אירועי ה-7 באוקטובר ומלחמת חרבות ברזל סיפקו הוכחה נוספת לחשיבותם האדירה של הממ"דים והמרחבים המוגנים. במציאות של ירי טילים בלתי פוסק על אזור הצפון, מיגון של בניינים ישנים הוא משימה לאומית דחופה. "בצפון הארץ ישנה בהחלט התעוררות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית – אך הדבר לא מספיק", מסבירה עו"ד מריאנה שטיינברג, המתמחה בייצוג דיירים במיזמי התחדשות עירונית. "התושבים מצד אחד צמאים להתחדשות עירונית במבנים ישנים, ומצד שני מתוך פגישות שאני מקיימת עם ראשי ערים שהביעו בעבר הסתייגות הם מבינים כיום שזה הפתרון היחיד למצוקה הקשה בפריפריה".
החשיבות האסטרטגית של ענף ההתחדשות העירונית נובעת בעיקר משיקולים ביטחוניים, אך לא רק. "אזור הצפון הוא חבל ארץ גדול ומגוון, ולא כל היישובים נמצאים תחת אש", אומרת עו"ד שטיינברג. "ביישובים רבים בצפון הארץ הדרישה לדירות למגורים עלתה באופן חד בשנים האחרונות – מה שהוביל לזינוק במחירי הקרקעות. ביישובי הצפון, למשל, דירת שלושה חדרים עם ממ"ד עולה כיום כ-1.7 מיליון שקל. לשם ההשוואה, אותה דירה ללא ממ"ד עולה בערך שליש מהמחיר. עליית המחירים מגבירה את הכדאיות הכלכלית בקרב היזמים, דבר שתורם ומוביל להתעוררות בתחום ההתחדשות העירונית בצפון".
עם זאת, עו"ד שטיינברג מדגישה כי תחום ההתחדשות זקוק לתמיכה גבוהה יותר מצד הרשויות המקומיות. "הביקוש לבדו לא מסוגל להניע את התהליך. הרשויות צריכות להבין שהן חייבות 'להכניס את היד לכיס': המשמעות היא לא השקעה כספית ישירה – אלא מתן קרקעות משלימות או חילופיות, הגדלה של מכפילי הדירות, הקלה במגבלות גובה על בניינים רבי-קומות והתגמשות בדרישות המטלות הציבוריות. פעמים רבות דרישות שכאלו מצד הרשות המקומית הופכות מתחמים ללא-כדאיים כלכלית ומטרפדות את קידומם של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית. הרשויות צריכות ללכת יד ביד עם הדיירים והחברות היזמיות מתוך הכרה במטרה המשותפת: התחדשות עירונית מושכת ומשאירה ביישוב אוכלוסייה חזקה וזוגות צעירים. לדעתי בשנת 2024 זאת מטרה אסטרטגית לאזור הצפון".
חשיבה מחוץ לקופסה
משרדה של עו"ד שטיינברג מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל אזורי הפריפריה בישראל. המשרד מפעיל סניפים בצפון ובמרכז, מתוך מטרה להיות נגישים לכלל האוכלוסייה ברחבי הארץ. "התפקיד שלי הוא להגן על הדיירים החלשים ביותר", היא מדגישה. "לעתים קרובות מדובר בדיירים שמתגוררים בבניינים ישנים ומתפוררים, חלקם במבנים שנמצאים על סף הריסה. אין ביכולתם של אותם הדיירים לתחזק ולשפץ את הבניינים בעצמם, ולכן גלגל ההצלה שלהם לזכות בדירות חדשות, ממוגנות ומשודרגות עובר דרך התחדשות עירונית".
במרבית המקרים תהליכי התחדשות עירונית נמשכים לאורך זמן רב, דבר המחייב מעורבות ארוכת שנים של הייצוג המשפטי. "ככלל אצבע, חשוב לבצע את בדיקת ההיתכנות מול הרשות המקומית בשלב מוקדם ככל האפשר. כעורכת דין המלווה את הדיירים מול הרשות המקומית, אני מקיימת פגישות עם ראשי ערים ואנשי מנהלות ההתחדשות העירונית.
לא פעם ראשי הרשות המקומית מביעים התנגדות נחרצת למהלך. במצבים כאלה אנחנו נדרשים לפעול ביצירתיות ולחשוב מחוץ לקופסה", עו"ד שטיינברג מסבירה. "לדוגמה, באחד הפרויקטים שליוויתי נתקלנו בחומה בצורה של התנגדות מצד הרשות המקומית. מדובר היה במתחם גדול ומרובה בעלי דירות, ולכן הוצע — לאחר שיתוף פעולה עם הבעלים ובראשם חברי הנציגות — כי עלינו לתכנן ארגון מחדש של המתחם לכדי תתי-מתחם קטנים יותר של שניים-שלושה בלוקים בכל מתחם. התייחסנו בנפרד לכל אחד מהם, מה שעזר לנו להוציא את הפרויקט לפועל".
"שקט נפשי וביטחון"
אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך, מציינת עו"ד שטיינברג, הוא מכרז יזמים. "לעתים קרובות אני מגיעה למסקנה שהיזם מציע לדיירים הצעה טובה מדי. התפקיד שלי הוא לוודא שהחברה היזמית תוכל לעמוד בכל ההבטחות שלה, הרי שלא כל הנוצץ זהב. לצורך כך, אני בוחנת את הניסיון של היזם ואת הביטחונות והערבויות שלו. במובנים רבים, אני משמשת כשומרת הסף של הדיירים מול היזם. המסמך המשפטי שאני מגבשת נועד להגן על כלל זכויותיהם לכל אורך התהליך – עבור כל תרחיש אפשרי".
באופן טבעי, במהלך תהליך התחדשות עירונית עלולה להתבצע הכרזה על בניין כמסוכן למגורים. "בתרחיש שבו הרשות המקומית מכריזה על הבניין כמסוכן, בעלי הדירות נדרשים לתקן את הליקויים בצורה מיידית וזאת על מנת לשמור על בטיחות המחיה בבניין. עלינו להתייחס לתרחישים כאלה מראש, עוד בעת ניסוח החוזה עם היזם. כך למשל, אחד הבניינים שאני מלווה הוכרז כמבנה מסוכן למגורים. בזכות החוזה שניסחנו והתייחסות לנושא מבעוד מועד, חויב היזם לבצע את התיקונים הנדרשים עבור בעלי הדירות, שללא התערבותנו לא היתה ידם משגת לבצע את התיקונים הנדרשים ולמשיך לחיות בביטחה".
בשלבים מתקדמים יותר של תהליך קידום הפרויקט, בעלי הדירות במתחם נדרשים להתקשר עם בעלי מקצוע נוספים כמו מפקח בנייה, שמאי מקרקעין, יועץ אקוסטיקה, יועץ נגישות ועוד. "במסגרת תפקידי כעורכת דין ששומרת על זכויות הדיירים, אני מייעצת להם בכל הקשור לבחירת המומחים המלווים – עורכת עבורם מכרזים שבהם בוחרים את בעל המקצוע הנדרש ומנסחת עבורם את חוזי ההתקשרות.
"פרויקטים של התחדשות עירונית עוברים דרך תחנות רבות ואני מלווה את בעלי הדירות מתחילתם ועד סופם", מוסיפה עו"ד שטיינברג ומסכמת: "עבורי, הרגע המספק ביותר הוא היום שבו הדיירים מקבלים את המפתח לדירתם החדשה. אני גאה לדעת שהם מקבלים איכות חיים טובה יותר מאשר בעבר – ובעיקר שקט נפשי וביטחון".
בשיתוף עו"ד מריאנה שטיינברג
