"סיכויי התנגדות להתקבל גבוהים בהרבה אם מתמחים בתכנון ובנייה"

עו"ד נעם קולודני מסביר כמה מורכבת יכולה להיות הגשת התנגדות לפרויקט תמ"א או לפרויקט יזמי, למה לא כל עורך דין העוסק בנדל"ן יכול לסייע בכך ביעילות, וגם על ההבדל בין הליך תכנוני להליך קנייני

רונית מורגנשטרן, בשיתוף משרד עו"ד קולודני ושות'
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
עבודות במסגרת פרויקט תמ"א 38 , תל אביב
עבודות במסגרת פרויקט תמ"א 38 , תל אביבצילום: מוטי מילרוד
רונית מורגנשטרן, בשיתוף משרד עו"ד קולודני ושות'
תוכן שיווקי

גיליתם שמתכננים כביש רחב ברחוב שמתחת לבניין שלכם? הבניין שלכם עובר תהליך של תמ"א 38, ואתם סבורים שהתוכנית שאישרו רוב הדיירים לא הגיונית בעיניכם? אולי הממ"ד המתוכנן לא נמצא במקום הנכון לדעתכם? אתם יכולים להגיש התנגדות. הגשת ההתנגדות היא הליך מורכב מעט אך לא קשה במיוחד, אבל להצליח בהליך ההתנגדות - זו כבר סוגיה הרבה יותר מסובכת.

תחום התכנון ובנייה הפך בשנים האחרונות לענף משפט עיקרי הזוכה לא רק לפסיקה ולתיקוני חקיקה משמעותיים, אלא גם לסיקור מרכזי בעיתונות הכלכלית ולא רק בה. להגשת התנגדות שני שלבים נפרדים: הגשת התנגדות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ברמת הרשות המקומית ולאחר מכן ערר בוועדת הערר המחוזית, במידת הצורך, או במקרה שהוגש ערר על ידי הצד שכנגד. לא תמיד רק ביטול התוכנית נחשב להצלחה, גם אם בזכות ההתנגדות הצלחתם לשנות או לשפר חלק מהתוכנית, זהו הישג משמעותי.

עורכי דין בודדים מתמחים בתכנון ובנייה

עו"ד נעם קולודני ממשרד קולודני ושות', מומחה בדיני תכנון ובנייה ובייחוד בתחום ההתנגדויות לבנייה, מדגיש שכדי להצליח בהליך ההתנגדות, לא מספיק עורך דין המתמחה בנדל"ן, אלא כזה המומחה בתכנון ובנייה. יש לציין כי יש עורכי דין בודדים המתמחים בתחום התכנון והבנייה כי היא דורשת תשתית מקצועית נרחבת ויקרה. למשרד קולודני ושות' ידע וניסיון מעשי רב–שנים לצד תשתית מקצועית רחבה, הכוללת שיתופי פעולה עם משרדי אדריכלים, שמאים וחברות פיקוח וניהול, מה שמאפשר למשרד להעניק ללקוחותיו פתרון כולל במקצועיות וביעילות ומה שהפך אותו לבין המובילים בתחום הגשת התנגדויות. כך לדוגמה, בין ההתנגדויות המפורסמות יותר בהן טיפל משרד קולודני ניתן למנות ייצוג עשרות מתושבי שכונות צפון תל אביב שהגישו התנגדות לתוכנית מתחם שדה דב, ועשרות תושבים בתל אביב המתנגדים להקמת המגדלים המתוכננים בכיכר אתרים בתל אביב.

עו"ד ונוטריון עמוס אילן, שותףצילום: עמית שעל

לעו"ד קולודני דוגמאות רבות להצלחות המשרד בהתנגדויות על רקע דיני תכנון ובנייה; כך למשל, ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל אביב החליטה לפני כשנה לקבל התנגדות להקמת בית דירות, שכולל ארבע יחידות דיור בסגנון רביעייה, במקום וילה אחת על מגרש בשיכון דן שבצפון תל אביב. תושבי הסביבה, שמתגוררים רובם בבתים צמודי קרקע, הגישו התנגדות לתוכנית באמצעות המשרד. עו"ד קולודני התמקד בהקלות שביקשו מבקשי היתר הבנייה ולהיבטים רבים בבינוי המבוקש, כולל תכנון מרתף הבניין, הגגות, המרפסות והשטחים המשותפים. ועדת המשנה קיבלה את התנגדויות השכנים, בין היתר משום שהתכנון המוצע כלל מרפסות מעבר לקווי הבניין. לא אושרה הקמת בריכת שחייה בחצר פרטית שתוכננה באחד המפלסים, וגם לא אושרה הקלה להגדלת חצר אנגלית ל-32 מ"ר במקום 10 מ"ר המותרים. "זו התנגדות שהוגשה בהליך תכנוני (להבדיל מהתנגדות בהליך קנייני); ההחלטה לקבל את התנגדות השכנים נבעה חד וחלק מסתירה בין התוכנית לבין מה שמותר לבנות במקום הזה", מסביר עו"ד קולודני ומוסיף: "לכן מי שמגיש התנגדות בהליך תכנוני חייב להתמחות בהליכי תכנון ובנייה. זו המומחיות שלנו והיא דורשת עבודת מחקר מסובכת ויקרה" (דוגמאות נוספות ניתן למצוא באתר האינטרנט של המשרד, כמו גם הדרכה מקצועית ומעשית להגשת התנגדות).

עו"ד ונוטריון נעם קולודניצילום: עמית שעל

מה ההבדל בין הליך תכנוני להליך קנייני?
"ההליך התכנוני עוסק על פי רוב בהיתרי בנייה והוא מתנהל במסלול של ועדה מקומית, ובמידת הצורך מוגש ערעור על החלטתה לוועדת ערר מחוזית. המתנגד הוא זה שנכפתה עליו תוכנית בינוי אם על ידי שכניו, או על ידי חברות יזמיות, או הרשות המקומית וכיוצא בזה. גם סלילת דרך במושב יכולה להביא התנגדות של מי שמתגוררים בו". עם זאת, המסלול הקנייני, ככל שיש למחלוקת פן כזה של בעלות במקרקעין (זכות קניינית) לגביו מוגשת ההתנגדות, מתנהל בבית המשפט, או אצל המפקח על רישום מקרקעין (המפקח על בתים משותפים), לפי העניין. ההליך הקנייני נפוץ יותר בתמ"א 38. כבעלי דירה בבניין, אם אתם סבורים שהתכנון יפגע בכם, כי החניה שלכם תקטן, הקומה שלכם תהיה צפופה יותר בגלל הוספת מעלית וכד', הגשת ההתנגדות תהיה בהליך קנייני. אך לא רק בתמ"א אפשר להגיש התנגדות בהליך קנייני, אלא גם במקרה שאתם חושבים שערך הדירה שלכם יירד בגלל פרויקט מתוכנן בסמוך וכד'.

"אנחנו מציעים חבילה כוללת של הגשת התנגדות בהליך תכנוני ובהליך קנייני, כשמדובר בבעלי זכות קניינית במקרקעין", מציין עו"ד קולודני. "ניהול מאבק מול יזמים חזקים ושכנים מאוחדים, או מול הרשות המקומית, הוא לא פעם חסר סיכוי למתנגדים. לכן ברוב המקרים הם פונים לעורכי דין כדי שינהלו את המאבק בשמם. חשוב שעורך הדין קודם כל יתמחה בהגשת התנגדויות וחשוב מאוד שיתמחה בדיני תכנון ובנייה".

בשיתוף משרד עו"ד קולודני ושות'

מעבר לאתר: עורך דין מקרקעין