תשומת ליבה של התקשורת הכלכלית בענייני נדל"ן בתל אביב, הופנתה לאחרונה כמעט באופן בלעדי לשכונה הענקית שקמה על חורבות שדה התעופה דב (הוז), שבצפון העיר. עם סיקור תקשורתי ארוך שנים, המתחם הצפון תל אביבי, שצפוי להתחיל להתאכלס בעוד כשבע שנים, הוא אחד המדוברים של השנים האחרונות, ונדמה היה שכל תקוותיה של העיר לגדול ולהתרחב נטועות שם. באופן כללי, נראה היה שזו הבשורה הגדולה ביותר שידעה תל אביב מאז תחילת עבודות הרכבת הקלה. אלא שבשטח הדברים נראים אחרת ובשורת נדל"ן מרעישה מגיעה בימים אלה דווקא מכיוון אחר לגמרי של תל אביב - מהשכונה הוותיקה ששמה הולך לפניה: פלורנטין. האזור, על אופיו הייחודי והמובחן, המבנים ההיסטוריים שלו, הצבעוניות ברחובות והסצנה המבעבעת, עומד לפתוח את שעריו לאלפי יחידות דיור חדשות וזו, בעיניי רבים, בשורה מרגשת ביותר, מסעירה מאוד ושנושאת פוטנציאל השבחה בטווחי זמן קצרים שמסקרן לא מעט משקיעים.
במשך שנים, נותרה פלורנטין בגדר פוטנציאל נדל"ני לא ממומש. היא אמנם השתפצה והשתדרגה משמעותית בתוך גבולותיה בשנים האחרונות, אך בין גבולות אלו אי אפשר לספק את כל השירותים והצרכים עבור רוב האוכלוסיה שמעל גיל 25. בין אם מדובר בדירות גדולות שמתאימות למשפחות, בתשתיות המתיישנות, בבנייה הצפופה והמטולאת או באחת מנקודות התורפה המשמעותיות של האזור - החוסר המשווע בשטחים פתוחים, שמהווה חסם משמעותי עבור משפחות רבות מלעבור ללב השכונה.
בזכות עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, פלורנטין אמנם מציעה היום תמהיל רחב יותר של דירות מלבד אלו בנות השניים-שניים וחצי חדרים המאפיינות אותה. אבל, הרבה מהתשתיות נותרו מיושנות ואת המחסור בשטחים פתוחים אי אפשר באמת לפתור בין הרחובות הצרים של השכונה. מבחינת השוק - ויחסית לביקוש - ברור היה שמדובר בהתחלה טובה בלבד.
והנה סוף סוף, מגיע ההמשך והוא סופר מסקרן, מתוכנן היטב, מאופיין בהרבה ירוק, בעירוב שימושים ועומד לשנות לחלוטין את ההיררכיה העירונית התל אביבית הרווחת. פלורנטין עומדת לקבל את התוספת המיוחלת שלה בדמות אלפי יחידות דיור חדשות, שייבנו במתחם מגורים חדש לחלוטין שעומד להחליף את כל אזור התעשייה הזעירה ובתי המלאכה שמדרום לסלמה. "פלורנטין החדשה", אם תרצו, עומדת לחבר בין הלב הפועם של פלורנטין הישנה ישירות דרומה לאחד הפארקים הכי מוצלחים בגוש דן - פארק החורשות.
בנדל"ן ובתודעה: פלורנטין פרצה דרומה
אם עד לא מזמן נחתמה פלורנטין ברח' העליה במזרח ובשד' סלמה בדרום, הרי שגבולותיה במזרח נפתחו בשנים האחרונות עם פרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית כולל קאנטרי עירוני, שהחליף את שוק העלייה.
גבולותיה דרומה נפרצו אך לא מזמן וזאת דווקא הודות למיזמים פרטיים ולהתפתחותה של סצנת אמנים מפוארת עם שלל גלריות הפזורות באזור כולל גלריית "גורדון" הבינלאומית ובשילוב עירייה עם יד על הדופק ותוכניות ארוכות טווח לאזור, שהשתנו והותאמו כדי לשמר את רוח המקום. גולת הכותרת של דרום-מזרח פלורנטין יושבת ברח' שוקן וקיבוץ גלויות והיא "קריית המלאכה" - אחד ממוקדי התרבות והבילוי האותנטיים, המסעירים, המסקרנים והשוקקים בעיר המכיל גלריות לאמנות, הופעות חיות מדי ערב, מסעדות וקירות ענק המציגים עבודות גרפיטי מרשימות.
בית רדיקל - שקם לא הרחק משם בקצה רח' הרצל נכנס אחר כבוד אל תוך הרדיוס הפלורנטינאי. בקרוב פלורנטין תגיע אליו. בין בתי המלאכה הקטנים, המוסכים, הזגגים ופחחות הרכב כבר פועלים בתי קפה וקיימים אזורי בילוי, תרבות אמנות וקולינריה. בקרוב יגיעו השכנים.
אלפי יחידות דיור בפלורנטין חדשה מהניילונים
התוכניות של עיריית תל אביב לאזור (תב"ע תא/ 5500) מציגות אורבניות מתוכננת היטב בעירוב שימושים שיהפוך את השכונה על אלפי יחידות הדיור שלה למרכז עירוני של ממש, כולל כל השירותים והמוסדות הציבוריים ששכונה צריכה, רישות האזור בשבילי אופניים בחיבור למרכז העיר ולצירי התחבורה הציבורית. את רח' שלבים מייעדת העירייה להפוך ל"אבן גבירול של דרום תל אביב" - רחוב מסחרי משמעותי שתוחם את השכונה ממערב.
שטח השכונה המתפרש על פני 300 דונם שנחלק לשישה מתחמים, בהם מתחם בית מכרזים שרכשה ישראל-קנדה, מתחם הפלך בבעלות קרן Raelity וקרדן נדל"ן, מתחם בזק בבעלות אקרו ועוד - מגרשים שהחליפו אי אלו ידיים מאז תחילת שנות ה-2000 בעסקאות שהלכו ותפחו עם השנים.
פלורנטין של היום היא מימוש מרהיב של הפוטנציאל התרבותי, המסחרי-מקומי שהיו מי שניבאו לה. אחד הקטליזטורים אגב הייתה הקורונה, אז ניצלה העירייה את הצורך במתחמי בילוי באוויר הפתוח והפכה בין השאר את לוינסקי למדרחוב. היום זהו אזור "שוקק חיים", יסלחו לנו התל אביביים על הביטוי המיושן.
המדרחוב בלוינסקי, כמו זה הלילי בנחלת בנימין, הם הצלחה מסחררת, מתחמי בילוי עם ניחוח של ברצלונה וקונטרסט למגדלים שיצמחו בקרוב בשדה דב.
פוטנציאל ההשבחה משתקף בעסקאות
מנתוני השוק עולה כי בפרויקטים הנמצאים בבנייה באזור (ברחובות סלמה, בנבנישתי, אבולעפיה ודרום הרצל) שילמו הרוכשים ב-12 החודשים האחרונים מחיר ממוצע של 66 אלף וחמש מאות שקל למ"ר - לאיכלוס החל מ-2026. דירות יד שנייה בשכונה כבר מתחילות ב-65 אלף שקל למ"ר. לא צריך להיות בעלי חוש נדל"ן מחודד במיוחד בשביל להבין את פוטנציאל ההשבחה של פלורנטין המתחדשת בכלל, ובוודאי בחלק שיהיה סמוך לאחת הריאות הירוקות המשמעותיות של דרום גוש דן.
בתחילת יולי התפרסמו נתוני עסקת המכירה של קרקע לבנייה הסמוכה לאזור ממערב. מחיר העסקה הסופי עמד על פי חמישה מהמחיר ההתחלתי שקבעה רמ"י. נראה שמבחינת משקיעי הנדל"ן, מדובר בעוד שיקוף מובהק לביקוש ההולך וגובר לדירות באזור כולו. ממבט מהיר בתוכנית התב"ע תא/5500 נראה שאפשר סוף סוף להכריז ואחת ולתמיד: פלורנטין-דרום עומדת לממש את הבטחתה. אפשר כבר לקרוא לה "פלורנטין החדשה".
בשיתוף טארה נדל"ן
