רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות בחיים. בשוק שבו החלטות מתקבלות לעתים תחת לחץ זמן ופערי מידע, טעות בחוזה או אי התאמה בין מה שנאמר בעל פה למה שנרשם בהסכם עלולים לעלות ביוקר, כלכלית ונפשית. עו"ד יצחק הראל, בעל ניסיון של 17 שנה בליווי עסקאות נדל"ן, מסביר כיצד ליווי משפטי מדויק יכול לצמצם סיכונים ולשפר ודאות לאורך הדרך.
עו"ד הראל, תלמיד ישיבה לשעבר, מסביר כי הוא מביא לעולם הנדל"ן יכולת ייחודית לניתוח חוזים – מיומנות שהחלה כבר בישיבה, שם קריאת טקסטים ובחינת כל מילה לעומק היו דבר שבשגרה. "אני מתייחס לחוזה כסיפור. כל מילה וסעיף בו מספרים משהו, ולפעמים דווקא בניסוחים הקטנים מסתתרים המלכודות שקונים מפספסים", הוא אומר, "התפקיד שלי הוא לשאול את השאלות הנכונות, לאתר פערים ולתרגם את המציאות להסכם ברור ומגן".
לדבריו, ברכישת דירה מיד שנייה המורכבות גבוהה יותר, ולכן ליווי משפטי מקצועי הוא חיוני. השלב הראשון הוא בדיקה משפטית ורישומית מקיפה. "יש להוציא נסח טאבו עדכני או אישור זכויות, לבדוק בעלות, שעבודים, עיקולים והערות אזהרה, ולוודא שאין מגבלות משפטיות שמונעות העברה תקינה", הוא מסביר, "בנוסף, כדאי לבדוק התאמה בין המצב בפועל לרישום, לרבות הצמדות כמו חניה ומחסן, וכן היבטים תכנוניים והיתרים מול הרשות המקומית, כדי לצמצם פערים בין מה שמוצג למה שקיים מבחינה משפטית ותכנונית".
שלב מרכזי נוסף, לדבריו, הוא גילוי בכתב ותיעוד מסודר מול המוכר. "חשוב לבקש שאלון גילוי חתום שיכלול מידע על רטיבות ונזילות בעבר ובהווה, תיקונים שבוצעו, ליקויים ידועים, חריגות בנייה, שיפוצים, ותביעות או סכסוכים רלוונטיים", הוא מדגיש, "ככל שמתקבלת תשובה, עדיף שתהיה מתועדת בכתב ולצרף אותה להסכם כהצהרה מחייבת. זה מצמצם הפתעות ומייצר בסיס ראייתי ברור אם מתגלים פערים בהמשך".
מה עוד חשוב לעשות לפני החתימה?
"לפני חתימה על דירה מיד שנייה כדאי לבצע בדיקה מקצועית על ידי מהנדס או חברת בדק בית, במיוחד בנושאים שחוזרים בעסקאות יד שנייה כמו רטיבות, איטום גגות ומרפסות, סדקים, חשמל, אינסטלציה ומערכות משותפות. אם נמצאו ממצאים, חשוב להגדיר בחוזה מנגנון מתאים כמו תיקון לפני מסירה, התאמת מחיר או מנגנון פיצוי ברור".
ברכישת דירה מקבלן, מדגיש עו"ד הראל, יש להתמקד בשלושה צירים עיקריים: "ראשית, בודקים את המעמד המשפטי של הפרויקט והזכויות בקרקע, קיום היתר בנייה תקף ותאימות לתב"ע, ואת מסמכי הליווי הבנקאי והגוף המלווה. שנית, מוודאים שקיימת בטוחה לכל תשלום ומנגנון תשלומים שמגן על הקונה. חשוב גם שתהיה הגדרה ברורה של מועד מסירה ופיצוי על איחור והליך מסודר לקבלת החזקה. לבסוף, בוחנים את המפרט והתוכניות, ומוודאים שהחוזה מפרט שטחים, חניה ומחסן, מה כלול במחיר ומה בתוספת, ומנגנון ברור לשינויים, שדרוגים ותיקון ליקויים, כולל תקופות בדק ואחריות – ושיהיה לכם בהצלחה".
עו"ד יצחק הראל
טלפון: 054-4813622
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד יצחק הראל
