שוק הנדל"ן בוער - ושוק המשכנתאות אפילו יותר: על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, בעשור האחרון גדל היקף המשכנתאות ב-67%, לעומת עלייה של 57% במחירי הדירות - נתון המשקף גידול ריאלי משמעותי במרכיב המשכנתאות עצמן. מי שחשב שהקורונה תאט את ההסתערות, התבדה: שנת 2020 ניפצה את שיאי כל הזמנים של קודמתה בזכות כמאה אלף משכנתאות שניטלו בהיקף כולל של 78.1 מיליארד שקלים, וגובה ממוצע של כ-780 אלף שקל למשכנתה.
את הגידול בענף המשכנתאות ניתן לייחס למספר גורמים - מהריבית הנמוכה ששררה במהלך השנה; דרך הפחתת מס הרכישה בדירה שנייה ומעלה, שעוררה את שוק הנדל"ן להשקעה; ועד לירידה בהתחלות הבנייה ובמלאי הדירות החדשות (הצטמקות של 22% במלאי בין ינואר לדצמבר), שהולידו חשש מעליית מחירים בטווח הקצר. דחיפה נוספת ניתנה עם פרוץ המשבר בדמות האפשרות להקפאה ודחיית תשלומי המשכנתה. כך או כך, נוכח הרפורמה שהנהיג בנק ישראל בסוף 2020, לא יהיה זה מופרך לשער כי גם השנה הנוכחית תמצא את מקומה בספר השיאים של הענף.
עד לכינון הרפורמה היו שלושה מסלולים עיקריים בתמהיל המשכנתה: מסלול עם החזר בריבית בגובה הפריים - שהוגבל עד לשליש מסך ההלוואה, מסלול עם החזר בריבית קבועה, והיתר בריבית משתנה. המרכיב האחרון נחשב למורכב ביותר לחיזוי ולהשוואה. הרפורמה ביטלה את מגבלת הפריים. במקומה הוחלט כי לפחות שליש יילקח בריבית קבועה, והיתר לפי המסלול שיבחר הלווה ושיוצע לו על ידי הבנק (כלומר, עד כדי שני שלישים בגובה הפריים).
המפקח על הבנקים, יאיר אבידן, הביע ביטחון שהמהלך "יקל על ציבור הלווים תוך שמירת האיזונים הנדרשים ברמת הלווה וברמת המערכת הבנקאית". מיד עם ההכרזה דווח על מבול של פניות מצד רוכשי הדירות ובעלי המשכנתאות לבנקים וליועצים, בניסיון להבין את ההשפעה הצפויה לרפורמה על הכיס הפרטי. ההערכה הרווחת היא שההחזר החודשי יפחת במאות שקלים - אלפי שקלים בשנה - ושהתחרות בין הבנקים תתעצם ותביא איתה הקלות נוספות ללווים. זאת כל עוד ריבית הפריים (שנגזרת מריבית בנק ישראל) נותרת נמוכה.
למה לי משכנתה עכשיו
לא בכדי הגיעה הרפורמה דווקא בעיצומה של מגפת הקורונה והניסיונות לייצב את הכלכלה. המשבר הסיט נתח משמעותי מפעילות הבנקים לתחום המשכנתאות, שנחשב, לאור הנכסים המשמשים בו כבטוחה, להלוואה בסיכון נמוך - ולכן גם בעלות פחותה - יחסית לאשראי צרכני או עסקי. מה גם שההנחה היא שמי שמסוגל ליטול על עצמו התחייבות חדשה בסדר גודל שכזה נפגע פחות מההשלכות הכלכליות של המגפה. ברוח זו, כמעט בכל הבנקים הגדולים בישראל חלה בימי הקורונה עלייה בשיעור שמהוות המשכנתאות מתוך תיק האשראי הכולל.
התחרות בענף, שהואצה מאוד בשנים האחרונות, צפויה להתגבר במידה ניכרת אם יתאמתו התחזיות בדבר יציאה מדורגת מהמשבר הכלכלי. כיום מציעים הבנקים ליווי צמוד, מסלולים בהתאמה אישית בהתאם לצרכים וליכולת, פריסת החזר נוחה, אפשרות לגרייס (החזר דחוי בחלק מהרכיבים) ושירות זמין וידידותי. קיימים גם מכשירים שכדאי להכיר כמו מיחזור משכנתה - פירעון הלוואה על ידי לקיחת הלוואת משכנתה אחרת במהלך תקופת ההחזר (למשל, אם הריבית במשק הפכה בינתיים לנוחה יותר, כפי שאכן קורה במסגרת הרפורמה הנוכחית, או מתוך רצון להפחית את גובה ההחזר החודשי); משכנתה אקספרס שניתנת בהליך מזורז עד סכום מסוים; הלוואת משכנתה במט"ח; פירעון מוקדם של מלוא ההלוואה או חלקה (בכפוף לעמלה); ומשכנתה הפוכה - הלוואה שניתנת כנגד שעבוד נכס קיים.
מאיפה מתחילים?
לרוכשים שונים יש אמצעים וצרכים שונים. כדי להבין כמה כדאי לקחת, כמה אפשר לקבל, מהו גובה ההחזר החודשי הרצוי או האפשרי ותוך כמה שנים נוכל לגמור עם זה, עומדים לרשות הלווים מחשבוני משכנתה אינטראקטיביים. ניתן להכניס בהם פרמטרים שונים ולראות מיד את התוצאה המתקבלת - כמובן, הערכה בלבד, אבל כזו שמספקת אינדיקציה ראשונית מהימנה. הבנקים מצדם עורכים בדיקת רקע ללווים - הכנסה, מצב משפחתי, חובות עבר (צ'קים שחזרו) וכדומה. ניתן לבצע בדיקת זכאות ראשונית באופן מקוון.
סוגיה נוספת שיש להביא בחשבון היא ביטוח חיים למשכנתה, המחויב על פי חוק מחשש לאי יכולת פירעון. מטרת הביטוח היא להבטיח לבנק את החזר ההלוואה במלואה במקרה של פטירת אחד מנוטלי המשכנתה. חברות הביטוח מציעות כיום חבילות משולבות של ביטוח חיים (ריסק) למשכנתה וביטוח מבנה. בהתלבטות בין ההצעות למשכנתה ובבחירת המסלולים המתאימים ניתן להסתייע בשירותם של יועצי משכנתאות - אנשי מקצוע וגופים חיצוניים אובייקטיביים, שמלווים את הלווים יד ביד מול הבנקים ובמכלול הצמתים שבתהליך.
משכנתה לרכישת דירה היא לרוב ההתחייבות הכספית היקרה ביותר שתהיה לנוטל בכל ימי חייו. לכן זה לא הזמן לקיצורי דרך, בדיקות חפוזות או סיכונים מיותרים. בדרך לחלום המגורים למשפחה או לנדל"ן להשקעה נכון לעצור רגע, לבחון את האפשרויות, להשוות את ההצעות - ולצאת לדרך עם המסלולים האטרקטיביים והנכונים ביותר להון, להכנסה ולצרכים האישיים. תתחדשו.
