לאחר שהשיגו 72% מחתימות התושבים, פרויקט הפינוי בינוי "מגידו-השילוח" בשכונת קריית שרת בחולון יוצא לדרך. יותר מ-45 בניינים הכוללים יותר מ-1,700 יחידות דיור לצד שטחי ציבור ומסחר צפויים להיבנות בשכונה הוותיקה ולשנות באופן מוחלט את פני האזור כולו. השלב הראשון בתוכנית יחל במתחם הדרומי, ממוקם באזור אסטרטגי בצמוד לכביש 4, פארק פרס ואזור התעשייה בחולון. את הפרויקט מובילים האדריכל מוטי לביא ומשרד האדריכלים אורצקי.
המתחם הדרומי כולל שטח ציבורי ומסחרי בשכונה ואת הרחובות מגידו, השילוח ושדרות ירושלים, וכן פרויקט של תמ"א 38 בבנייני רחוב מפרץ שלמה. יותר מ-300 יחידות דיור בבניינים ישנים של 3-4 קומות יפונו במתחם, ובמקומם ייבנו יותר מ-400 יחידות דיור חדשות בבנייני בוטיק בני 7-10 קומות ומגדלי יוקרה של 17-19 קומות, לצד מבנה ציבורי חדש ושטח מסחרי.
השלב השני בפרויקט יכלול את המתחם הצפוני של השכונה, מאזור צפון מזרח חולון ועד פארק התעשייה, הממוקם בקרבת הקו הכחול והקו הוורוד של הרכבת הקלה וממשיך עד האזור החזיתי של חולון מכביש 4 ועד פארק פרס. כך הפרויקט החדש מציעה הזדמנות נדירה לרכוש נכס שממוקם במרחק קצר ונגיש מתל אביב ובסמוך למרכז תעסוקה שנמצא בפריחה אדירה, עם יותר ויותר חברות שבוחרות להעביר את הפעילות העסקית שלהן לחולון.
ייזום וקידום פרויקט בסדר גודל כזה הם תהליך לא פשוט, אבל הניסיון הרב שצברו בלי מרשל בליווי ותכנון של מגה פרויקטים של פינוי בינוי סייע להם להתקדם במהירות ולהוציא את התוכניות לפועל. "אנחנו גם היזמים, גם המבצעים וגם המתכננים בעזרת אדריכלים מהשורה הראשונה", אומר שי ניסים, מייסד ומנכ"ל חברת יזמות הנדל"ן לי מרשל. "זה סוד ההצלחה שלנו בפרויקטים בסדר גודל כזה. הכל מתנהל מולנו, אנחנו לא מפנים את הדיירים או כל גורם אחר המעורב בפרויקט למישהו אחר כדי לקבל תשובות. אנחנו הכתובת היחידה ומבטיחים לעשות הכל כדי שאף אחד לא יישאר ללא מענה".
ההתמחות: מגה פרויקטים
פרויקט הענק בקריית שרת הוא פרויקט פינוי בינוי בסדר גודל יוצא דופן במונחים ישראליים, למעשה בהיקפו – אפשר אף לומר ששכונה חדשה צפויה לקום בחולון. פרויקט המגורים החדש ייבנה בסטנדרטים של שכונה ישראלית מודרנית, שתחליף את השכונה הוותיקה, אליה יצטרפו מרכיבים משמעותיים כמו מיקום אטרקטיבי והשירותים המוניציפליים הקיימים. "אין לי ספק שהפרויקט בקריית שרת בחולון ימנף את העיר כולה ובוודאי שישדרג את רמת החיים של הדיירים במתחם ובאזור באופן משמעותי", אומר ניסים.
כאמור, פרויקטים גדולים ומשמעותיים מהסוג הזה הם נדירים בנוף הישראלי, אבל חברת לי מרשל מגיעה אליו מצוידת בניסיון עשיר בדיוק בפרויקטים מסוג זה. כך, בכל הנוגע לתחום ההתחדשות עירונית, חברת לי מרשל לא מבצעת פרויקטים של בניינים יחידים, אלא מתמקדת בפרויקטים גדולים בלבד, שכל אחד מהם נבחר בקפידה באזורים שונים בכל רחבי הארץ.
ראשית החברה מבצעת ניתוח מעמיק של מאפייני השכונה והאזור בהווה ובעתיד, ורק לאחר מכן מתקבלת החלטה אם לקדם את הפרויקט. "כשבחנו את הפרויקט בתחילת דרכו, ראינו שבשכונה יש בניינים גבוהים בצפיפות גבוהה והוא לא היה נראה לנו כלכלי", מספר ניסים, "אבל מכיוון שאני חולוני במקור, המשרדים שלנו בחולון ואנחנו חיים את הסביבה והמגורים ביום-יום — הבנו שאם ניקח את כל השכונה ביחד ונוביל פרויקט גדול ומשמעותי, יש כאן פוטנציאל השבחה גדול מאוד".
מבינים את השטח
התמהיל שיצרו בלי מרשל לשכונה החדשה — בניינים גבוהים בקצוות השכונה ובניינים נמוכים בלבה — הותאמו במיוחד לצרכים של האוכלוסייה המגוונת שתאכלס את השכונה. "רבי קומות לא יתאימו לשכונה, כי התחזוקה בהם יקרה מאוד, לכן הבניינים הגבוהים בפרויקט יהיו בני 16-18 קומות", מסביר ניסים. "בנוסף, היה לנו חשוב לשדרג את הנכסים של בעלי הדירות בעזרת הקפדה על מרחבים בין בניין לבניין — דבר שחסר מאוד ברחבי העיר — מרפסות כמה שיותר גדולות ומרווחות, שטח ציבורי בכל בניין שמיועד לרווחת הדיירים לצורך אירועים או ישיבות, חניון תת-קרקעי משותף לכמה בניינים ועוד".
חברת לי מרשל עובדת בשיתוף פעולה עם עיריית חולון כדי ליצור תוכנית מקיפה עבור מבני הציבור הקיימים בשכונה, הכוללים היום בתי ספר, גני ילדים, בתי כנסת, מתנ"ס וגינות ציבוריות. בלי מרשל מאמינים כי מבני הציבור והשירותים שיקבלו התושבים בשכונה יתרמו מאוד לאיכות החיים במקום ועל ידי כך בסופו של דבר ישפיעו גם על הערך של הנכסים. "חשוב לנו מאוד שעיריית חולון תיקח חלק בפרויקט העצום הזה, לכן אנחנו מקדמים ביחד את נושא מבני הציבור, כדי שיענו על צרכי תושבי האזור החדשים והוותיקים", מסביר ניסים.
המחויבות שלנו
בחברת לי מרשל מתגאים בכך שכל הפרויקטים של החברה מנוהלים תחת קורת גג אחת, משלב התכנון, הרכישה, הניהול והבנייה ועד לשלב השיווק. הניהול הריכוזי של כל פרויקט, כך מסביר ניסים, מייעל מאוד את קידום הפרויקטים, חוסך משמעותית בעלויות, מאפשר עמידה בלוחות הזמנים ומעניק מקסימום שקט נפשי למשקיעים. "חברה שהיא רק יזמית ומסתמכת על קבלני משנה חשופה לבעיות קשות במהלך הפרויקט ולדעתי זה מבנה לקוי שלא מתפקד כמו שצריך.
"הגעתי מתחום הביצוע, לכן אני יודע בדיוק איך פרויקטים אמורים להתנהל. חברת הביצוע שהקמתי היא חברת הביצוע בדרוג של ג5, כך שלדיירים בפרויקטים שלנו יש סגירה מקצה לקצה. אנחנו גם יוזמים וגם מתכננים וגם בונים – הכל באחריות מלאה שלנו. אצלנו אין מושג כזה 'הקבלן ברח' או 'לא ביצע'. אנחנו מסתכלים לדיירים בעיניים ויודעים שכל הבטחה שאנחנו נותנים היא באחריות שלנו בלבד.
"במשך כל שנות פעילותה השקיעה קבוצת לי מרשל בעשרות פרויקטים בתחומי המגורים, המסחר, המלונאות והתעשייה ללא מינוף כספי, היא נחשבת חברה יציבה ביותר עם איתנות פיננסית מוכחת", אומר ניסים.
מאמינים בחולון
ניסים מספר שבעיריית חולון ובמנהלת פינוי בינוי נותנים הכל כדי שהדיירים יהיו בקרקע בטוחה מול היזמים, ומשתפים פעולה בקידום מלא של הפרויקטים. פרויקט הפינוי בינוי בשכונת קריית שרת הוא לא הפרויקט הראשון של החברה בעיר חולון. ניסים, כתושב העיר, ראה את הפוטנציאל הטמון בעיר כבר לפני יותר מעשור. אז רכשה החברה קרקע חקלאית באזור שהיום נקרא "שער העיר" ופעלה כדי לשנות את הייעוד שלה למשרדים ומסחר. "כמה שנים לאחר שרכשנו את הקרקע קבוצת עזריאלי הקימה במתחם את מרכז עזריאלי והביקושים למשרדים ומסחר במתחם זינקו והניבו לנו רווחים של מאות אחוזים", הוא מספר. היום אזור התעשייה והעסקים בחלקה הדרום-מזרחי של חולון הוא אחד מהגדולים מסוגו בישראל, ומושך אליו בעלי עסקים וחברות מאזורי המסחר והתעסוקה הוותיקים של תל אביב, בני ברק ומתחם הבורסה.
שי ניסים מאמין שפרויקט הפינוי בינוי בקריית משה צפוי גם הוא להצלחה גדולה, כי הוא משתלב עם מגמה ברורה של התחזקות העיר חולון, שנמצאת בשנים האחרונות בפריחה והתפתחות. "כתושב העיר אני יכול להעיד שהשינוי בחולון מורגש כבר היום", הוא אומר, "חולון הפכה לעיר מאוד ידידותית למשפחות, ומצד שני גם אזורי המסחר והתעסוקה, כמו מרכז עזריאלי, התפתחו בה מאוד. אם בעבר היה קשה למצוא בתי קפה טוב בחולון, היום אנחנו במקום אחר לגמרי".
