השקעה בנדל"ן, בייחוד בישראל, מאז ומתמיד נתפסה כהחלטה בטוחה שמניבה רווחים נאים לאורך זמן ואינה כרוכה בסיכונים רבים. אולם בשנים האחרונות, יש מי שחשים כי התפיסה הזאת מעט התערערה, בין היתר בשל עליית הריבית והאינפלציה, החשש מ"בועה" שעלולה להתנפץ וכן נתונים כאלו ואחרים שמרמזים על האטה או אפילו ירידה במחירי הדיור באזורים שונים.
מנחם (מני) גרינבאום, מנכ"ל חברת "מני גרופ" העוסקת בהשקעות, יזמות ופיננסים, בהחלט מבין את החששות, אך מאמין וסבור שאם יודעים לבחון השקעות ולנתח אותן ביסודיות, גם בימים אלו ניתן לאתר הזדמנויות מעניינות וראויות.
גרינבאום, מגלה כי השקיע רבות בנדל"ן לאורך השנים וליווה יותר מ-3,000 משקיעים בעשור האחרון, ואף פיתח עם הזמן נוסחה ייחודית לבחינת השקעות, אשר מסייעת רבות למשקיעים ברמות חשיפה שונות ומספקת מענה פרטני לכל לקוח, בהתאם למאפיינים הייחודיים שלו.
"מקום המדינה ועד היום, מחירי הנדל"ן אף פעם לא ירדו בצורה מובהקת", הוא מסביר. "זה קורה גם בגלל ההיצע הנמוך, גם בגלל העובדה שרק כחמישה אחוזים מהקרקעות במדינה הם בבעלות פרטית וגם בגלל שבמדינת ישראל יש גורמים רבים שמשמרים ביקוש קשיח ויציב לנדל"ן, בשונה ממקומות אחרים בעולם. בישראל, קצב הריבוי הטבעי הוא גבוה וכך גם שיעור העלייה של יהודים מכל העולם".
הוא מוסיף כי "במיוחד בשנים האחרונות, מאז פרוץ הקורונה, אנו ערים לביקוש חסר תקדים שמגיע מיהודים בארצות הברית, שמעוניינים להשקיע בנדל"ן בארץ לטווח הארוך. זה מעין 'עוגן' בטוח לעתיד. התחזקות הדולר אל מול השקל, שמתרחשת באופן משמעותי ביותר בחודשים האחרונים, אף מגבירה את הביקוש להעברת השקעות בדולרים לנדל"ן בישראל. לכן אני מאמין שגם אם בשנה או בשנתיים הקרובות נראה מגמות אחרות, בסופו של דבר, הנדל"ן בארץ תמיד מוכיח את עצמו כהשקעה ראויה".
התזמון שעשוי להגדיל את התשואה הפוטנציאלית
כל מי שמכיר מקרוב את עולם ההשקעות מבין שהתשואות הפוטנציאליות מושפעות משני גורמים מרכזיים – תזמון הכניסה לעסקה ומידת הסיכון. "הנוסחה הזאת די פשוטה והגיונית – אם נכנסים לעסקה בשלבים מוקדמים, אז משקיעים פחות, מחכים יותר וגם החשיפה גבוהה יותר, אבל אז גם משפרים את פוטנציאל הרווח. מנגד, אם נכנסים בשלבים מאוחרים, כך הביטחון גדל ופוטנציאל הרווח מצטמצם. זה עולם של ניהול סיכונים, השקעה אינה מדע מדויק ולכן צריכה להתנהל בצורה מושכלת, עסקית, ופרסונלית", מסביר גרינבאום.
בתחום הנדל"ן, גרינבאום זיהה לאורך השנים כי בכל פרויקט יש שתי נקודות משמעותיות אשר בולטות ביותר לאורך התהליך בקידום תב"ע (תוכנית בניין עיר). "הנקודה הראשונה היא שלב מתן התוקף לזכויות הסופיות, שמגיע לאחר הפרסום בוועדה המחוזית או העליונה, כלומר אחרי שהפרויקט עבר בוועדת תכנון", הוא אומר. "זהו השלב שבו מתרחשת הקפיצה הגדולה ביותר בשווי הנכס וזהו גם אירוע המס המשמעותי ביותר, שכן היטל השבחה יכול להגיע גם לשיעור של עד 50 אחוזים משווי הנכס".
"הנקודה השנייה היא אחרי קבלת היתר הבנייה לא קשורה דווקא להשבחת הקרקע אלא לזווית של המימון. הבנקים, לטוב ולרע, נותנים משכנתה לאנשים פרטיים רק לאחר קבלת ההיתר. לכן, בשלב הזה, כל העסקה משתנה וכך גם פוטנציאל הרווח", מוסיף גרינבאום ומציין כי "כך, מצד אחד קל יותר להיכנס לעסקה לאחר קבלת ההיתר עם הון עצמי נמוך. מנגד, המחיר משקף רכישה ויהיה גבוה בהרבה וייגזר ממחיר השוק - שווי השוק ללא עלויות נלוות. אולם אם נכנסים לעסקה ממש לפני קבלת ההיתר, נדרש הון עצמי גבוה או פתרונות מימוניים יקרים יותר כגון ליווי חוץ בנקאי".
"בשלב הזה כבר קונים דירה על הנייר. כך אפשר לקבל עזרה במימון העסקה, אבל מי שיכולים להיכנס לפני כן, בעזרת הון עצמי או מימון חוץ בנקאי, אמנם ישלמו עוד וייקחו סיכון גדול יותר, אבל גם יכולים להרוויח הרבה יותר בטווח הארוך", מדגיש גרינבאום.
נתונים, מספרים – וגם ערכים
כשבוחנים השקעה פוטנציאלית, מן הסתם חשוב לבחון לעומק את הנתונים, הדו"חות והמספרים. לצד זאת, חשוב לא פחות להכיר את הנפשות הפועלות שמעורבות בתהליך ולהבין לעומק את אופי הפרויקט וההשקעה בו.
גרינבאום מסביר: "בתהליך כזה, כדאי להתחבר לאנשים שאפשר לבנות איתם יחסי אמון. מערכת יחסים כזאת, לפני שהיא בכלל מגיעה לעסקאות, צריכה להיות מבוססת על ערכים דומים, כבוד, הגינות, יושרה, שקיפות והרבה אמונה בדרך. ב'מני גרופ' אנחנו עובדים עם אנשי מקצוע, שותפים ולקוחות שהם חלק מקהילה. זו קהילה שבנינו ביחד ואנחנו מתחזקים אותה כל הזמן. אני מאמין שכולנו נמצאים כאן בשביל להשפיע לטובה על הסביבה שלנו, החל במשפחה וכלה בקהילה שאנחנו גדלים איתה".
"כפועל יוצא של הערכים שאנו דוגלים בהם, כולנו אוהבים לישון טוב בלילה. אנחנו לא ניקח סיכונים מיותרים או נגרום לאדם להשקיע בעסקאות שאנחנו לא מאמינים בהן", הוא אומר. "העסקאות שלנו בנויות בצורה מאוד בטוחה, רציונלית, ברורה שקופה ומדויקת. לעולם לא נגייס, נשקיע או נדרוש כסף מראש עבור שירותים עתידיים. אנו מקפידים תמיד קודם כל לבצע ורק אז לבקש כסף. אלו תמיד עסקאות שאנחנו קודם כל משקיעים בהן מכספנו וממליצים עליהן למשפחה ולחברים קרובים. ולראייה, בששת החודשים האחרונים החברה גייסה למעלה מ-150 מיליון שקלים ממשקיעים וכ-70 אחוזים מהעסקאות שלנו בשנתיים האחרונות נסגרו עם משקיעים חוזרים".
מורשת של עידוד התיישבות ויזמות
התשוקה להשקעות בנדל"ן, מספר גרינבאום, מגיעה במידה רבה מהחינוך שקיבל בביתו, אשר נשען על המורשת המשפחתית הייחודית שלו: "אני קרוי על של שם אביה של סבתי, הרב מנחם מנדל כשר זצ"ל. הוא היה שילוב נדיר אשר לא קיים היום, מצד אחד ציוני נלהב ואיש עסקים ממולח, ומנגד חסיד גור ותלמיד חכם עצום, שכתב יותר ממאה ספרים בחייו, אשר חלקם התפרסמו בכל תפוצות הגולה, בהם: 'התקופה הגדולה' ו'קו התאריך הישראלי'. אך מעל הכול, בלט מפעל חייב בחיבור הגדול ביותר של "תורה שלמה". וכשהגיע לארץ בפעם הראשונה בשנות ה-20 המאוחרות, הוא התחיל לרכוש קרקעות רבות למען התיישבות יהודית תחת חברת זיכרון דוד".
מאז, מפעל חייו והתשוקה להתיישבות וליזמות, עברו מדור לדור במשפחה, עד שהגיעו גם לליבו ולנפשו של מנחם. "אני מרגיש את החיבור הזה בינינו ומאמין שבמידה מסוימת אני ממשיך את דרכו. הוא הוכיח שניתן להיות איש רוח, להצליח כאיש עסקים וגם לתת בחזרה לחברה, לצדקה וללימוד תורה", מסכם גרינבאום. "לכן גם אצלנו בחברה, חלק בלתי נפרד מההכנסות מוקדש לקהילה, בין היתר דרך עזרה לחתנים וכלות ללא אמצעים, תרומות לעמותות לנזקקים ובקרוב תוכנית מלגות לקורס נדל"ן שיוענק למי שבאמת זקוקים לו".
מני גרופ – השקעות, יזמות ופיננסיים
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
טלפון: *6530
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
בשיתוף מני גרופ
