למרות הירידה בהיקף המכירות של דירות חדשות שחוות החברות בחודשים האחרונים, הוועידה הקרובה באילת של "מרכז הבנייה הישראלי" תתאפיין דווקא באווירה אופטימית. לדברי ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה: "המסר המרכזי של בכירי הענף יהיה שישראל נמצאת בעיצומו של שינוי עומק, כשההתחדשות העירונית משנה את כללי המשחק לאחר עשרות שנים שבהן המדינה שלטה בקצב היצע הדירות. בנוסף, יש ביקושים וגל התעניינות אדיר מצד יהדות ארה"ב ואירופה, והוא ימומש בחלקו כבר ב-2026".
כ-3,000 מנהלים ובכירים בענף הנדל"ן, מכ-700 חברות נדל"ן פרטיות ולא פרטיות, כמו גם נציגי ממשלה ורשויות, ישתתפו ב"וועידת מרכז הבנייה הישראלי 2025" שתתקיים באילת ב-9-11 בדצמבר תחת השם "עיר הנדל"ן באילת".
עליית מחיר עקב מונופול על הקרקע
לדברי רולס, במשך עשרות שנים כמעט כל אספקת הקרקעות לבניית דירות בישראל נשלטה על ידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), כלומר - המדינה. "המדינה היא שקבעה את מחירי הקרקע, את היקף יחידות הדיור ובעקיפין גם את מחיר הדירה. המדינה הקפידה במשך שנים לשווק לא יותר מ-50 אלף יחידות דיור בשנה, בזמן שהביקוש האמיתי נע בין 60-70 אלף יחידות. התוצאה היתה כמעט בלתי נמנעת – ביקוש גבוה מההיצע לאורך עשורים, שהביא לעלייה דרמטית במחירי הקרקע ועליית מחירי הדירות מדי שנה באופן עקבי", הוא מציין.
על פי נתוני רמ"י, המדינה הכניסה לכיסה כ-37 מיליארד שקל ממכירת קרקעות בשנת 2022 (ב-2023 פרצה המלחמה והנתונים ירדו). לדברי רולס, למדינה לא היה עניין להוריד את הכנסותיה ממכירת קרקעות ליזמים: "מדובר בהכנסות עתק מהם נהנתה המדינה. כך הגענו למצב שבו כ-65% ממחיר כל דירה עובר כמסים למדינה והכל מתחיל מעלות הקרקע; קרקע ליחידת דיור שאמורה היתה לעלות כ-80 אלף שקל בפרויקטים בערי פריפריה כמו קריית גת, עפולה או נשר, מגיעה היום למחירים של 400 אלף שקל לדירה ואף יותר. ולא דיברנו על המסים שגם מהם נהנית המדינה", הוא אומר.
התחדשות עירונית משנה את הכללים
"בשנים האחרונות משהו השתנה, והמשהו הזה הוא ההצלחה שגורפות תוכניות ההתחדשות העירונית", ממשיך רולס. לדבריו, נקודת המפנה המשמעותית התרחשה דווקא בתקופת הקורונה, בגלל סגירת אתרים ומחסור בעובדים: "יזמים וקבלנים החלו להיכנס בכל הכוח לעולם ההתחדשות העירונית, מה שהוביל להבשלת פרויקטים רבים בשנים האחרונות. היום היקף היחידות שמקורן בהתחדשות עירונית מוערך ב-30-35 אלף התחלות בנייה בשנה, בנוסף לשיווקים של רמ"י. בפעם הראשונה זה כ-30 שנה השוק קורא נתון חדש - 80 אלף התחלות בנייה בשנה, ובדרך ל-90 ואף 100 אלף". רולס מעריך שבתוך כחמש שנים קצב התחלות הבנייה של פרויקטים פינוי בינוי יעמוד על כ-60 אלף יח"ד בנוסף לעוד 50-60 אלף יח"ד במכרזי רמ"י.
"מרכז הבנייה הוא הקטליזטור הבולט שמעודד ב-15 השנים האחרונות את ההתחדשות העירונית, וזאת באמצעות מגוון פעילויות מקצועיות, חינוכיות וציבוריות", מציין רולס. "באמצעות פעילותו המקיפה, מרכז הבנייה הישראלי תורם משמעותית לקידום ההתחדשות העירונית בישראל, הן ברמת המדיניות והן ברמת היישום בשטח".
פי שלושה וארבעה דירות מוצעות בערים
רולס ממשיך ומסביר שההתחדשות העירונית היא שינוי מבני משמעותי שמשפיע על כל השוק: "היצע גדול יותר מפעיל לחץ על המחירים, והמדינה לא יכולה יותר לשווק קרקעות במחירים מנופחים.
"ההשפעה ניכרת במיוחד בערים הגדולות: בתל אביב ובירושלים נרשם גידול של פי שלושה ואף פי ארבעה בכמות הדירות החדשות. אם פעם תל אביב ידעה לייצר כ-1,700 יחידות דיור חדשות בשנה, היום - כבר שלוש שנים ברציפות - היא מייצרת כ-5,000 דירות לשנה. בירושלים המהפכה גדולה עוד יותר, כשכמות הדירות החדשות המיוצרות בבירה גדלה לכ-8,000 בשנה, לעומת כ-1,700 דירות בשנה לפני מספר שנים – גידול של יותר מפי ארבעה".
השינוי הזה, כך הוא מסביר, מוביל לרוויה ולסטגנציה מסוימת במרכז הארץ, במיוחד בתל אביב, שגם כך סובלת מהקפאה בביקושים עקב שילוב של ריבית גבוהה ומצב ביטחוני רעוע במשך השנתיים האחרונות, שמשפיעים על כל השוק, ומתיחות פוליטית המשפיעה על תחושת הביטחון של הקהל הליברלי שמאפיין את רכישת הדירות בתל אביב. "לדעתי, לראשונה הקיטוב הפוליטי בישראל משפיע על שוק הנדל"ן, ובפרט על תל אביב, שבה חלק מהרוכשים הפוטנציאליים מרגישים לחוצים עקב האווירה הפוליטית, והם 'יושבים על הגדר'. נוסיף לזה את הפרויקטים ב'שדה דב' שהוסיפו אלפי יחידות דיור, ואנחנו מוצאים בתל אביב שוק מאוד מאוד תחרותי בין החברות היזמיות.
"המחירים בתל אביב בשנת 2022-2023 עד המלחמה היו פחות הגיוניים, והגיעו ל-60-70 אלף שקל למ"ר. עכשיו המחירים ירדו לכיוון 50-60 אלף למ"ר, וזה גם בזכות ההנחות ומבצעי תשלומים נוחים של 10% בחתימה וכדומה. אני מאמין שלאחר סיום המלחמה, ועם ההתחלה שראינו כבר בהורדת הריבית במשכנתאות - נראה גידול ברכישת דירות בתל אביב".
"גל של התעניינות מצד יהדות חו"ל"
גורם שעשוי לשנות את מאזן הכוחות אפילו עוד יותר מגיע דווקא מחוץ לישראל. ריבוי אירועי האנטישמיות במדינות אירופה, בארה"ב וביעדים נוספים מוביל לנחשול של רכישות נדל"ן בארץ על ידי יהודים שגרים בתפוצות. "אנחנו רואים גל חסר תקדים של התעניינות מצד יהדות חו"ל - תושבי ישראל לשעבר, ויהודים, בעיקר מארה"ב, קנדה ואירופה - ואנחנו רק בתחילת הדרך", מציין רולס. לדבריו, "האנטישמיות הגואה ברחבי העולם, שמגיעה גם ממקורות ליברליים, יצרה 'שד שיצא מהבקבוק'. צעירים באקדמיה האמריקאית מושפעים מקמפיין אנטי-ישראלי שנבנה לאורך זמן, והמציאות של יהודים רבים שם משתנה. בארה"ב רבים חוששים לשלוח את הילדים שלהם לקולג' ואפילו לבתי הספר. המלחמה בעזה הציפה גלי אנטשימיות, וגם נבחרי ציבור אינם חוששים לדבר נגד ישראל", אומר רולס. "תופעות אלו מובילות רבים בקהילה להבין ש'תקופת תור הזהב' של יהדות ארה"ב כפי שהכירו אותה מסתיימת. התוצאה – יש המון מתעניינים ברכישת דירה בישראל כבסיס לביטחון ומקלט עתידי, וחברות נדל"ן ישראליות שידעו לבנות נוכחות ומיתוג בארה"ב ובאירופה יראו הצלחה משמעותית".
רולס ממשיך ומסביר שהאינדיקציות להתעניינות חסרת התקדים של יהדות ארה"ב ואירופה הן ברורות: "אנחנו רואים עלייה חדה בפניות לגופים שתומכים בעולים חדשים כמו 'נפש בנפש' ועמותות דומות; יש עלייה גדולה במגעים של יהודים מול משרד הקליטה, שמנהל קשרים עם יהודים בחו"ל ומשפחות ישראלים לשעבר, שעד היום לא שקלו לקנות דירה בישראל – אבל עכשיו כן. יש גם אירועי מכירת דירות ייעודיים ליהודים בארה"ב, כמו האירוע הגדול של IAC (Israel American Council), הגוף הכי חשוב ביהדות ארה"ב כיום. הם יקיימו כנס במיאמי בחודש ינואר הקרוב ובו יריד דירות ענק לרכישת דירות בישראל. בכנס משתתפים כ-5,000 יהודים אזרחי ארצות הברית, ממגזרים סוציו-אקונומיים גבוהים.
"אינדיקציה נוספת מגיעה מהשטח, מחברות הבנייה, שמספרות שיש הרבה יותר התעניינות מבעבר, ומצד יהודים וישראלים שגרים בחו"ל בשלבי פריסייל בפרויקטים חדשים בעיקר במרכז", מציין רולס.
קהל שמחפש אלטרנטיבה בטוחה יותר
רולס ממשיך ומסביר שמדובר בקהל פוטנציאלי של כ-2–2.5 מיליון אנשים מתוך הקהילה היהודית בארצות הברית - בהם דתיים, חרדים, חילונים וישראלים לשעבר - כולם בעלי פוטנציאל השקעה גבוה. "האקלים החברתי-פוליטי בארצות הברית השתנה לרעה עבור יהודים, והם מחפשים פתרונות בישראל, במיוחד בתל אביב ובמישור החוף. הקהל הדתי והחרדי מגלה עניין בירושלים, בית שמש, אפרת, גוש עציון וישובים ביהודה ושומרון, בעוד שקהל חילוני יותר וישראלים לשעבר מתעניינים בעיקר בתל אביב, גוש דן וכל מישור החוף מנתניה עד אשקלון".
בתקופה שבה עוד ועוד משפחות יהודיות מבקשות לבסס לעצמן אלטרנטיבה בטוחה יותר, רולס סבור שהשינוי שמביא איתו המצב נמצא ממש מעבר לפינה. "אנחנו נראה כבר בשנה הקרובה אלפי רכישות של דירות בידי יהודים מחו"ל, וזה רק יתגבר, כי לדעתי, האנטישמיות כבר לא תחזור לבקבוק. זו בשורה ענקית לענף הנדל"ן בישראל, במיוחד כאשר הביקוש המקומי נחלש - בגלל גורמים כמו ריבית, מלחמה וקושי במשכנתאות - תושבי החוץ הופכים לביקוש משלים קריטי. מדובר בשחקן משמעותי שעשוי לייצב את המחירים ולאפשר לשוק לעבוד בקצב גבוה, ואפילו הייתי אומר שזה קרש הצלה לענף הנדל"ן".
הדרום מתעורר, וגם שוק המשרדים
בחזרה לזירה המקומית, רולס מספר שאחד ממוקדי השינוי הגדולים כרגע הוא באזור הדרום, אבל מציע לפקוח עין גם לנעשה בצפון הארץ. "אלפי יחידות דיור נבנות בו-זמנית במספר יישובים בדרום וכמעט כל הדירות נמכרות, בעיקר משום שהמחיר עדיין נגיש - 1.7-2 מיליון שקל לדירה", הוא אומר ומציין כי בפריפריה הדרום אמנם בולט יותר מהצפון במכירת דירות, "אבל אני מאמין שגם תור הצפון לצמוח ולגדול יגיע בעוד זמן לא רב".
לצד שוק המגורים, תחום נוסף שצפוי לצמוח בעוצמה בשנים הקרובות, כך מסביר רולס, הוא שוק המשרדים. "הגידול הדמוגרפי של ישראל הוא מהגבוהים ב-OECD, ומספיק שחלק יזדקקו למשרדים כדי למלא מיליוני מ"ר בעוד כ-10 שנים. גם ההייטק הישראלי צפוי להתאושש וישפיע לחיוב על הביקוש למשרדים", הוא מוסיף.
ישראל בצומת דרכים חיובי
רולס מסכם באומרו כי שוק הנדל"ן הישראלי של 2026 ואילך ייראה אחרת מהשנים שקדמו לו: "היצע הדירות גדל בצורה חסרת תקדים, בעיקר בזכות ההתחדשות העירונית; מחירי הקרקע ומחירי הדירות חוזרים להיגיון כלכלי; תושבי חוץ הופכים לקהל יעד מרכזי עם עוצמה מסחרית של מאות מיליוני דולרים, הפריפריה פורחת והמרכז מתאזן ויחזור לביקושים.
"אנחנו נמצאים בצומת דרכים חיובי, שבו ישראל סוף-סוף מצליחה לייצר היצע משמעותי, ולשמחתנו הוא יפגוש גל ביקושים חדש מחוץ לישראל. מדובר במפגש נדיר שאני סבור שיעצב מחדש את ענף הנדל"ן בישראל בעשור הקרוב".
בשיתוף מרכז הבנייה הישראלי
