התחדשות עירונית היא תחום נרחב, שמאפשר צמיחה והתפתחות במרקם העירוני באמצעות חיזוק וחידוש של מבנים ישנים או פינוי מבנים ובינוי של חדשים. בתהליך שותפים גורמים רבים בעלי אינטרסים, ובהם עיריות ורשויות, דיירים ותיקים ויזמים האמונים על תכנון וביצוע הפרויקט. בישראל תחום ההתחדשות העירונית התפתח לאורך השנים, וכיום תוכנית תמ"א 38 שעברה שינויים רבים עומדת לפוג ובמקומה כבר נכנסות בחלק מהרשויות תוכניות חליפיות המותאמות לכל עיר וצרכיה.
הצורך הגובר והולך בהתחדשות הערים המתיישנות הוביל להקמת פרויקטים רבים ולכניסת שחקנים חדשים לשוק הנדל"ן בישראל, ובהם יזמים קטנים ובינוניים מהאזור המקומי לצד היזמים הותיקים והגדולים. יזמים אלה לרוב בוחרים בפרויקט בוטיק נקודתי במתחמים קטנים המונים מספר בניינים או פרויקט של בניין בודד.
"בפרויקט מסוג זה יש לדיירים מספר יתרונות: מדובר בפרויקט שבו היחס אישי יותר והפרויקט עצמאי ואינו תלוי בבניינים אחרים. חשוב לציין שפרויקט התחדשות עירונית קטן הינו מורכב כמו פרויקט הכולל מתחם שלם וחשוב שהיזמים יפעלו נכון מתחילתו. אחד המפתחות החשובים להצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית הוא הסנכרון בשלבים שלו ובין השותפים לו, קרי – היזם, הדיירים והעירייה", מסבירה עו"ד נדיה נסים, בעלת משרד המתמחה בדיני מקרקעין והתחדשות עירונית.
"השמירה על אינטרס הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית ברורה לכולם, אבל חשיבות הליווי המקצועי ליזמים הרבה פחות. להבדיל מפרויקטים ויזמים גדולים שאני מלווה לאורך השנים, כאשר מדברים על יזמים מקומיים בפרויקט קטן, ליווי מקצועי הוא ההבדל בין הצלחה לכישלון", מדגישה עו"ד נסים.
מענה הרמטי ורחב לכל מצב אפשרי
עו"ד נסים היא בוגרת תואר ראשון במשפטים LLB, מגשרת מוסמכת ונוטריון. מתחילת דרכה המקצועית לפני יותר מ-15 שנה, התמחתה במקרקעין עם דגש על התחדשות עירונית עוד כשהתחום היה בתחילת דרכו וצברה ניסיון רב בכל הקשור לעסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות, תכנון ובנייה, הליכי רישוי, הליכי רישום מקרקעין, היבטי המס בעסקאות והיבטים מסחריים בדיני תאגידים.
בהובלתה, משרדה, המונה צוות מנוסה של עורכי דין, מעניק מטרייה רחבה ליזמים גדולים וקטנים ולדיירים בכל הנדרש כדי שפרויקט התחדשות עירונית יסתיים בהצלחה – כל זאת במקום אחד. המשרד מייצג כיום בעיקר יזמים, בין היתר את החברה היזמית המובילה באשדוד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 והתחדשות בניינית, ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית באזור גוש דן.
"כבר בתחילת הדרך חשוב לבנות נכון את מתווה העסקה ולנסח את ההסכמים כך שיתאימו לשינויים העולים חדשות לבקרים בתחום ההתחדשות העירונית בארץ, לקבוע חלופות מתאימות שיהפכו את הפרויקט לישים ולדעת לצפות את השינויים וההתרחשויות בתחום", מסבירה עו"ד נסים. "לאור הדברים, נדרש לפרויקט ליווי משפטי על ידי עורך דין שמכיר על בוריו את התחום על כל שלביו, כדי לתת מענה יסודי ונרחב לכלל הנושאים - מהמשא ומתן הראשוני עם הדיירים ועד רישום הזכויות על שם הדיירים והרוכשים בסיום הפרויקט".
לנהוג כמו היזמים הגדולים ביותר
בפרויקטים קטנים של התחדשות עירונית לרוב לא יהיה צורך ברכישת הקרקע - דבר שמאפשר גם ליזמים קטנים יחסית לגשת לפרויקטים. "מאחר שהיזם הקטן או הבינוני חשופים יותר לכשלים הם צריכים להקפיד מבחינה משפטית, ולבצע את הפרויקט עם ליווי אישי והכוונה צמודה", מסבירה עו"ד נסים.
לדוגמה, מסבירה נסים, החוק קובע רוב של דיירי הבניין כדי לקדם את ההליך התכנוני וקבלת היתר בנייה, אך כדי להוציא את הפרויקט לפועל יש חובה לקבל את הסכמתם של 100% מהדיירים הרשומים בנסח הטאבו. "לא פעם אני רואה שהיזמים משיגים את חתימת רוב דיירי הבניין כפי שדורש החוק וסבורים שדי בכך ומשקיעים כספים רבים בהליכי התכנון והרישוי בלי לבחון לעומק את הפעולות שיידרשו להשגת הסכמתם של כלל הדיירים. "אמנם יש הליך בחוק להתמודדות עם סרבנים, אך פעמים רבות לא זה המקרה. לדוגמה, במקרה שבעלי דירה נפטרו ויש יורשים", מסבירה עו"ד נסים, "גם אם היורשים מפוזרים ברחבי העולם נדרשת הסדרה מול כולם. במצב שכזה יש כלים משפטיים לפתרון הבעיה. לשם כך נדרשת הבנה מקצועית רחבה לצד ניסיון רב על מנת לזהות את הבעיה בזמן ולטפל בה באופן מקצועי".
הסנכרון בין השלבים השונים הוא בעל חשיבות רבה בהתנהלות היזם בפרויקט התחדשות עירונית. "יש לבחון משפטית כל שלב ושלב בפרויקט ולדעת מתי להמליץ ליזם לא להשקיע כספים בלי להבטיח את הסדרת זכותו הקניינית ובכך להבטיח קבלת המימון ומכירת הדירות בפרויקט במסגרת זמנים שהגדיר היזם", מסבירה עו"ד נסים. "מי שהשקיע כספים ללא הסדרה ותיאום עלול להגיע לשוקת שבורה או לשחיקת כספי ההשקעה, בחלוף הזמן הארוך שבו הפרויקט לא יצא אל הפועל".
כדי להמחיש את דבריה, מספרת עו"ד נסים על יזם שהשיג את רוב החתימות של הדיירים והחליט לפעול בהליך התכנוני. הוא עבר את שלב הוועדה לתכנון ובנייה והפרויקט אושר עם תנאים להשלמה. עם זאת, תוקף האישור חלף והליך הסדרת החתימות מול בעלי הדירות לא הושלם בשל סיבוכים שונים. לדאבון לבו, נאלץ היזם לחזור שלבים לאחור כדי לטפל בהסכמות הבעלים ולהגיש מחדש את הליך הרישוי.
שלב נוסף שבו הליווי המשפטי מכריע לא פחות משלב התכנון, מסבירה עו"ד ניסים, הוא שלב הבנייה, השיווק ומכירת הדירות. "כאשר מדובר בפרויקטים שנבנים על קרקע מרובת בעלים הליווי המשפטי מקבל משנה תוקף", היא אומרת. "קפדנות ויסודיות בליווי המשפטי משפיעות על הסכמת בנקים למשכנתאות בכל הקשור למתן הלוואות לרוכשים בפרויקט ותשלומי תמורה במועד".
ליווי בכל שלבי הפרויקט
הניסיון הרב בייצוג יזמים ודיירים, היכרות עמוקה של תחום ההתחדשות העירונית, הבנת העומק של תהליכי התכנון והבנייה, הרישום והפיקוח, מאפשרים לעו"ד נסים לתת מענה לכל הצדדים בעסקה. "אנחנו נמצאים עבור הלקוחות שלנו בכל השלבים הרלוונטיים. הליווי המשפטי מוקפד ואישי והקשר עם לקוחותינו חם וקרוב, מתחילתו של הפרויקט ועד לסיומו המוצלח", היא מסכמת.
עו"ד נדיה נסים
טלפון: 052-7406907
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד נדיה נסים
