שוק הנדל"ן הישראלי רווי באתגרים, אך יש תחום אחד שנחשב למורכב במיוחד – עסקאות נחלות. מדובר לא רק בבית או בקרקע, אלא במארג של זכויות, חובות ותשלומים שיכולים להפוך עסקה לרווחית במיוחד. אבל אם לא מבצעים את העסקה בצורה מדויקת, היא עלולה להוביל לחובות של מיליוני שקלים. עוז אייל, שמאי מקרקעין המתמחה גם בשמאות נחלות, מסביר מה הופך את התחום לכל כך ייחודי, ומדוע לא כדאי להיכנס לעסקה כזו בלי ליווי מקצועי.
מה מייחד נחלה?
"נחלה היא לא דירה או בית פרטי, אלא עניין שמורכב ממספר חלקים: חלקת מגורים שלרוב ניתן להקים בה יותר מיחידת דיור אחת; חלקה נוספת המאפשרת שימושים מניבים כמו צימרים, חנויות או מבני אחסנה; וחלק חקלאי טהור שמאפשר גידולים, מטעים או גידול צאן ובקר. כל אחד מהחלקים האלה טומן בחובו ערך כלכלי בפני עצמו".
לדבריו, הערכת השווי לנחלה היא מלאכה עדינה. "צריך לבדוק כמה יחידות ניתן להקים, מהן זכויות הבנייה, האם ניתן לפצל את החלקות ומה הפוטנציאל לייצר הכנסה מניבה", מסביר אייל. "מעבר לכך, יש להבין לעומק את העלויות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ורשויות נוספות – דמי רכישה, מס שבח, היטלי השבחה, תשלומים שיכולים להסתכם במיליוני שקלים. לא פעם שווי ברוטו של 20 מיליון שקל הופך ל־12 מיליון נטו לאחר חישוב ההתחייבויות. כל טעות קטנה בחישוב עלולה להפוך לנזק עצום. לכן חשוב לשכור שמאי שמבין את תחום הנחלות וחי אותו".
אחד הגורמים המשפיעים ביותר על עסקאות נחלות הוא רגולציה. "היום ניתן לרכוש מרמ"י את מלוא הזכויות, כולל עתידיות, באמצעות תשלום דמי רכישה", מספר אייל, "זה מעניק ודאות ומעין בעלות מלאה על הנכס (לא ניתן לקבל בעלות מלאה כמו בהקניית בעלות), אך העלות גבוהה מאוד – עד 33% משווי חלקת המגורים (כולל פוטנציאל). זה סכום עצום שמייצר חסמים עבור מוכרים וקונים כאחד".
טעויות שצריך להיזהר מהן
לדברי אייל, בעלי נחלות רבים נופלים בפח ההערכות העצמאיות. "אנשים מחליטים בעצמם כמה שווה הנחלה או מסתמכים על הערכות לא מוסמכות – ובסוף מפסידים כסף רב", הוא אומר. "בדיוק כמו שלא ניגשים לעסקה משפטית עם עורך הדין של הצד השני, כך גם כאן. גם המוכר וגם הקונה חייבים להביא שמאי מטעמם, שיעריך את הנחלה באופן מדויק ויפעל בהתאם לצרכים שלהם.
"הדבר החשוב ביותר הוא לא למהר. הביקוש לנחלות גובר והן מגלמות הרבה זכויות כלכליות, אבל לפני שמוכרים או רוכשים צריך לעצור, להבין מה באמת יש בידיים ולבצע הערכות מקצועיות ומדויקות. עסקה שנעשית בחיפזון עלולה לעלות ביוקר, אבל עם ליווי נכון היא עשויה להפוך לעסקה המשתלמת ביותר בחיים".
עוז אייל — שמאות מקרקעין
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף עוז אייל — שמאות מקרקעין
