שוק הנדל"ן בישראל מתמודד עם טלטלות — מריבית גבוהה ועד השפעות המלחמה. עבור עו"ד גלעד (גילי) לוי, מומחה למקרקעין מאז 2010 ויזם נדל"ן בעברו, זו הזדמנות להדגיש את החשיבות של ליווי אישי ומקצועי בכל עסקה. "אנחנו לא מטפלים בתיקים או בנכסים", הוא אומר, "אלא בבני אדם שבבעלותם תיקים או נכסים". הגישה הזו מגדירה את משרד הבוטיק שבראשו הוא עומד, המעניק פתרונות מותאמים לכל לקוח — מהתחדשות עירונית ועד רכישת דירה ראשונה מקבלן.
מבט מקצועי על שוק הנדל"ן בישראל חושף תמונה מורכבת. "השוק שלנו", מסביר עו"ד לוי, "הוא מהראשונים להתערער עם כל שינוי עולמי או מדיני, אבל גם מהראשונים להתאושש. בניגוד לאירופה ולארצות הברית, הריבית בישראל נותרה אגרסיבית. בשילוב עם מחסור חמור בפועלים והקשיים בייבוא חומרי גלם, נרשמה ירידה משמעותית בקצב התחלות הבנייה".
איך בכל זאת מצליחים למכור דירות היום?
"העם היהודי חכם וחזק ויודע לחשוב מחוץ לקופסה. היזמים היטיבו להבין שלא פחות ממחיר הדירה, חשובה לישראלי הממוצע היכולת התזרימית שלו".
לוי מתייחס למודל 20/80, שהפך לפופולרי במיוחד בשנים האחרונות — תשלום של 20% (ואפילו פחות) במועד הרכישה ויתרת התמורה במסירת הדירה.
אילו סיכונים קיימים במודל הזה?
"אליה וקוץ בה. במרבית הפרויקטים זה כרוך בהלוואת 'בלון' של הרוכש לזמן קצוב, כשהיזם משלם את ההחזר למשך התקופה. אולם אם הדירה לא נמסרת בזמן, האחריות נופלת על הרוכש. לקוחות שמנצלים את המודל הזה נהנים מהקלה מיידית בתזרים המזומנים, אך חייבים לבדוק היטב את המצב הפיננסי של היזם, הניסיון ויכולות הביצוע שלו".
המעורבות האישית עושה את ההבדל
הניסיון של עו"ד לוי כיזם לשעבר מעניק לו יתרון משמעותי בליווי עסקאות נדל"ן. "כמי שמכיר את שני צדי המתרס אני יודע מה חשוב וקריטי לכל צד", הוא מסביר. "זה מאפשר לנו להוביל משא ומתן שמייצר עסקאות טובות לכולם".
כיצד הגישה הזו באה לידי ביטוי בעבודה היומיומית?
"בכל עסקה אני רואה קודם כל את האנשים. כשלקוח מזהה שהוא חשוב לי ברמה האישית, הוא מקבל ביטחון שמעניק לו את היכולת לקבל החלטות נכונות, אי אפשר לביים את זה.
"במהלך השנים", מסביר עו"ד לוי, "ליווינו לקוחות רבים שהתמודדו עם אתגרים כמו איחור במסירה וליקויי בנייה — נושאים שכבר הפכו לצערנו לשגרה גם בפרויקטים של קבלנים מוכרים וגדולים. לכן חשוב לוודא שבחוזה יש מנגנוני הגנה ברורים, כולל סעיפים לפיצוי במקרה של עיכובים משמעותיים. רוכשים רבים מגלים את הבעיות האלה רק בדיעבד. ליווי משפטי יכול למנוע מצבים כאלה מראש".
מה מייחד אתכם כמשרד עורכי דין בוטיק משפחתי?
"אני מאמין שתחום העיסוק הוא מומחיות ספציפית. אי אפשר להיות מומחה לנדל"ן וגם מומחה לדין הפלילי. כדי לחתור למצוינות וללוות לקוח באופן יסודי, כדי להיות משרד מוביל בתחום, צריך להתמקד בתחום אחד ולא להתפזר, גם אם זה קוסם ומושך.
"מעבר לליווי עסקאות נדל"ן", מוסיף עו"ד לוי, "אני רואה שליחות גם בייצוג משפטי בהתנדבות. לעתים אנחנו מזהים אוכלוסיות מוחלשות שעשו להן עוול, ואני מאמין שזה חלק מחובתנו לדאוג לעולם טוב יותר. מעבר לעמותות שאנחנו מייצגים בהתנדבות באופן שוטף, אנחנו גם עוזרים ללא תשלום במקרים שבהם אנחנו מזהים חוסר צדק בולט אל מול אוכלוסייה מוחלשת".
מהן נקודות המפתח שחשוב לבדוק לפני חתימה על עסקה?
"מבחינתי יש כלל ברזל ראשון — האם הפרויקט נמצא תחת ליווי בנקאי סגור כהגדרתו בחוק המכר. זו נקודת מפתח למנגנון אמיתי שנותן ביטחון לכספי הרוכשים. בליווי בנקאי סגור, הבנק הוא השליט והוא אחראי לבדיקת טיב ביצוע הבנייה והתקדמותה, שליטה על חשבון הפרויקט ושחרור הכספים בהתאם לקצב הביצוע".
"בשנים האחרונות", מסביר עו"ד לוי, "אנחנו עדים לפרויקטים לא מעטים שנעצרים ונתקעים, ולא מעט יזמים נכנסים להליכי חדלות פירעון. הערבות הבנקאית המלאה על כל תשלום של הרוכש מבטיחה שגם במקרה כזה, הבנק ערב באופן מוחלט לזכויותיו".
איזה מסר חשוב היית רוצה להעביר למי שעומד לפני רכישת דירה?
"אני מאמין שכל פעולה בחיים צריכה שלושה תנאים כדי להיות מוצלחת: עיניים פקוחות, שיקול דעת ושמחה. אם אחד מהם חסר, צריך להמתין לזמן טוב יותר. אם נכיר את התמונה המלאה וניכנס לעסקה בעיניים פקוחות ובצורה מסודרת, התהליך יהפוך לזורם ושמח במקום מלחיץ וכבד".
שינוי כיוון
בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית עבר שינוי משמעותי. "התחלנו עם פרויקטים של תמ"א 38/1, שהתגלה ככישלון חרוץ", מסביר עו"ד לוי. "כיום המגמה הברורה היא פרויקטים של פינוי־בינוי".
יש דרך להבטיח הצלחה בפרויקט התחדשות עירונית?
"טיפ משמעותי בדרך להצלחה הוא מתן סמכות ברורה לנציגות דיירים נבחרת, שפועלת יחד עם עורך הדין. ניהול נכון בשקיפות ובשיתוף פעולה חשוב, אך ככל שיש יותר מקבלי החלטות, כך הסיכויים להתקדמות הפרויקט פוחתים".
עו"ד לוי מדגיש כי חשוב לקיים מכרז בין מספר יזמים לפני הבחירה ביזם המבצע. "כך הדיירים לא רק משווים הצעות כלכליות, אלא גם בוחנים את איכות היזם וניסיונו בפרויקטים דומים, מה שמפחית סיכונים ומבטיח בחירה מושכלת".
למרות האתגרים הרבים, עו"ד לוי שומר על אופטימיות לגבי עתיד שוק הנדל"ן. "הביקוש יישאר גבוה בזכות גידול האוכלוסייה", הוא מסביר, אך מדגיש את הצורך בפתרונות ממשלתיים: "הפשרת קרקעות חקלאיות ושיפור תשתיות תחבורה הם המפתח", הוא אומר ומסכם. "שוק הנדל"ן יישאר עוגן יציב שמבטיח עתיד כלכלי וחברתי".
עו"ד גלעד לוי
טלפון: 054-8111511
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד גלעד לוי
