אם יצא לכם לעבור לאחרונה באזור מערב ראשון לציון, קשה להאמין שפספסתם את העבודות הקדחתניות על אחד הפרויקטים הגדולים שנראו בגוש דן. הכוונה כמובן היא למתחם ה-1000, הממוקם על עתודות הקרקע האחרונות של האזור הדרום-מערבי בעיר. על פי התוכניות המבטיחות, העבודות במתחם תכלולנה בניית כ-1.86 מיליון מ''ר לשימושי מסחר, מלונאות, תעשייה ותעסוקה, יחד עם כ-5,500 יחידות דיור למגורים, כמו גם 110 דונם של פארקים רחבי ידיים שישמשו כריאות ירוקות עבור המשתמשים במתחם.
מדובר במהפכה של ממש המשתלבת עם המגמה של יותר ויותר חברות ועסקים המבקשים להתרחק מעומסי התנועה וממחירי הנדל''ן הגואים בתל אביב, מתוך רצון לתור אחר אלטרנטיבות חדשות. מתחם ה-1000 נועד בדיוק לשם מציאת החלופה הנדרשת, שכן הוא נבנה במיקום אסטרטגי עם הסדרי נגישות נוחים לכל צירי התנועה המרכזיים של גוש דן (נתיבי איילון, כביש 41, כביש 431, תחנת משה דיין של רכבת ישראל בראשון-לציון וכן בסמוך לקו האדום והירוק של הרכבת הקלה) ועתיד לאפשר לעובדי המתחם, בשלב מתקדם יותר, גם מגורים במרחק דקות ספורות ממקום העבודה. יצוין כי על פי הערכות צפוי המתחם לספק כ-100 אלף מקומות עבודה סך הכל – נתון יוצא דופן שקשה להישאר אדישים אליו.
השחקניות הבכירות בשוק הנדל"ן, הצפויות לרשום את דריסת הרגל המשמעותית הראשונה במתחם הן קבוצת פרשקובסקי ומגדל ביטוח, המקימות את פרויקט MILLENNIA שצפוי לקבל טופס אכלוס (טופס 4) בסוף שנת 2022. הפרויקט המהפכני עתיד לכלול, בין היתר: 2 מגדלים בני 16 קומות ומגדל אופקי בן 5 קומות המחבר ביניהם בשטח כולל של כ-60 אלף מ''ר. אלו ישתלבו לצד מתחם רחב היקף ובו 1,500 מ''ר של בתי קפה ומסעדות, חניון תת-קרקעי, לצד פתרונות של אנרגיה מתחדשת ומערכות אקולוגיות חסכוניות.
נגישות וסביבת עבודה נעימה
גורמים מובילים בתחום הנדל''ן (אמות, אקרו נדל''ן, הפניקס, בסר, רוגובין ועוד) כבר הבינו את הפוטנציאל הגלום במתחם ה-1000, זאת לאור המיקום האסטרטגי בו הוא מצוי, בשילוב התכנון העתידני והבינלאומי הכולל עירוב שימושים אידיאלי, קרי בניית אזור רב-תכליתי בו השלם גדול מסך חלקיו, הן בהיבטי תעסוקה, מגורים ופנאי.
כאמור, פרויקט MILLENNIA יהווה סנונית ראשונה לאכלוס המתחם לצד מגדל דיסקונט. חיים קראדי, מנכ''ל פרשקובסקי מניבים, מציין את הערך המוסף שעתיד להעניק הפרויקט לקהילה העסקית, בדגש על חברות היי-טק שנושאות אליו כבר היום עיניים בשקיקה. ''בחרנו במתחם ה-1000 כמקום הראשון בו נבנה בניין משרדים בגוש דן. זהו חוד החנית של הקבוצה יחד עם מגדל ביטוח, וכעדות לאמון הרב שאנו רוחשים לראשון לציון כמוקד מרכזי לעירוב שימושים. כחברה משפחתית שהינה דור רביעי לתושבי ראשון לציון, יש לנו זיקה גדולה לעיר, בה בנינו עד היום מאות אלפי מטרים מסחר, תעשייה ומגורים. אנו נרגשים להתחיל בימים אלו בשיווק המתחם המציג עירוב שימושים אמיתי בסדר גודל שטרם נראה בישראל''.
מי שעוד מיטיבה להתייחס להשלכות הפרויקט בפרט והקמת מתחם האלף בכלל, היא נטלי מרשל, בעלת חברת Marshall, המתמחה בשיווק פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב המשווקת את פרויקט MILLENNIA מטעם הבעלים. ''זיהינו לאורך תקופה כי מפת הביקושים לנדל''ן המסחרי הינה דינאמית למדי. אם בעבר החברות המובילות ראו לנכון להתמקם בסיטי של תל אביב לאור הזוהר והיוקרה של העיר, כיום המגמה משתנה. היי-טק, בנקים, חברות פיננסיות, ביטוח, טכנולוגיה, תאגידים ועוד מחפשים להתמקם באזורי תעסוקה המשלבים פתרונות הוליסטיים וגמישים לצרכים המשתנים של עובדיהם'', אומרת מרשל.
מהי הבשורה המשמעותית שהפרויקט נושא עמו?
''מתחם ה-1000 הוא למעשה המתחם היחידי בישראל שישלב נגישות תחבורתית הכוללת כניסה ויציאה ישירה לאיילון צפון ודרום, חיבור לכביש 441 ו-431, ותחנת רכבת כבדה (משה דיין) המחוברת ישירות למתחם. לצידם יפעלו בעתיד גם תחנות הקו האדום והירוק של הרכבת הקלה. כיום חברות גדולות עם חתך עובדים משמעותי המתגוררים בהיקף פריסה גיאוגרפי רחב, לוקחות בחשבון את זמני ההגעה של עובדיהם ומבינות את הצורך בהנגשת מקום התעסוקה עבורם בסמוך ככל האפשר למקום המגורים".
על פי סקר שערך לאחרונה מכון גיאוגרטוגרפיה בקרב אנשי היי-טק המתגוררים בגוש דן והמרכז השיבו 47% מהם כי מחשיבים את הקירבה או את זמן ההגעה למקום העבודה כאחד משלושת הפרמטרים החשובים ביותר בבחירת מקום העבודה. זוהי הסיבה לשמה פרויקט MILLENNIA יהיה בין הראשונים שיאוכלס במתחם ויספק מענה אמיתי למציאות העגומה כיום של עמידה בלתי נגמרת בפקקים בדרך לעבודה.
הפרויקט עצמו כולל תכנון יוצא דופן של האדריכל המוערך משה צור, בשילוב סביבה ירוקה בדמות פארקים ופינות חמד שיתמזגו בצורה מלאה עם האקוסיסטם החדשני שמציע המתחם.
מה צופן העתיד למתחם האלף?
התחזית היא שלא מעט חברות מהמובילות במשק יבחרו במתחם ה-1000 כמקום מושבן החדש. אפשר לספר למשל על בנק דיסקונט, שעתיד להעתיק את כל המטה הארצי שלו בסוף 2022, כאשר בסוף 2024 תחילת 2025 תצטרף אליו גם חברת ''הפניקס''. אלו שני שחקני העוגן הראשונים והמשמעותיים שהבינו את הפוטנציאל הגלום במתחם. הם צפויים למשוך אחריהם עוד חברות וארגונים מובילים רבים, בתחומי ההיי-טק, הרפואה, התעשייה ועוד. בנוסף, ניתן לספר גם על מספר מגעים מתקדמים המתנהלים עם חברות גדולות נוספות ששואפות להצטרף אליו.
הזכרת את הנושא האקוסיסטם. עד כמה הוא משמעותי ללקוחות המתחם?
מרשל: ''זה לא סוד שכיום החברות והעובדים דורשים יותר. הם מעוניינים בסביבת עבודה נעימה שכיף להגיע אליה בכל בוקר. זו הסיבה שהמתחם והפרויקט תוכננו בקפידה, מתוך שאיפה לשלב בצורה מיטבית כ-110 דונם של ריאות ירוקות, הכוללים פארקים ומדשאות. אלו יתמזגו יחד וכהלכה עם מתחם מסחר שוקק חיים שיכלול בתי קפה ומסעדות, חדר כושר, חנויות שירות ומתחם מגורים בסטנדרטים הגבוהים ביותר. זוהי המהות של אקוסיסטם חדשני המדבר במושגים של שילוב בין תעסוקה ומגורים לצד מכלול תשתיות לטובת העובדים והתושבים כאחד''.
פחות זמן בכבישים – יותר זמן בעבודה
שיווק פרויקט MILLENNIA מצוי כאמור בעיצומו, אולם כפי שמתארת מרשל הרעיון הוא ליצור קו מחשבה שונה ורענן בקרב הקהילה העסקית בישראל, במטרה למשוך למתחם חברות וארגונים מכל מטרופולין גוש דן, וכן מאזור השפלה, לרבות חולון, נס-ציונה, רחובות, באר-יעקב, יבנה וערים נוספות.
''המגמה היא לצאת מתל אביב'', היא אומרת. ''כיום קשה מאוד להיכנס אל העיר עם רכב, ועם כל הצער שבדבר העובדה הזו לא צפויה להשתנות בקרוב. חברות רבות כבר מבינות שיש למצוא אלטרנטיבה ולקחת את כוח האדם ולמקם אותו במקום נגיש, יעיל וכזה שכיף לשהות בו. אין לי ספק כי הפרויקט המהפכני של קבוצת פרשקובסקי ומגדל ביטוח ישמש כסוג של HUB שיהווה שער דרומי לתל-אביב, בסטנדרטים הכי גבוהים המותאמים לעידן התעסוקה המודרני''.
אתם עוסקים רבות בהיבטי הנגישות במסגרת הפרויקט. זה באמת שובר שוויון?
''כל בר דעת שנכנס כיום לתל אביב עם רכב על מנת להגיע לעבודה ונאלץ לעבור שעות על גבי שעות של פקקים ואנרגיות, מבין שנגישות כיום היא חלק בלתי נפרד ממשוואת התעסוקה. זו ההזדמנות גם לציין שמתחם האלף ופרויקט MILLENNIA הנכלל בתוכו, יעברו בסמוך גם לרשת נתיבי האופניים הבינעירונית של חברת 'נתיבי איילון', שתאפשר הגעה בטוחה ויעילה של עובדים גם מתוך תל אביב והמרכז לכיוון ראשון לציון. כמו בערים מפותחות רבות לעולם, בסוף לא יהיה מנוס משימוש בתחבורה ציבורית כמו רכבת קלה ואופציות אחרות, בכדי להתנייד בצורה נוחה ומהירה יותר. אנו שמחים להיות נושאי דגל של פרויקט ייחודי זה שיהווה סנונית ראשונה למודל".
על רקע משבר האקלים שמאיים עלינו, האם נקטתם בפרויקט במודל בנייה ירוקה?
''המגדל עומד בתקן LEED GOLD הבינלאומי המוכר בתחום הבנייה הירוקה, המתייחס לפרמטרים כמו קיימות, שימוש יעיל במים, אנרגיה, אטמוספירה יחד עם חומרים ומשאבים שאינם מזהמים. הרעיון של התקן הינו להעניק לבניין יעילות אנרגטית גבוהה, וכך לנצל אותו כחלק אינטגרלי המסייע לסביבה ולא פוגם בה. בפרויקט הושקעה מחשבה מעמיקה בכל נושא הפיתוח העירוני והשטחים הירוקים, בדגש על עידוד תחבורה ירוקה (שבילי אופניים), בריכות נוי, גנים ירוקים, פינות ישיבה מוצלות עם כ-120 עצים שנכללים תחת פארק רחב ידיים, המשתרע על פני שטח ענק של כ-7 דונם. מדובר למעשה בתכנון חדשני המתבסס על עקרונות הבנייה הירוקה תוך שמירה מיטבית על הסביבה''.
עירוב שימושים מהו?
מודל ''עירוב השימושים'' הינו שם נרדף לגישת תכנון עירונית חדשנית המתכללת בתוכה מבעוד מועד ערב רב של שימושים אשר נועדו לענות על צרכי האוכלוסייה השונים, לרבות: מגורים, תעסוקה, מסחר, פנאי, נגישות, קיימות ועוד.
בניגוד למציאות המתרחשת בפועל בענף הבנייה הכוללת לא אחת הקמה של שכונות ושטחים טלאי על טלאי, היוצרים לעיתים כאוס תכנוני של ממש, הרעיון במסגרת המודל הוא להיערך לתכנון שטחים אורבני בצורה מקיפה ומקדימה עד לשביעות רצון מיטבית של כלל השחקנים במרחב.
