עו"ד איתמר מימון: כך השתנו כללי המשחק בעסקאות נדל"ן

במשך שנים השאלה המרכזית בעסקאות נדל"ן היתה "כמה זה עולה?" היום השאלה החשובה יותר היא "כמה יעלה להגיע לקו הסיום?". המלחמה, המחסור בעובדים, הריבית הגבוהה, עלויות הביצוע והשינויים הרגולטוריים שינו את כללי המשחק והפכו עסקאות נדל"ן למורכבות יותר, שבהן המחיר הוא רק חלק מהתמונה.

לדברי עו"ד איתמר מימון, המתמחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית, מי שממשיך לקבל החלטות לפי כללי המשחק של לפני כמה שנים עלול לפספס את הסיכונים האמיתיים של העסקה.

הזמן נהפך לחלק מהמחיר

"בעבר רוב האנשים הסתכלו בעיקר על מחיר הרכישה או על גובה התמורה", אומר מימון, "היום גם הזמן הוא מרכיב כלכלי משמעותי". לדבריו, עיכוב של חודשים ואף שנים עלול לייקר את העסקה בגלל תשלומי שכירות ממושכים, עלויות מימון, הצמדות למדד והוצאות נוספות. המשמעות היא ששתי עסקאות באותו מחיר עשויות להיות שונות לחלוטין מבחינה כלכלית. "עסקה שניתן להשלים בתוך שנה שונה לחלוטין מעסקה שתימשך ארבע שנים, גם אם המחיר על הנייר זהה", הוא מסביר.

"אני רואה יותר ויותר רוכשים שמנהלים מו"מ כמעט רק על המחיר", אומר מימון, "אבל כמעט אף אחד לא שואל כמה תעלה ההמתנה אם לוחות הזמנים ישתבשו. לפעמים ההבדל בין עסקה טובה לעסקה גרועה כלל אינו במחיר הרכישה, אלא במחיר שמשלמים בדרך אל המפתח".

שוק הנדל"ן פועל כיום במציאות שבה קשה הרבה יותר לצפות את לוחות הזמנים.

מחסור בעובדים, עומסים במוסדות התכנון והרישוי, שינויים במדיניות הממשלה והמצב הביטחוני משפיעים כמעט על כל פרויקט. "השאלה כבר אינה מה מבטיח הפרויקט, אלא מה הסיכוי שיעמוד בהבטחות", אומר מימון, "לפני כל עסקה חשוב לבחון גם תרחישים פחות אופטימיים ולהבין כיצד הם ישפיעו על הרוכש או על בעל הקרקע".

התמודדות עם מציאות חדשה

העלייה בעלויות המימון והביצוע, לצד הקשחת התנאים לקבלת ליווי בנקאי, שינו גם את סביבת הפעילות של היזמים.

"היום מוניטין כבר לא מספיק. חשוב לבחון גם את החוסן הפיננסי ואת היכולת של היזם להשלים את הפרויקט בתנאי השוק הנוכחיים", מסביר מימון. לדבריו, איתנות פיננסית, היתכנות כלכלית וליווי בנקאי הפכו לשיקולים מהותיים בכל עסקת נדל"ן.

תפקידו של עורך הדין השתנה

המורכבות החדשה משנה גם את תפקידו של עורך הדין. אם בעבר הוא התמקד בעיקר בבדיקת ההסכם, כיום הוא נדרש לסייע ללקוח להבין את מכלול הסיכונים המשפטיים, הכלכליים והתכנוניים. "העלות האמיתית של עסקת נדל"ן אינה מסתכמת במחיר שמופיע בחוזה", מסכם מימון, "צריך לבחון גם את משך הזמן, הסיכונים והיכולת של העסקה להגיע לקו הסיום. בסופו של דבר, הצלחה בעסקת נדל"ן כבר אינה נמדדת רק במחיר הרכישה, אלא ביכולת של העסקה להגיע בבטחה לקו הסיום".

עו"ד איתמר מימון
טלפון: 050-6987544
לפנייה במייל >>

בשיתוף עו"ד איתמר מימון