המלחמה שפרצה ב-7 באוקטובר, לצד הריבית הגבוהה במשק והמחסור בכוח אדם בענף הבנייה, יצרו שינוי בשוק הנדל"ן בישראל. לדברי עו"ד אברהם בבג'נוב, מייסד משרד עורכי הדין אברהם בבג'נוב ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית ובנדל"ן, השוק נכנס לתקופה שבה יזמים ורוכשים פועלים בזהירות רבה יותר.
"אנחנו רואים ירידה בהיקף העסקאות, גם לאחר ירידות מחירים של כ-5%–10%", הוא מספר, "רוכשים רבים חוששים מיכולתם לעמוד בהחזרי המשכנתה, מתמהמהים וממתינים לראות אם מגמת הירידה תימשך. במקביל יזמים חוששים להתקדם עם פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי-בינוי, ומבקשים לבחון מחדש הסכמים שנחתמו בעקבות שינוי בתנאי השוק.
"בתוך המציאות הזאת, תפקידו של עורך הדין בתחום ההתחדשות העירונית הופך מורכב יותר, ומתמקד לא רק בקידום פרויקטים חדשים, אלא בעיקר בשימור וניהול פרויקטים שכבר יצאו לדרך, תוך ניסיון לגשר בין יזמים לדיירים במציאות כלכלית משתנה. במקרים שבהם יזמים מבקשים לבחון מחדש הסכמים, נדרש איזון בין הבנת הצרכים והאתגרים של היזם לבין שמירה על זכויות הדיירים, במטרה להגיע לפתרונות מוסכמים".
מנגנוני התאמה למציאות משתנה
לדבריו, במקרים רבים נבנים מנגנונים מוסכמים מראש שמאפשרים גמישות עתידית בהתאם לשינויים בשוק, בלי לפתוח מחדש את ההסכם. "למשל, אם בהסכם המקורי נקבעה תוספת של 25 מ"ר לדירה, ניתן לשנות את התוספת לטווח גמיש יותר של 12 מ"ר עד 25 מ"ר, בהתאם ליכולת הכלכלית של הפרויקט", הוא אומר, "בנוסף, ניתן לקבוע מראש כי בעתיד ייערך דוח כלכלי מעודכן על ידי שמאי מוסכם, שיבחן מהו האיזון הנכון בין הרווח של היזם לבין מה שניתן להעניק לדיירים במציאות המשתנה. כך, למשל, אנחנו מכניסים מראש מנגנוני התאמה לשינויים בשוק, כדי למנוע צורך בפתיחה חוזרת של ההסכם או במשא ומתן מחודש בכל שינוי כלכלי, ולשמור על יציבות הפרויקט לאורך זמן".
עו"ד בבג'נוב מרחיב שלצד האתגרים בשימור פרויקטים קיימים, עולה בשוק גם חשש גובר מצד דיירים ועורכי דין המלווים אותם לגבי איתנותם של יזמים ויכולתם לעמוד בפרויקטים ארוכי טווח. "נכון שהליווי הבנקאי מהווה שכבת ביטחון משמעותית, אך הוא לא מבטל לחלוטין את הסיכון לעיכובים", הוא מסביר.
לדבריו, החשש הזה מוביל לכך שדיירים רבים נוטים להעדיף יזמים גדולים ובעלי איתנות פיננסית, אך כאן מתעוררת בעיה אחרת. "כאשר כולם פונים לאותם יזמים גדולים, נוצר עומס של מאות פרויקטים במקביל, וגם לחברות חזקות יש גבול ליכולת הביצוע שלהן בזמן סביר", הוא אומר, "כך שגם אצלן עלולים להיווצר עיכובים, למרות היציבות הפיננסית".
בבג'נוב מוסיף כי המציאות מחייבת לדעתו בחירה זהירה יותר של יזמים מצד הדיירים. "נכון להעדיף יזמים חזקים, אבל גם כאלה שאינם עמוסים יתר על המידה בפרויקטים, כדי לשמור על יכולת ביצוע בפועל", הוא מדגיש.
לדברי עו"ד בבג'נוב, הוא נמנה עם עורכי הדין המעטים שזכו ללוות פרויקטים של התחדשות עירונית עד לשלב הסופי בעיקר בייצוג דיירים אבל גם בייצוג יזמים, כולל מסירת מפתחות לדיירים. "בין הפרויקטים ניתן למנות את פרויקט הייליין בצומת עילית ברמת גן, שבו ייצגתי את היזם ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו", הוא מספר, "במסגרת הפרויקט נהרסו ארבעה בנייני רכבת ישנים לצד שטחי מסחר, ובמקומם נבנו כ-285 יחידות דיור חדשות ושטחי מסחר".
כאשר עו"ד בבג'נוב נשאל בנוגע ליתרונות של משרדו הוא עונה כי הערך המוסף שהוא מספק ללקוח טמון בהבנה רחבה גם בתחום התכנון והבנייה, כולל בנדל"ן מסחרי, וביכולת ללוות את הפרויקט כבר בשלבים הראשונים מול הרשויות, כולל טיפול בהליכי אישור ותכנון. "אנחנו מלווים כל פרויקט באופן אישי מהשלב הראשון ועד המסירה, כאשר אני מעורב בניהול הפרויקט ביחד עם הצוות, כך שהניסיון המצטבר בא לידי ביטוי בכל שלב", הוא אומר.
לדבריו, עיקרון נוסף בעבודתו הוא שקיפות מלאה מול הדיירים והקפדה על קבלת החלטות משותפת. "אנחנו מעדכנים את הדיירים באופן שוטף ולא מקבלים החלטות במקומם", הוא מבהיר, "מהרגע הראשון אנחנו מדגישים שהרוב קובע, וכל נושא מובא לדיון ולהכרעה. מה שהרוב מחליט – כולם מחויבים לו, כולל המיעוט. זה אולי נשמע בסיסי, אבל ההסכמה הזאת מונעת עיכובים וסכסוכים ומאפשרת לפרויקט להתקדם בצורה חלקה".
שואפים לקצר את לוחות הזמנים
אחד הדגשים המרכזיים בעבודה של עו"ד בבג'נוב הוא קיצור לוחות הזמנים של הפרויקט כבר מהשלב הראשוני. "אנחנו בונים את ההסכמים מתוך מטרה שיצמצמו עיכובים ככל האפשר, בין היתר באמצעות קביעת תנאי סף במכרז", הוא מסביר, "בפרויקט התחדשות עירונית יש מספר שלבים הכרחיים – אישור תב"ע, תוכנית איחוד וחלוקה, תוכנית עיצוב ולבסוף היתר בנייה. אנחנו קובעים מראש כי עם הודעת הזכייה במכרז, היזם מתחייב להתחיל בתכנון באופן מיידי, גם אם עדיין לא נחתם הסכם סופי".
עו"ד בבג'נוב מסביר כי מנגנון זה הוא אחד מני רבים, המאפשרים לחסוך זמן משמעותי. "בדרך זאת נחסכת תקופה של כשנה עד שנה וחצי, שהיא בדרך כלל הזמן שלוקח עד תחילת התכנון בפועל", הוא אומר, "זה תנאי שאנחנו מציבים ליזמים – להתחיל להשקיע בתכנון כבר עם הזכייה, גם אם ההסכם עדיין בשלבי גיבוש, כדי לייעל את קידום הפרויקט לטובת הדיירים".
סוגיה חשובה נוספת קשורה בבניית חוזים שמחייבים את היזם לקדם תהליכים במקביל, ככל שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית. "אנחנו מכניסים להסכמים דרישה לכך שכאשר ניתן, שלבי התכנון המרכזיים – תב"ע, איחוד וחלוקה ותוכנית עיצוב – יתבצעו במקביל ולא באופן מדורג", הוא מסביר, "זה אמנם מגדיל את העלויות ליזם, בעיקר מבחינת עבודת התכנון והאדריכלות, אבל בפועל מאפשר לקצר משמעותית את לוחות הזמנים בשנים. בסופו של דבר, יצירת סינרגיה בין היזם ללקוחות מגדילה את הסיכוי לפרויקט מוצלח".
בבג'נוב אברהם ושות' - משרד עו"ד
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף בבג'נוב אברהם ושות' - משרד עו"ד
