בשנים האחרונות אלפי משפחות בישראל קיבלו החלטה שנראתה מתבקשת: לרכוש דירה חדשה "על הנייר", מתוך הנחה שעד מסירתה יצליחו למכור את הדירה שנמצאת בבעלותם. אלא שהמציאות השתנתה. עליות הריבית, האטה בביקושים ואי-ודאות בשוק הובילו לכך שלא מעט בעלי דירות מוצאים את עצמם בנקודה רגישה - כשהם מחויבים לתשלום על הנכס החדש, אך מתקשים למכור את הישן.
"זה אחד המצבים הפיננסיים הכי מסוכנים למשפחה", אומר דור קדוש, יועץ משכנתאות שמלווה לקוחות בתהליכי רכישה ומיחזור. "אנשים בנו על כך שימכרו את הדירה הקיימת במהירות ובמחיר גבוה, אבל בפועל אין קונים ברמות המחיר האלה, והזמן עובד נגדם".
המשמעות אינה רק עיכוב בעסקה, אלא עומס כלכלי גובר והולך. משפחות רבות נדרשות להתמודד במקביל עם משכנתה על הדירה הקיימת, הלוואת גישור להשלמת ההון העצמי לרכישת הדירה החדשה, ולעתים גם התחלה של תשלומי משכנתה נוספת. "זה יכול להגיע למאות אלפי שקלים בשנה של עלויות ריבית", מסביר קדוש, "ברגע שנכנסים לסחרור הזה, קשה לעצור אותו".
אחת ההמלצות המרכזיות שהוא נותן ללקוחות במצב הזה היא פעולה שרבים מתקשים לבצע: למכור את הדירה הקיימת גם במחיר נמוך מהציפיות. "לפעמים עדיף להפסיד 5% עד 10% ממחיר המכירה מאשר להמשיך לשלם ריביות גבוהות ולסכן את היציבות הכלכלית של המשפחה", הוא אומר, "אין ודאות שהמחירים יעלו בטווח הקצר, אבל יש ודאות לגבי הריבית שאתם משלמים כל חודש".
בעיה נוספת, לדבריו, היא פער בין הציפיות של המוכרים לבין המציאות בשטח. "הרבה משפחות מעריכות את שווי הדירה לפי עסקאות עבר, אבל השוק היום שונה. לכך מצטרפת גם סוגיית השמאות: הבנקים נשענים על הערכות שמרניות יותר, ולעתים קובעים שווי נמוך מהציפיות - מה שמוביל לדרישה להון עצמי גבוה יותר והחמרת הלחץ הפיננסי".
קדוש הגיע לתחום לאחר קריירה יזמית. הוא בעל תואר ראשון בכלכלה וחשבונאות, ולאחר שסיים את לימודיו הקים עם שותף שתי מסעדות מצליחות. הוא נחשף למורכבות של התחום כשהתמודד עם לקיחת משכנתה בתקופת הקורונה. "הבנתי כמה כסף אנשים יכולים לחסוך או להפסיד רק מהחלטות לא מדויקות", הוא מספר. לאחר הקורונה פנה ללימודי ייעוץ משכנתאות וכלכלת המשפחה.
לצד האתגרים, הוא מצביע גם על הזדמנויות שקיימות דווקא בתקופה הנוכחית. "מי שמצליח לנהל נכון את התהליך, יכול ליהנות מירידת מחירים מסוימת בדירות יד שנייה, ולנצל את מצוקת הנזילות של קבלנים בשביל לקבל תנאים טובים יותר ברכישה על הנייר", הוא מדגיש.
אבל המפתח, לדבריו, הוא לא לגלות את הבעיה בדיעבד. "לפני שרוכשים דירה על הנייר, חייבים לבנות תוכנית מדויקת למכירת הנכס הקיים, להבין את עלויות המימון האפשריות ולהיערך גם לתרחישים פחות אופטימיים", הוא אומר.
במציאות הנוכחית, שבה שוק הנדל"ן פחות צפוי והבנקים זהירים יותר, רוכשי דירות לא יכולים להרשות לעצמם להסתמך על הנחות עבר. תכנון נכון, הערכות ריאליות וליווי מקצועי כבר בשלבים הראשונים הם תנאי הכרחי להימנעות מהמלכוד שאליו נקלעות כיום משפחות רבות. "זאת הסיבה לכך שחשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות לפני כל החלטה", מסכם קדוש.
בשיתוף דור קדוש
