התקווה חוזרת: פתח תקווה בתנופת שיא

עם רכבת קלה, שתחל את פעילותה בעוד מספר חודשים, עתודות קרקע גדולות משמעותית מיתר ערי גוש דן, ראש עירייה חדור מטרה ותושבי מרכז העיר והשכונות ממזרח שרוצים בניינים מודרנים כמו באם המושבות וכפר גנים– מטפסים מחירי הדירות בעיר עקב ביקושי שיא. פתח תקווה בדרך להיות מטרופולין עם חצי מיליון תושבים וכולם עולם כל הרכבת

דן שאול
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
קריית המוזיאונים ויד לבנים | הדמיה: גיורא רויטמן
קריית המוזיאונים ויד לבנים | הדמיה: גיורא רויטמן
דן שאול
תוכן שיווקי

משהו טוב מתרחש בשנים האחרונות בפתח תקווה. העיר שעד לפני שנים ספורות לא היתה בדיוק יעד נדל"ני אטרקטיבי, עוברת מהפך אמיתי.

נתחיל במעט נתונים. ממש רגע לפני ששנת 2021 הסתיימה, הופקדה תוכנית המתאר של פתח תקווה לשנת 2040. תוכנית זאת אישרה עד מועד זה תוספת של 63,500 יחידות דיור חדשות, מעבר ל-83,300 יח"ד הקיימות כיום, ועוד תוספת של כ-3,800,000 מ"ר לצורכי תעסוקה ומסחר, מעבר ל-11,300,000 מ"ר שיש כיום.

המשמעות המספרית היא הכפלת אוכלוסיית העיר, כך שהצפי הוא כי ל-252 אלף התושבים הנוכחיים בעיר תתווסף כמות דומה שתעמיד את אוכלוסיית העיר על כחצי מיליון תושבים.

פסגת הדר: שכונה חדשה בין יכין סנטר לגבעת שמואל
תנופת הבנייה בפתח תקווה, היא לא עניין חדש. שכונות חדשות נבנו בעיר ותנופת הבנייה החדשה בעשור הקודם בפתח תקווה הוסיפה 16,647 דירות חדשות לעיר, כאשר למעלה מ-6,000 מהן במגדלים בני 16 קומות ומעלה.

אך עם הבנייה, באו גם העומסים ופקקי תנועה הכבדים, אלו הגבירו את תסכול התושבים וציננו במעט את הביקושים.

מזה מספר שנים שעבודות הרכבת הקלה משבשות את שגרת החיים בציר התחבורה הראשי בעיר, ומגבירות עוד יותר את הפקקים בעיר. אלא שכעת, כחצי שנה לפני השקת הקו האדום כשברקע כבר נראים קרונות הרכבת בנסיעות מבחן, נראה שהביקושים בשיא ומתבטאים בין היתר בגישה לתחנות הרכבת הקלה.

תושבי העיר, למודי סבל מהפקקים, בדגש על העומסים בכניסה וביציאה מהעיר, שמים את עיקר תשומת הלב בעת חיפוש הדירה החדשה במיקום ובדרכי הגישה.

אחת הדוגמאות לשכונה חדשה שמתעתדת לנצל את תשתיות התחבורה החדשות וההתפתחות העירונית הסמוכה לה, היא שכונת "פסגת הדר" הנבנית כיום במערב פתח תקווה. השכונה צפויה לשלב את עיקרון עירוב השימושים, אשר יאפשר למשפחות רבות לצמצם את השימוש בכלי הרכב, דבר שיכול להוות שיקול מכריע לתושבי העיר. השכונה תכלול, תא שטח מצומצם יחסית שבו ייבנו כ-2,000 דירות, המוקפות באזורי תעסוקה, מסחר ובילוי מצפון וממערב, וכן גובלות בשטח המיועד לבניית קריה אקדמית חדשה בפתח תקווה. את המתחם כולו חוצה רחוב השחם – רחוב עסקים ראשי הכולל משרדים ועסקי מסחר ובילוי. בגבולה הצפון-מערבי של השכונה ממוקם אזור התעסוקה רמת סיב, הכולל מאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, ובין היתר את בנייני המטה של חברת שטראוס, בזק בינלאומי ומגדלי "בסר סיטי". ממערב שוכנת גבעת שמואל.

מחיר דירה בסטנדרט גבוה בת 4 חדרים בשכונה עומד על כ-2.7 מיליון שקלים. מחיר שמשתווה לשכונות היקרות של פתח תקווה וכמעט זהה למחיר דירה מקבילה בגבעת שמואל. מבין הפרויקטים הנבנים בשכונה ניתן למצוא את הפרויקט של חברת הנדל"ן "גרופית" המכוונת גם היא למגורי נוחות ופחות תלות ברכב המשפחתי. הפרויקט בשכונת פסגת הדר יכלול שני בניינים בני 13 ו-14 קומות עם 52 יח"ד כל אחד. "מיקומה של השכונה במרכזם של אזורי תעסוקה, מסחר, נופש והשכלה יעניק לתושביה העתידיים נגישות מיטבית לרוב צרכיהם. במרחק הליכה או רכיבת אופניים קצרה הם יוכלו להגיע למשרד, לבריכה למגוון חנויות או לאוניברסיטה, וכך לצמצם למינימום את היקף השימוש בכלי הרכב הפרטיים", אומר רז שרייבר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת INHOUSE שיווק נדל"ן, המשווקת את הפרויקט.

פרויקט חברת גרופית בשכונת פסגת הדר | הדמיה: עדי בואנו

ההתחדשות העירונית כבר כאן: "אין יותר דירות במיליון שקל"
לצד הבנייה החדשה על עתודות הקרקע הזמינות לבנייה בעיר, תופס גובה ענף ההתחדשות העירונית. תחום זה מעניין מן הסתם את התושבים הקיימים ומביא לשיח ער במיוחד. מאז נכנס לתפקידו ראש העיר, רמי גרינברג, ההתחדשות העירונית, שנחשבה בשנים הקודמות בעיר לצולעת באופן יחסי, זכתה לעדנה עד שפתח תקווה הפכה לשיאנית ההיתרים בתחום. גרינברג נקט במדיניות לשחרור חסמים בירוקרטיים והאצת מתן היתרים לתוכניות שכאלו.
עו"ד יוני שורץ מנהל מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות', טוען כי התכנון בפתח תקווה אף צפוי לקבל זריקת מרץ בעתיד הקרוב. "אני מאמין, כי בעתיד הוועדה המקומית תוסמך על ידי שר הפנים כ'ועדה עצמאית', מה שיקנה לה את הסמכות לקדם תב"עות משמעותיות, אשר יאיצו עוד יותר את התפתחותה. כיום, חשוב לכל יזם, להכיר את המדיניות הספציפית בכל שכונה ושכונה, שכן הוועדה המקומית פרסמה מספר מסמכי מדיניות, אשר משפיעים הן על בקשות להיתרי בנייה והן על קידומן של תב"עות חדשות.

"כך למשל, מדיניות 'המרכז השקט', מגבילה הוספת יחידות דיור במרכז העיר, עקב חוסר משמעותי של שטחי ציבור (שב"צ ושצ"פ) בעיר כולה ובמרכזה בפרט, והנהלת העיר נחושה למנוע מהפיתוח העירוני המואץ להחריף את המחסור בשטחי הציבור".

"פתח תקווה היא עיר של שכונות, הנבדלות במרקם האוכלוסייה, בזיקה לדת וברמה הסוציאקונומית של התושבים", מוסיף עורך הדין, אלפי אליהו שאולי, מומחה בתחום התכנון, הבנייה והנדל"ן באזור השרון והמרכז. לדבריו, השכונות הוותיקות בעיר זוכות כעת לשיא ביקושים וזאת מתוך הנחה של רוכשים כי אלו ישנו את אופיין לבלי היכר תוך שנים ספורות.

"עד לא מזמן בפתח תקווה היה ניתן למצוא לא מעט דירות בפחות ממיליון שקלים בשכונות הנמצאות בעיקר במזרח העיר, אלא שהמשקיעים, משפרי הדיור והזוגות הצעירים הסתערו על הדירות הזולות והדבר הביא לעליות מחירים משמעותיות", אומר עו"ד שאולי. לדבריו, "ישנו צמצום מחירים בין הנכסים הזולים בעיר לבין דירות אחרות בעיר. כניסת המשקיעים היא כדי לקדם התחדשות עירונית ואלו יוצרים קשר עם עורכי דין ויזמים ומניעים את התהליך מול הרשויות. הגישה לפיה יש להמתין להצעה שתגיע אל התושבים שגויה. בחירת עורך דין לליווי הדיירים מראש יכולה להגדיל באופן משמעותי את התמורות, שכן חלק מעבודתו היא קיום מכרז בין קבלנים והצגת חלופות לדיירים".

פתח תקווה סיטי: חברות הנדל"ן הגדולות
חברת הבנייה הוותיקה קופמן יזמות בנייה, החליטה לשים דגש על פרויקטים להתחדשות עירונית בעיר.

"אנחנו עושים תמ"א 38/2 לפרויקטים שאבא שלי בנה ואני והבן שלי מקדמים", מספר עופר קופמן, המנכ"ל והבעלים של החברה. לדבריו "תהליך הלידה של פרויקט, במקרה שלנו, מגיע בדרך כלל מהדיירים, כשצוותי שטח שלנו מתחילים בגיבושם. מרגע זה הליך הוצאת ההיתר מול העירייה אורך כשנה".

אלא שהעניין והיעילות של משרדי ההנדסה בעיר הכניסו גם את החברות הגדולות להתחרות ולשכנע דיירים לבחור בהן. בין אלו ניתן למצוא את חברת ״שפיר מגורים", שהחלה שני פרוייקטים להתחדשות עירונית בעיר: "קריית המוזיאונים" (יד לבנים) ומתחם "סלנט".

במתחם "קרית המוזיאונים", הנמצא בתחום רמת ורבר המתחדשת, קיימים כיום כ-230 יחידות דיור ישנות במבני "רכבת" אופייניים, אשר שטחן כ-50 מ"ר. שפיר תקים מגדלים שיגיעו עד לגובה של כ-30 קומות וכן מבנים של 10 קומות. הפרויקט צפוי לכלול כ-900 יחידות דיור וכן שטחי פנאי ומסחר. ברחוב סלנט תבנה חברת שפיר מגדל בן 17 קומות עם 72 יחידות ושטחי מסחר, תחת שני מבנים ותיקים של 24 יחידות.

חברת צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות קיבלה את אישור הוועדה המחוזית ועתידה לבנות מגה פרויקט התחדשות עירונית בשילוב עירוב שימושים בפתח תקווה בשווי מוערך כולל של כ-700 מיליון שקלים. לדברי עדי צים בעלי הקבוצה, מדובר במתחם "כיכר התרבות" הממוקם בצפון העיר בצומת הרחובות אורלוב והמכבים, בסמוך להיכל התרבות העירוני ולקו האדום של הרכבת הקלה העתיד להיפתח בשנה הבאה".

הפרוייקט יכלול 2 מגדלים בני 31 קומות כל אחד עם 185 דירות, 2,300 מ"ר תעסוקה, 1,600 מ"ר מסחר ו-400 מ"ר מוסדות ציבור.

כיכר התרבות פתח-תקווה | הדמיה: טוטם הדמיות

עם ההתחדשות בשכונות הוותיקות, מגיעים אליהן גם מרכזי המסחר המודרניים. חברת קרסו נדל"ן, בשיתוף מושב נחלים, הקימה בשכונת הדר גנים-עמישב בפתח תקווה מרכז שכזה. המרכז בן ארבעה מפלסים ישרת בעיקר את תושבי השכונה, המאופיינת באוכלוסייה דתית-לאומית, וכן את תושבי השכונות הסמוכות הדר גנים וכפר סירקין.

קלישר 14 פתח תקווה | הדמיה: a-studio

לדברי יוני ישראלי, מנהל חטיבת נכסים בקרסו נדל"ן, "המרכז החדש הושכר במלואו תוך פרק זמן קצר. תושבי השכונות מעוניינים לקבל את כל השירותים הבסיסיים מתחת לבית".

המרכז המסחרי של "קרסו נדל"ן" בשכונת הדר גנים-עמישבצילום: יח"צ

תוכנית משרדים ותעסוקה בקרית אריה
ההתפתחות העירונית בפתח תקווה מתבטאת גם בשדרוגם יוצאת הדופן של אזורי התעשייה. אזור התעסוקה קריית אריה, שבעבר היה איזור תעשייה מיושן, הוא כיום מרכז עסקים ובילוי מודרני, וצפוי לשנות את פניו עוד יותר בשנים הקרובות. התוכנית מגדירה את קריית אריה כ"אזור תעסוקה מטרופוליני משני" ומוסיפה למתחם המשתרע על כ-2,200 דונם זכויות בנייה בהיקף של כ-2.2 מיליון מ"ר בייעוד תעסוקה ומסחר. בכך מגיע סך היקף הזכויות לכ-6 מיליון מ"ר בנוי.

בשנים הקרובות צפויים לפנות את מקומם מבני המסחר והתעשייה הישנים בקריה אריה לטובת מגדלי משרדים אשר יוכלו להתנשא לגובה של עד 40 קומות. הבנייה המאסיבית מתוכננת להתבצע בעיקר לאורך ציר גהה וציר ז'בוטינסקי, שלאורכו תעבור הרכבת הקלה. אורי דרזנר, מנכ"ל חברת הנדל"ן אינטרגרין, שבבעלותה שלושה בנייני משרדים באזור, אומר: "בשנים הקרובות יעבור מתחם קריית אריה פיתוח מאסיבי שצפוי להפוך אותו לאחד המתקדמים בישראל. השינוי יהפוך את האזור לרלוונטי הרבה יותר עבור חברות היי-טק, אשר כבר כיום מגלות עניין רב באזור".

כשזוהי תמונת המצב בסיפור הנדל"ן של פתח תקווה ברור כיצד הפכה העיר ליעד נדל"ני אטרקטיבי ולאבן שואבת עבור יזמים וחברות בנייה גדולות.