנון, עד כמה היא קרובה לאזורי מגורים ולתשתיות, ומה הסטטוס התכנוני והסיכוי לשינוי ייעוד בעתיד.
הדר ברוקנשטיין היא יזמית השקעות נדל"ן בעלת ניסיון רב בליווי משקיעים בתחילת דרכם ומשקיעים מנוסים, בבחירת אפיקי השקעה ובבניית תוכניות כלכליות להשקעה בקרקעות פרטיות. בזכות ההיכרות העמוקה שלה עם שוק הקרקעות שאינן מאושרות לבנייה, היא מדגישה את החשיבות שבהבנת מכלול הגורמים שמשפיעים על שווי הקרקע. "המטרה שלי היא לא להגיד לאנשים מה לעשות עם הכסף שלהם, אלא לתת להם כלים להבין טוב יותר על מה הם מסתכלים כשהם בוחנים קרקע פרטית שעדיין לא אושרה לבנייה", היא מדגישה.
בעלות, ייעוד ומיקום
הדר ברוקנשטיין מסבירה כי שלושת הגורמים העיקריים שישפיעו כמעט בכל מקרה על שוויה של קרקע פרטית שאינה מאושרת לבנייה הם סוג הזכויות, הייעוד הקיים והמיקום. "הגורם הראשון שאני בודקת הוא סוג הזכות בקרקע – כלומר אם מדובר בבעלות פרטית הרשומה בטאבו, או בזכויות חכירה מול רשות מקרקעי ישראל. בעלות פרטית מלאה הרשומה בטאבו מאפשרת בדרך כלל סחירות גבוהה יותר והעברת זכויות ברורה, בעוד שברכישת זכויות חכירה בקרקע המנוהלת על ידי המדינה יש לעיתים מגבלות והליכים נוספים שצריך להביא בחשבון", היא מסבירה.
"הגורם השני הוא הייעוד הנוכחי של הקרקע בתב"ע (תוכנית בניין עיר)", מוסיפה ברוקנשטיין, "קרקע שמסומנת בתב"ע כחקלאית או כשטח פתוח מתומחרת אחרת לחלוטין מקרקע שמיועדת למגורים, מסחר או תעסוקה". לדבריה, גם כאשר מדברים על פוטנציאל עתידי, נקודת המוצא היא תמיד הייעוד המאושר היום – מה מותר לעשות בקרקע נכון לעכשיו, לפני כל שינוי ייעוד אפשרי.
גורם נוסף שאותו מזכירה הדר ברוקנשטיין הוא המיקום והקשר לתשתיות ולסביבה הבנויה. "קרקע שנמצאת ליד יישוב קיים, קרובה לכבישים ראשיים, לתעסוקה ולשירותים – שונה מקרקע מבודדת בשטח פתוח", היא מדגישה. בכך היא מתייחסת גם למגבלות טבע וביטחון, כגון קרקע בעמק המועד להצפות, סמוך לנחל או ליד מתקנים ביטחוניים, או שטח המיועד ליער מתוכנן – גורמים שיכולים להגביל את האפשרויות התכנוניות בעתיד ולהשפיע בהתאם על השווי.
סטטוס תכנוני ותקן 22
היבט מרכזי נוסף שמשפיע על שווי הקרקע הוא הסטטוס התכנוני שלה – כלומר, באיזה שלב של הליך תכנון היא נמצאת, אם בכלל. "כשמדברים על סטטוס תכנוני, הכוונה היא לשאלה אם קיימות תוכניות מתאר או תוכניות מפורטות המתייחסות לאזור שבו נמצאת הקרקע, אם יש תוכנית מופקדת או מאושרת, ואם נעשים צעדים קונקרטיים לשינוי ייעוד", מסבירה ברוקנשטיין. לדבריה, יש הבדל גדול בין קרקע שנמצאת במרחב שבו מקודמות תוכניות חדשות לבין קרקע שאין לגביה שום תכנון באופק.
לטובת ניתוח הקרקע וסטטוס התכנון שלה נעזרים שמאי מקרקעין בכלים מקצועיים, ובראשם תקן 22. "תקן 22 הוא בעצם מסגרת מקצועית שמאפשרת לשמאי לבחון קרקע שאינה זמינה לבנייה בצורה מובנית ואחידה", אומרת ברוקנשטיין, "התקן מתייחס בין היתר למיקום הקרקע, הייעוד הקיים שלה, תוכניות המתאר והתב"עות הרלוונטיות שחלות או מתוכננות באזור, ותרחישים שונים של שינוי ייעוד ואפשרויות פיתוח עתידיות – ומשקלל את הנתונים לטווחי שווי ולרמות סיכון שונות".
לדברי ברוקנשטיין, מידת הוודאות התכנונית היא גורם מהותי בשאלת השווי. קרקע שנמצאת כבר בהליך תכנוני מתקדם, או כלולה במתחם שהוגדר כמתחם מועדף לדיור, עשויה ליהנות מסיכוי גבוה יותר לשינוי ייעוד בעתיד – והדבר משתקף לעיתים במחיר. מנגד, קרקע שאין לגביה שום תכנון קונקרטי, או שמוטלות עליה מגבלות משמעותיות, עשויה להישאר לאורך זמן כקרקע חקלאית בלבד, עם שווי נמוך יותר ופוטנציאל מוגבל. "בסופו של דבר, ככל שיש יותר ודאות תכנונית – חיובית או שלילית – כך ניתן להעריך טוב יותר את השווי ואת רמת הסיכון", היא מציינת.
החשיבות של בדיקות משפטיות וכלכליות
ברוקנשטיין מדגישה כי לצד הנתונים התכנוניים, חייבים לבצע גם בדיקות משפטיות יסודיות – ורק אז אפשר להתחיל לדבר ברצינות על כמה הקרקע שווה. לדבריה, יש להתחיל בבחינת נסח הטאבו: מי רשום כבעלים, אם קיימים שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה, ואם נחתמו הסכמי שיתוף בין בעלי זכויות שונים. "מספיק שיהיה שעבוד או עיקול שלא שמים לב אליו, או הסכם שיתוף שלא מבינים את המשמעות שלו, כדי לשנות לחלוטין את התמונה לגבי העסקה", היא מדגישה.
היבט נוסף הוא זהות החברה המשווקת והליווי המקצועי שמוצע בעסקה. ברוקנשטיין ממליצה לבחון אם לחברה יש ניסיון מוכח בקידום פרויקטים דומים, אם היא עובדת עם עורך דין ושמאי מקרקעין אובייקטיביים, ואם ניתן לראות חוות דעת שמאית עדכנית שנשענת על תקנים מקצועיים. "חשוב לבדוק אם יש נגד החברה תביעות או פרסומים שליליים, ואם הלקוחות הקודמים שלה מרגישים שקיבלו ליווי מקצועי ושקוף", היא אומרת.
לצד כל אלה, ישנם גם מרכיבים כלכליים המשפיעים על התמונה הכוללת של סיכון ותשואה, ובהם משך הזמן שעשוי לחלוף עד שינוי ייעוד, אם בכלל, העובדה שבתקופת ההמתנה הקרקע בדרך כלל אינה מניבה הכנסה שוטפת, עלויות נלוות כמו מס רכישה והוצאות נוספות לאורך השנים. "מי שמסתכל רק על המחיר למ"ר ומתעלם מהזמן, הסיכונים והעלויות הנוספות - רואה רק חלק קטן מהתמונה", אומרת ברוקנשטיין.
בסיכום דבריה מדגישה הדר ברוקנשטיין כי רק מי שבוחן את הבעלות, הייעוד, המיקום, הסטטוס התכנוני, הבדיקות המשפטיות והעלויות הנלוות, יכול להבין מה באמת עומד מאחורי המחיר המבוקש עבור קרקע פרטית שעדיין לא אושרה לבנייה.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף הדר ברוקנשטיין
