"המגמה של המחוקק בישראל היא לעודד התפתחות של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי ובינוי לטובת התושבים, הן בפן של שמירה והגנה על המבנים מפני רעידות אדמה, והן בכל בנוגע לניצול מרבי של משאבי הקרקע הדלים במדינה ואגב כך גם שמירת ערך הדירות", כך מסביר עו"ד ששו, שמתוקף עיסוקו ואהבתו לתחום הנדל"ן מלווה ומייצג יזמים ודיירים בהליכים השונים הנוגעים לפרויקטים בתחום.
לדבריו, על אף הרצון מצד הרשויות, היזמים והקבלנים והתושבים בפרויקטים של התחדשות עירונית, לא פעם מתעוררים אינטרסים מנוגדים שבמקרים מסוימים עלולים לעכב את העבודות ואף להתפתח למחלוקת משפטית. "עלולות להתעורר מחלוקות רבות במשולש של הרשות, היזם ובעל הנכס.
העובדה שאני גם יזם הבונה בעצמו מאפשרת לי ראייה רחבה יותר על התחום כולו מעבר לפן המשפטי, גם בטיפול במקרים מורכבים", אומר עו"ד ששו, "בישראל דנים לא מעט על מחירי נדל"ן שהולכים ומאמירים, אך הביורוקרטיה והפרוצדורות המתישות, לצד מדיניות שונה בין רשויות עירוניות וחוקים ארכאיים, לא תואמים להכרזות של קובעי המדיניות שיש לעשות משהו בנדון".
המכשולים והמהמורות
מבנים רבים בישראל נבנו בעבר שלא על פי התקנים הנדרשים כיום, מצב המצריך מציאת פתרון יצירתי לחיזוק המבנים לצד התחדשות עירונית, המאפשרת ניצול מרבי של הקרקע והעלאת ערך הדירות. אלא שלצורך יישום הפתרונות יש לשלב פיתוח תשתית מתאימה ברמת תחבורה, מבני ציבור, תשתית אינסטלציה וביוב, מסחר ועוד.
זו משימה לא פשוטה, כשברור כי מענה נקודתי למבנה אחד אינו יכול לתת פתרון מלא. "החשיבה צריכה להיות הרבה יותר יצירתית, תוך התייחסות לשכונות שלמות או חלוקת אזורים על פי רובעים כפי שעיריית תל אביב חילקה את העיר ברמה התכנונית", מסביר עו"ד ששו.
"בכלל, תחום המקרקעין בישראל הוא מאוד מורכב, ומחייב את כל הצדדים בעסקת נדל"ן להתמצא ברזי החוק והתקינה, אשר משתנים לא פעם. נושא תמ"א 38, שרבים תלו בו תקוות לשיפור והתחדשות עירונית, נתקל לא פעם במכשולים ובמהמורות וכפועל יוצא מזה הביא גם לחוסר אמון של הציבור בתהליך ולהדרת קבלנים ויזמים מלעסוק בתחום.
"המחוקק קבע רף הסכמה לבניין משותף שכעת הוא עושה צעדים על מנת להקטין אותו, כדי להפחית את כוחם של המסרבים לחתום על הסכם בפרויקטים של התחדשות עירונית. אמנם השינוי החקיקתי פוגע בזכות הקניין של המיעוט, אולם הוא נעשה לטובת מטרה נעלה יותר - זכות הקניין של רוב השותפים בין אם בנכס המשותף ובין אם באזור מוכרז, שרוצה להשביח או למגן את זכויותיו הקנייניות".
לדבריו, מגמה הזו מקבלת ביטוי גם בפסיקות של בית המשפט שדוחה לא פעם התנגדויות של סרבנים לפרויקט, בתנאי שההתנגדות אינה מהותית או טוענות לאי שוויוניות. "כאשר מנתחים את הנושא של התחדשות עירונית בהיבט האורבני, אנחנו נוכחים לדעת שקיימות גם בעיות נוספות שהמחוקק טרם נתן להן פתרון, כמו לדוגמה בשכונה שבה אושרו מספר פרויקטים של תמ"א 38, לא נעשים שדרוגים ושיפור של תשתיות, על אף שאותו מספר כבישים, מקומות חניה או מוסדות חינוך וציבור צפויים לשרת מספר גדול יותר של תושבים. העומס הופך לבלתי נסבל ועלול להוביל דווקא לירידה בערך של הנכסים ולירידה בביקוש לדירות באותה שכונה".
הוא מוסיף כי בכל פרויקט בנייה משך התכנון, קבלת האישורים, מכרזים ועוד, עלול להימשך גם עשר שנים. בפרק הזמן הזה יש ערים שבהן יתחלף ראש עיר עם מדיניות שונה.
"יתרה מכך, כשבוחנים פרויקטים של תמ"א 38/1 (עיבוי-בינוי), ניתן לראות שברובם היו מעורבים קבלנים קטנים", אומר ששו, "הקבלנים הגדולים העדיפו שלא להיכנס להרפתקה של בניית טלאים במבנה שבו מתגוררים דיירים קיימים, אלא להשקיע בפרויקטים שבהם הורסים ובונים מהיסוד.
כתוצאה מכך, במקרים לא מעטים נעשו החלטות עסקיות שהן בספק טובות, אך ללא ספק לא היו כלכליות. פרויקטים נתקעו, הקבלנים הבטיחו ונתנו לדיירים יותר מדי ובסופו של יום נגרמו להם הפסדים שהובילו עד לפשיטת רגל. אני פוגש לא מעט פרויקטים שעומדים כ'פיל לבן', כשאיש אינו יודע מתי הוא ייגמר, החברה נמצאת בתהליך פירוק והדיירים חסרי אונים בבניין עם ליקויי בנייה חמורים.
"מחד, היזם או קבלן מכרו את הדירות בפרויקט ונרשמו הערות אזהרה לרוכשים, ומאידך בעלי הדירות לא קיבלו את ההתחייבות של הקבלן על פי הסכם התמ"א. למרות שהיו כבר פסקי דין שביטלו את ההתקשרות עם רוכשי הדירות החדשות זה מצב בעייתי שבתי המשפט מתקשים להתמודד איתו".
מהצד המשפטי ומהצד העסקי
עו"ד ששו מתאר מציאות מורכבת, שבחלקה נגרמת בעקבות התנהלות הקבלנים והיזמים או נובעת מחוסר ידע בסיסי של הדיירים שהביעו הסכמה לפרויקט מבלי להבין את ההשלכות של אי עמידה בתנאים או בזמנים.
"בחלק לא מבוטל של עסקאות אלה, לא ניתן מספיק משקל לחובה של לקיחת ערבויות חוק מכר או לליווי בנקאי מתאים", הוא אומר, "איני מכיר פרויקט שהחל בליווי בנקאי ושנתנו בו ערבויות שנתקע.
כל העיסוק במקרקעין ונדל"ן הוא מומחיות שאין להקל בה ראש. בכל עסקה מעורבים בעלי אינטרסים, לעתים מנוגדים, והרבה מאוד כסף, וזה לפני שמדברים על רגשות ורגישויות נוספות של הדיירים – מוכרים וקונים. ליווי משפטי צמוד ומקצועי, שכולל בין היתר בדיקות כדאיות, היתכנות כלכלית, ניתוח מעמיק של אזור הנכסים, רישומים בטאבו, חריגות בנייה וכמובן בקיאות בסוגיות המסים והחקיקה השונה, יעשה את ההבדל בין פרויקט מוצלח לפרויקט שיסתיים במפח ועוגמת נפש.
"אני שמח שיש לי את הספקטרום הרחב, הן המשפטי והן העסקי, וגאה לעמוד בראש צוות משפטי מקצועי שנותן מענה מקיף וכולל לכלל לקוחותינו. שביעות הרצון שלהם היא הסיפוק שלי בעבודה", מסכם ששו.
פרטים: avi@shasholaw.com | www.shasholaw.com
דניאל פריש 3, תל אביב, טל. 03-6078888
בשיתוף עו"ד אבי א. ששו
