"בתקופה האחרונה ביצענו הסטה של תשומות התכנון באופן חד לכיוון התחדשות עירונית. אם בעבר אפשרנו יוזמות נקודתיות וניסינו לקדם פרויקטים שטיפלו רק במבנים בודדים, כיום ברור לנו שזו גישה בעייתית, שאינה יכולה לחולל שינוי ולשמור כיאות על תשתיות ושטחים ציבוריים נדרשים בראייה כוללת. בסופו של דבר, גישה כזאת גורמת לכך שיוזמות של פרויקטים נקודתיים לא אושרו - ואז היזמים והתושבים נכנסים לתסכול בגלל התמשכות התהליכים. בלי ראייה כוללת - זה לא עובד".
את הדברים האלו אומר אריאל וטרמן, מהנדס העיר חיפה, המספר על הגישה העדכנית של העירייה להתחדשות עירונית וכיצד היא באה לידי ביטוי. "במקומות מסוימים בחיפה ישנה אוכלוסייה המשוועת לחיזוק ולשדרוג מבנים, שחלקם במצב רע מאוד", הוא אומר. "אנו נתקלים במבני רכבות עם בעיות שקיעות וביסוס שמוגדרים כמבנה מסוכן. זה קורה בעיקר בסביבה הקרובה לים, בגלל הקורוזיה הקיימת שם. לכן הגדרנו את הנושא הזה כמשימה מרכזית ודחופה. גם מעבר לפגעי הים - המון שכונות ותיקות בחיפה עם בנייני רכבת נבנו בשנות ה-50 וה-60 וכיום מצבן מחייב התערבות".
מימוש הפוטנציאל של חיפה
המהלך להוצאת שכונות החוף – נווה דוד, עין הים, שער העלייה, קריית שפרינצק וקריית חיים מערבית - לדרך חדשה, מתורגם לתוכנית מתאר להתחדשות עירונית המקודמת ע"י עיריית חיפה בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "המיקום של חלק מהשכונות ליד חוף הים הופך את ההשבחה למתבקשת במיוחד, מכיוון שזה יאפשר לאזור לנצל את הפוטנציאל העצום שלו", אומר וטרמן. "הרי במשך שנים דיברו על הפוטנציאל של חיפה - אז הנה בדיוק המקום בו הוא יכול לבוא לידי ביטוי.
מעבר לשכונות הרכבות אנחנו עושים תכנון כולל במרקמים שיש להם ערכים היסטוריים כמו ואדי ניסנס, ואדי סאליב, חליסה והעיר התחתית. אלו רובעים שהם למעשה לב העיר, עם פוטנציאל תעסוקה רב - כולל בתחום התיירות. לכן קידמנו תכנון למתחמים הללו, דוגמת חיבור מתבקש של ואדי ניסנס לעיר התחתית. עשינו סקרים רחבים בנוגע לשימור כדי לזהות מראש את הערכים ההיסטוריים בכל שכונה ולשמר אותם במסגרת התכנון הכולל. אנחנו מבינים שלכל שכונה יש את ה-DNA שלה ואנחנו רוצים לשמר אותו, לא למחוק ערכים שהם חלק מהמורשת וההיסטוריה של המקום. השדרה המרכזית בקריית אליעזר, לדוגמה, שומרה וחוזקה. אנחנו שמים על כך דגש לצד דגש שניתן לתכנון בר קיימא, כזה המנצל את התשתיות הקיימות, דוגמת שטח וכבישים. זהו אחד מיתרונותיה של התחדשות עירונית: היא מנצלת תשתיות קיימות ומשדרגת את מה שכבר עומד על פני השטח".
אז אתם למעשה מוותרים על בנייה חדשה?
"לחלוטין לא, אנחנו פשוט מבצעים אותה בצורה מאוזנת ונכונה שלא מקלקלת את המהלך לטיפול בקיים. במקביל לפרויקטי ההתחדשות אנחנו גם בונים מספר שכונות חדשות. בנאות פרס שלב ב' יהיו כ-7,000 יחידות דיור. ברמת הנשיא יהיו כ-1,400. בגבעת זמר יהיו כ-1,000 ובמורדות לינקולן - 800. חלק מהשכונות האלו נמצאות כבר בבנייה מתקדמת. יש לנו הסכם עם רשות מקרקעי ישראל שמקצה כספים לטיפול בשכונות הקיימות, מתוך ההכנסות שיוצרים המתחמים החדשים. כשרואים את פוטנציאל הבנייה החדשה בחיפה מבינים שיכולות להתווסף לעיר 50,000 יחידות דיור, בנוסף ל-70,000 שיתווספו בפרויקטי ההתחדשות העירונית. המשמעות היא שחיפה תוכל לקלוט למעלה מ-300,000 תושבים נוספים. אלו מספרים עצומים שלמעשה מדברים על הכפלת אוכלוסיית העיר. סדר הגודל הזה הוא חסר תקדים ומחייב פעולה מקבילה של הממשלה לחזק את הבסיס הכלכלי באזורי התעסוקה. חיזוק הערים הגדולות הוא בהתאם לחזון הלאומי – וזה עדיין לא קורה בצורה מספקת. קצב הבנייה הריאלי בעיר היה 1,500 יחידות דיור בשנה ובכל עשור התווספו לחיפה רק כ-50,000 תושבים.
ההתחדשות העירונית תדרוש מענה בחידוש תשתיות ובטיפול בהן ובהסדרה והוספה של קווי חשמל, ביוב, תחבורה ציבורית ושאר תשתיות. במקרה של חיפה יש גם את הרכבת שעוברת לאורך החוף. לשמחתנו, המדינה מבינה שזה נושא שיש להתמודד איתו אם רוצים להוסיף היקפי בנייה כאלו באזור החוף".
מיכי אלפר, מ"מ וסגן ראש העיר ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, מסביר כי חיפה היא מהערים הראשונות בארץ שקידמו תוכניות התחדשות עירונית כוללניות, וכיום מובילה מדיניות עירונית המעניקה עדיפות להתחדשות השכונות הוותיקות. "מדיניות זו מתבטאת בקידום תוכניות מתאר שכונתיות נרחבות להתחדשות שכונתית, תוך עידוד יוזמות מהשטח לקידום מתחמים פרטניים, בהתאם לראיה הכוללת. בדרך זו מתאפשרת בהירות, שקיפות והכוונה תכנונית לדיירים וליזמים, ויצירת מסגרת זמינה המאפשרת מימוש התוכניות", אומר אלפר.
"כשכונות שהוקמו לפני עשרות שנים הן בעלות מבנים ישנים רבים, חלקם ממש מתפוררים. מיקומן האטרקטיבי היה אמור לייצר להן יתרון, אלא שהקרבה לחוף הפכה מערך לנטל – ואת זה אנו באים לשנות. אנו עושים מאמץ להפיכת שכונות החוף לשכונות היפות ביותר בעיר".
בסיוע הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הקימה העירייה בשנת 2017 את המינהלת להתחדשות עירונית, העוסקת בייזום, תכנון וקידום תחום ההתחדשות העירונית. המינהלת, יחד עם המחלקה לתכנון עיר, מכינה תוכניות אב ומתאר, מסמכי מדיניות ותוכניות מפורטות ומסייעת לתושבים בהתארגנות, יוזמת הכשרות מקצועיות וליווי משפטי בתהליך. אלפר מציין כי הסמכת הוועדה המקומית חיפה כוועדה עצמאית לאישור תוכניות התחדשות עירונית, תרמה אף היא לכך שחיפה היא בין הערים המובילות בארץ בהתחדשות עירונית.
עירוב שימושים ומרחבים מגוונים
בחיפה מתגוררים כיום כ-285,000 תושבים. כניסת ראש העיר עינת קליש-רותם לתפקידה הביאה תנופה של תוכניות כוללניות למתחמים בתוכנית מתאר/אב בהיקפים הגבוהים משמעותית ביחס לערים אחרות הנמצאות גם כן במגמת התחדשות. 32,000 יחידות דיור כבר תוכננו במתחמים החדשים הנבנים בנווה דוד, שער העליה, עין הים, קריית אליעזר, בת גלים, קריית אליהו, קריית חיים המערבית, קריית שפרינצק ורמת שאול. בנוסף מבצעת העירייה תוכנית כוללנית לנווה שאנן - מהשכונות הגדולות בארץ - בה יתווספו ל-40,000 יחידות הדיור הקיימות, שחלקן יעברו תהליך של פינוי-בינוי, עוד כ-50,000 יחידות נוספות.
"במסגרת התכנון הכוללני יכולנו להכניס שיפורים משמעותיים", אומר וטרמן. "בנווה דוד, למשל, לראש העיר היה חשוב שנחבר את השכונה לים ונתגבר על החייץ של הכביש והרכבת. אז התוכנית שהכנו כללה המשך של שטחי הציבור של השכונה כגשרים רחבים, ישר אל חוף הים. זה מכניס ערכים חדשים לשכונה ומעלה את שווי הנכסים בה. התושבים יכולים ללכת לחוף ברגל, בלי לחצות תשתיות. זו דוגמה לתכנון בר קיימא שמסתכל קדימה, לא עושה פגע וברח אלא מתחיל מהסוף, מהתכנון הכוללני וממנו גוזר את האיכויות שמאפשרות אחרי זה לרוץ עם תוכניות נקודתיות. הכנסנו גם אלמנטים שפעם לא היו חלק מהתוצר: עירוב שימושים, למשל. התכנון בחיפה היום לא מייצר מגדלים סתמיים של מגורים שעומדים אחד ליד השני ללא מרחב עירוני והליכתי אלא מייצר מרחב אורבני שכולל תעסוקה, מסחר ובינוי שמלווה את הרחוב והחצרות עם חללים עירוניים איכותיים. כך יכולים החיים להתנהל בשכונה על כל פרקיהם. תושב יכול לעבוד בשכונה, לצרוך בה מסחר וליהנות בה משטחים פתוחים, פנאי ותרבות. זו גישה שמשנה את מה שהיה נהוג בעבר: מתכונת של שכונות שינה שחייבה נסיעה לאזורי תעסוקה. אנחנו מקפידים על תמהיל של דירות שייתן מענה לכל האוכלוסייה, תוך הבטחה שהתושבים הקיימים יוכלו להישאר בשכונה ולא יסבלו מג'נטריפיקציה. הכי חשוב שהמרחב הזה יהיה מגוון ואטרקטיבי ולא יהיה צריך עוד כמה שנים לחשוב מה עושים איתו".
אילו עוד יתרונות סיפק התכנון הכוללני?
"הוא סיפק הזדמנות לעשות רביזיה לתכנון ולמצות את פוטנציאל השכונות יותר מאשר בתכנונן המקורי. כתוצאה מהעבודה שעשינו יש כבר עשרות יוזמות ותוכניות ולא פחות מ-120 הצעות יזמיות לתוכניות פינוי-בינוי שנגזרות מהתכנון הכוללני. בין השאר יכולנו לשנות את מרחב הכבישים ולהכניס תחבורה ציבורית: בנווה דוד המטרונית תעבור בציר המרכזי של השכונה ולא על קו החוף. הצלחנו לפנות מבנים שהפריעו בכניסה לוואדיות. תכננו רבדי תחבורה נוספים כשבילי אופניים ודרגנועים. התכנון הכוללני הטמיע לתוכו רשת אופניים שלמה.
הדרגנועים מאפשרים קישור לתחבורה הציבורית, שחיוני בעיר עם טופוגרפיה הררית כמו חיפה. אם אין פתרון מדלת לדלת - התחבורה הציבורית פחות אפקטיבית. בלי הדרגנועים שיקלו על הדרך לתחנת התחבורה הציבורית - זה לא היה עובד. בסך הכל, היעד שלנו הוא להשלים תכנון כוללני למרחבים העצומים שבחיפה, אנחנו עומדים בו ומתקדמים ליישום יחד עם התושבים והיזמים".
