סיסמת המלחמה מאז אירועי ה-7 באוקטובר, "רק ביחד ננצח", שנותרה בעיקר בגדר סיסמה, ממומשת כבר מזמן בידי ערן רולס, יו"ר ובעלים של מרכז הבנייה הישראלי, ככזו המתאימה במיוחד לענף הנדל"ן.
"בענף הנדל"ן קיימים גורמים רבים – ממשל ורגולציה, רשויות מוניציפליות, חברת חשמל, כיבוי אש, ומולם המגזר הפרטי של היזמים, הקבלנים וכל מי שעוסק בענף הבנייה. בדרך כלל, כל גורם עובד לעצמו, וחוסר הדיאלוג מייצר חסמים שמייקרים את עלות הפרויקט, גורמים לאיחורים בלוחות הזמנים, מרחיקים יזמים מהשקעות בפרויקטים ותוקעים תוכניות", מסביר רולס. "אני רואה את תפקיד מרכז הבנייה הישראלי לייצר את אותו דיאלוג חשוב בין שלושת הקודקודים של ענף הנדל"ן – ממשל, מוניציפלי ומגזר פרטי. כל האקוסיסטם של ענף הבנייה עובר דרכנו; אנחנו מייצרים שיח מאוד משמעותי ויוצרים את הקשרים כדי לפתור יחד בעיות בענף, לייצר ודאות לפרויקטים ולתכנן תוכניות לעתיד". לדבריו, זה הדגש שהושם גם בוועידת הנדל"ן 2024 שמפגישה את כל העולמות בענף הנדל"ן – גורמי ממשל, רשויות מקומיות והמגזר הפרטי - תחת קורת גג אחת.
מרכז הבנייה הישראלי החל את פעילותו בשנת 1969, כחברה ממשלתית בכפוף למשרד הבינוי והשיכון. ב-1999 הופרט מרכז הבנייה הישראלי והוא נמכר לידי מכללת בילדינג שבבעלות ערן רולס. מאז, כבר 25 שנה משמש רולס כיו"ר מרכז הבנייה הישראלי, שתחתיו הפך לזירה העסקית המרכזית בישראל של עולם הבנייה, הנדל"ן, העיצוב והתשתיות. "אנחנו הכתובת לכל בעל מקצוע בענף – בזכות כנסים מקצועיים, כנסים בנושאי רגולציה, טכנולוגיות ועוד. מרכז הבנייה הישראלי הוא זה שגם מוביל את החדשנות בענף", אומר רולס.
הקטר שנתקל במהמורות בדרך
"ענף הבנייה הוא הקטר המוביל של הכלכלה בישראל, לצד ענף ההייטק", מדגיש רולס. "אבל השנה, שנת המלחמה, הענף התקשה להרים את ראשו, כשהסוגיה המרכזית שמאטה אותו היא המחסור בפועלים".
מה המצב באתרים היום. כמה פועלים עדיין חסרים?
"כבר יותר מ-440 ימים שאין כניסה לפועלים פלסטינים להיכנס לעבוד בישראל. מדובר ביותר מ-100 אלף פועלים. עד כה נכנסו לישראל כ-20 אלף פועלים זרים בתחום הבנייה. הפתרון של יבוא עובדים זרים הוא בהחלט טוב, במיוחד משום שהיכולת של עובד זר היא פי 1.8 מפועל פלסטיני, אבל עדיין חסרים כמה עשרות אלפי ידיים עובדות. עם זאת, צריך לזכור ש-100 אלף פועלים זרים יפתרו את המחסור בענף הבנייה, ולעומת זאת – 100 אלף עובדים פלסטינים מוזילים את עלויות הבנייה לעומת העובדים הזרים".
כלומר, עלויות הבנייה התייקרו עקב החלפת הפועלים הפלסטינים בזרים?
"בדיוק. ההכשרות וההטבות שהמדינה מציעה לישראלים בענפי הבנייה והתחרות עדיין לא באות לידי ביטוי בשטח. יש בעיה תדמיתית באופן שבו הישראלים תופסים את ענף הבנייה. בעיניי זה חבל מאוד, כי יש משרות מעניינות בתחום ואפשרות להרוויח הרבה כסף. גם במרכז הבנייה אנחנו פועלים לשכנע צעירים לבוא לתחום, אבל לצערי, ההיענות ביניים נמוכה".
הפתרון: 100 אלף דירות בשנה
אתגר נוסף איתו מנסה להתמודד מרכז הבנייה הישראלי בראשותו של רולס הוא מצוקת הדיור. "המשימה הגדולה כיום, אחרי התקופה הקשה שעברנו - ועדיין עוברים - היא לראות איך מאפשרים לצעירים, חיילים משוחררים, מילואימניקים, לקנות דירות. לצערי, בתנאים הנוכחיים של מחירי הדירות, זה לא בר השגה וגם לא נראה לעין כבר השגה בשנים הקרובות. היום מי שלא בא ממשפחה עשירה, קשה לו להשיג הון עצמי ולעמוד בדרישות המשכנתה.
"אנחנו במרכז הבנייה הישראלי סבורים שיש כאן משימה לאומית לדאוג לבנייה של 100 אלף דירות בכל שנה בארבע השנים הקרובות. זו כמות שיכולה לתת פתרון גם לזוגות הצעירים, גם למשפרי הדיור, וגם, בעזרת השם, לעולים לישראל מכל רחבי העולם. השנה היתה שנת שיא עם עלייה של כ-40 אלף עולים חדשים, וזאת למרות המצב הביטחוני המורכב".
רולס רואה בצער את הסיבות לגידול בעליית יהדות התפוצות, בראשן אנטשימיות גואה במדינות אירופה ובארה"ב, אך מנגד, הוא מברך על עצם הגידול בעלייה שמביא כוח קנייה נוסף וחשוב לשוק הנדל"ן הישראלי. "הגידול בעלייה הוא הזדמנות גדולה לצמיחה של ענף הבנייה", הוא אומר. כך, במרכז הבנייה הוקם קו ייעוץ לעולים חדשים ולמתעניינים מחו"ל שמחפשים בית בישראל. "האנטישמיות הגואה מקשה על היהודים לחיות בחו"ל, ומביאה לכך שיהודים רבים קונים פה דירות כשרק חלקם עולים בפועל".
מימון אחראי
נושא בוער נוסף על סדר היום של ענף הנדל"ן אליו מבקש רולס להתייחס הוא המימון והאשראי לקבלנים וליזמים מצד אחד, וציבור רוכשי הדירות מצד שני. "בתחום מימון רוכשי הדירות, בעיית המשכנתאות החלה עוד לפני המלחמה, כשהריבית על המשכנתה קפצה באופן משמעותי. הבנקים הלכו לקראת רוכשי הדירות והורידו את גובה ההון העצמי הנדרש. גם הענף עצמו גילה יצירתיות, כשקבלנים יצאו במבצעים לרוכשי הדירות של 10%-15% מהמחיר במעמד חתימת החוזה, והשאר בתנאים נוחים עד למסירת הדירה".
"אך מצד שני", רולס מזהיר, "צריך לשים לב שהשיטה הזאת לא תביא לכך שאנשים יוותרו על העסקה כולה לאחר שנתיים שלוש, כשהפרויקט יהיה מוכן ויגיע מועד תשלום יתרת ה-85%-90% ממחיר הדירה. אנשים פדו תוכניות חיסכון מהילדות וקרנות השתלמות ולקחו הלוואות בבנקים ומחוץ לבנקים לטובת התשלום הראשון, כך שכבר אין להם את היכולות והאפיקים להביא הון עצמי לטובת קבלת משכנתה – אלא אם הם באים ממשפחה בעלת יכולות כלכליות. יש הרבה מאוד חוזים כאלה שנסגרו בענף בשנה האחרונה, וזה יכול להביא לבעיה גדולה לקבלנים שעסקאות שלהם יבוטלו בסופו של דבר, גם אם יפוצו חלקית. כמובן שזו גם עוגמת נפש גדולה והפסד כספים לקונים עצמם, אם ייאלצו לבטל את עסקת רכישת הדירה".
"לא רואה צעירים קונים דירה"
"הקבלנים והיזמים הגדולים נהנים מיתרון בשוק האשראי, למרות שגם הם עלולים להיכנס לבעיות מימון. אין ספק שיש פה אירוע משמעותי לענף: יש תופעה גדלה של גופים גדולים שקונים פרויקטים של חברות קטנות שנכנסו לבעיית מימון. מזומן – זה הסיפור היום. ככל שיש לחברה יותר מזומנים ותזרים מזומנים מובטח, מצבה טוב יותר, כי האשראי מאוד יקר".
רולס מציין כי הוא מזהה שני תהליכים מרכזיים היום בענף, בגלל האשראי היקר: "יזמים באמת טובים אבל שסובלים ממחסור במזומן צריכים לבחור בין פרויקטים, או שהם מוסיפים משרדים וחנויות לפרויקטים של מגורים. זאת משום שבנוסף להתייקרות האשראי הבנקאי והחוץ-בנקאי, גם עלויות הבנייה התייקרו משמעותית. למרכז הבנייה הישראלי, ואליי אישית, פונים הרבה יזמים כדי שאפעל עבורם לטובת חיבור למשקיעים, יזמים וגורמים מקצועיים ייחודיים שכבר עברו אצלנו סינון ראשוני כלשהו".
בתור מי שחי את הענף שנים רבות, אתה רואה סיכוי לירידה במחירי הדירות?
"בין שנת 2000 ל-2010 היתה ירידת מחירים בדירות בישראל, בעיקר בגלל משבר הסאב-פריים והמשבר בוול סטריט, שהשפיעו על כל העולם. אבל מאז המחירים רק עולים ועולים, ואני לא רואה לצערי את הצעירים קונים דירה היום בישראל, בלי שימכרו את עתידם הכלכלי לטובת הדירה".
מסר אופטימי לסיום?
"כל יום שעובר מאז ה-7 באוקטובר 2023, גם כשיש עדיין ימים קשים, אנחנו מתחזקים והופכים יותר נחושים, גם ברמה הביטחונית אבל גם ברמת המשק ובמרכזו ענף הנדל"ן. אני מאמין שכשהמלחמה בצפון תסתיים ויהיה הסדר, נראה הרבה פרויקטים שייבנו שם, ערים יורחבו, המדשאות בקיבוצים ובמושבים יתמלאו בילדים שיחזרו ובילדים שייוולדו – כי אנחנו עם שמקדש את החיים ואת השלום".
בשיתוף מרכז הבנייה הישראלי
