בית חדש הוא חלומם של רבים בישראל. בין אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, דירה יד שנייה או בנייה של בית קרקע חדש — זאת תהיה כנראה ההשקעה הגדולה ביותר שיבצעו הישראלים בחייהם. לא מפתיע, מכיוון ששוק הנדל"ן בארץ, למרות האתגרים שחוותה המדינה בשנים האחרונות ועלייה בעלויות המימון, נחשב לאחד משוקי הנדל"ן היקרים בעולם.
בשנת 2023 חווה השוק תקופה מסוימת של קיפאון וירידות מחירים קטנות בשל המצב הביטחוני, עלייה של הריבית במשק ועלייה של מדד תשומות הבנייה, הנמצא במגמת עלייה מתונה גם ב–2024. עם זאת, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שנת 2024 נפתחה עם זינוק במכירות של דירות ברבעון הראשון, עם כ–23,520 דירות שנמכרו, מתוכן 47.5% דירות חדשות וכ–52.5% דירות יד שנייה.
לפי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר למחצית הראשונה של השנה, גם ברבעון השני של 2024 היה שוק הדירות חזק יחסית, עם התאוששות במספר העסקאות בשוק החופשי ביחס למצב השוק עם פרוץ המלחמה. עם זאת, לפי פרסום ב-TheMarker מאוקטובר 2024, נראה כי ב–2024 שוק הדירות מיד שנייה נמצא בפיגור אחרי שוק הדירות החדשות, ככל הנראה בעקבות התגברות מבצעי המימון של הקבלנים והעדפה גוברת לדירות עם ממ"ד, שלרוב אינו קיים בדירות מיד שנייה.
אתגרים משפטיים וכלכליים
לאור הביקוש הגבוה לדיור, שרק עולה והולך, נראה כי מחירי הדירות ומחירי הבנייה בישראל ימשיכו לטפס בשנים הקרובות.
אבל האתגרים בדרך לבית החדש לא נגמרים במחירי הדיור הגבוהים, וכוללים גם מרכיבים משפטיים וכלכליים כמו אפשרויות מימון, בדיקת כדאיות, הערכת שווי וחישוב עלויות מס. זאת בהנחה שמצאתם את הדירה המתאימה לחלומות שלכם וגם ליכולת הכלכלית שלכם. כאשר מדובר על שיפוץ דירה קיימת או בניית בית חדש, נדרש תהליך ארוך של תכנון אדריכלי והנדסי, השגת כל האישורים המחייבים והתנהלות מול קבלן ואנשי מקצוע נוספים לצורך הבנייה עצמה.
אנשי מקצוע רבים עוטפים את התהליך של בנייה ורכישה של בית חדש, והם נכונים לעזור לכם לצלוח אותו, ובהם עורכי דין שמתמחים בנדל"ן, יועצי משכנתאות ויועצי מס, שמאים, מתווכי דירות, אדריכלים ומפקחי בנייה. הנה כמה מהדברים שחשוב לשים לב אליהם בדרך לבית החדש שלכם.
למצוא את הבית המתאים
כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן או נכס יד שנייה, חשוב לשים לב שהבית עונה על כל הצרכים שלכם — הן בהווה והן בעתיד. לצורך כך רבים נעזרים בשירותיהם של מתווכים, שמכירים את האזור שבו אתם מעוניינים לגור ויכולים להוביל אתכם אל הנכס המתאים.
מימון הבית החדש
על מנת לממן רכישת דירה או בית רבים נעזרים במשכנתה, הלוואה גדולה וארוכת טווח כנגד נכס המשועבד לגוף המלווה לצורך רכישתו. מנתוני בנק ישראל והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי יש בישראל קרוב למיליון הלוואות משכנתה פעילות, בהיקף כולל של כ–457 מיליארד שקל. הנתונים מעידים על עלייה מתמשכת בהיקף המשכנתאות.
הלוואת המשכנתא, שניתנת בישראל על ידי הבנקים, נפרסת לרוב על פני שנים רבות וכוללת תשלום ריבית. מטרתו של הבנק היא להרוויח מתשלום הריבית. תפקידו של יועץ משכנתאות הוא לסייע ללווים בתהליך המשא ומתן מול הבנקים. יועצים רבים בוחנים את מצבם הכלכלי של הלווים ויכולים לייעץ להם על אפשרויות מימון, כשהם מביאים בחשבון את התמונה הכלכלית של המשפחה כעת ובעתיד, במטרה לנהל נכון סיכונים כלכליים.
חשיבות הליווי המשפטי
כשמדובר על רכישת דירה מקבלן, לעתים נדמה כי שירותיו של עורך הדין מטעם הקבלן מספיקים, אך לא כך הדבר. עורכי דין רבים המתמחים בנדל"ן ממליצים לרוכשים לקחת ייעוץ משפטי משלהם, על מנת לבחון ולשפר את תנאי העסקה ולהכניס בחוזה שינויים בעת הצורך. כאשר מדובר על עסקה בין רוכשים ומוכרים פרטיים יש צורך לנהל כראוי את המשא ומתן בין הצדדים, לבחון היטב את חוזה המכירה ולבדוק מידע חשוב כגון רישום בטאבו והיתר הבנייה של הנכס.
הערכת שווי מקצועית
בתהליך רכישה של בית חשוב להבין את השווי האמיתי של הנכס בשוק החופשי. לשם כך כדאי לעתים להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין, שגם יכול לבדוק את זכויות הבעלות על הנכס, חריגות בנייה ולעזור בהבנת המסים החלים על העסקה. בנוסף, שמאי מקרקעין יכול לעזור בהפחתת היטלי השבחה ולבחון את הכדאיות והסיכונים הכרוכים ברכישת נכסים.
תכנון וניהול הפרויקט
בזמן בניית בית חדש או שיפוץ משמעותי, תכנון וניהול נכון של הפרויקט הם מפתח להצלחה. בשלבים הראשונים של הפרויקט יש לבצע תכנון אדריכלי, וכן תכנון של המערכות השונות של הבית, כמו האינסטלציה והחשמל. התכנון כולל גם את בחירת החומרים ובניית תקציב לפרויקט, שמביא בחשבון הוצאות בלתי צפויות במהלך הבנייה. לאחר התכנון יש להשיג את כל האישורים הדרושים לפני ביצוע הפרויקט ולבחור את הקבלן המתאים. גם בשלב הביצוע חשוב להיות עם היד על הדופק כדי לעמוד בתכנון, להתמודד עם שינויים ולפקח על ליקויים ותקלות. תפקידו של מנהל פרויקטים בבנייה הוא לתכלל את הפרויקט על כל שלביו ולייצג את הדיירים מתחילתו ועד סופו.
בנייה או רכישה של בית חדש היא החלטה גדולה ומורכבת. אנשי מקצוע שונים, ובהם יועצי משכנתאות, עורכי דין, מתווכים, שמאים, אדריכלים ומנהלי פרויקטים בבנייה מביאים עמם מומחיות ייחודית שיכולה לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש בדרך להגשמת החלום על בית חדש.
