"מי שיש לו דירה היום בנגב - תחזיקו את הדירות האלה, כי הן שוות יותר ממה שאתם חושבים. מי שאין לו - תקנו עכשיו, תקנו הכול, תשקיעו הכול. הולך להיות פה עתיד מזהיר למדינת ישראל". את הדברים הללו אמר בקיץ 2013 ראש הממשלה דאז בנימין נתניהו. שנתיים לאחר מכן, עת ביקר נתניהו שוב בבירת הנגב, הוא חזר על המלצתו: "אמרתי לאנשים: תשקיעו בבאר שבע, תקנו בבאר שבע, קנו דירה בבאר שבע. מי שהקשיב לי - הרוויח".
ואכן, שבע שנים מאז אותה המלצה, ניכר כי באר שבע מתפתחת באופן חסר תקדים, ומהווה מטרופולין הסוחף לתוכו עשרות אלפי תושבים מאזור הדרום. באר שבע הפכה בשנים האחרונות לעיר הייטק וסייבר, כאשר קריית ההייטק בסמוך לאוניברסיטה מושכת חברות טכנולוגיה רבות ממרכז הארץ. בנוסף, עיר הבה"דים השוכנת כרבע שעה נסיעה מהעיר, תרמה רבות לפיתוח ושגשוג העיר ולכניסה של אוכלוסיות חדשות צעירות ואיכותיות לתוך באר שבע.
מגמה זו אף צפויה להתחזק עם איכלוסה של קרית התקשוב שמוקמת כיום בתוך העיר ועם בנייתה הצפויה של קרית המודיעין בסמיכות לעיר. הפיתוח התעסוקתי הזה הזרים דם חדש הצריך בניית דירות הן לאוכלוסייה החדשה והן לוותיקה, ובהתאמה וכחלק מהתחדשותה של העיר, חווה באר שבע צמיחה ורושמת תנופת בנייה עצומה, שכוללת הקמת שכונות חדשות איכותיות ואטרקטיביות לצד קידום התחדשות בשכונות הוותיקות.
בשנים האחרונות משנה העיר את פניה על בסיס תוכנית אסטרטגית שתכליתה להוביל לשגשוג העיר והמטרופולין כולו. בתוך כך, באר שבע היא ללא ספק אחד ממוקדי ההשקעה המרכזיים בנדל"ן למגורים. המשקיעים עטים על העיר הדרומית, וסיבות כמובן לא חסרות: אוניברסיטה גדולה ואיכותית שכוללת עשרות אלפי סטודנטים, קריית רפואה, עיר הבה"דים בסמוך לעיר, רובע חדשנות, פארקים ירוקים, מהפכה תחבורתית ומה לא.
כל מה שצריך במרחק הליכה
במסגרת תנופת הבנייה המואצת של העיר, במסגרת הסכם גג שנחתם בשנת 2015, מקדמת העירייה פרויקטים מודרניים ומתקדמים שמבוססים על מודל של עירוב שימושים לקידום סביבת חיים אורבנית.
התוכנית המדוברת כוללת מלבד מגורים, גם מסחר ומלונאות בכפיפה אחת. בפרויקטים הללו ייהנו הדיירים לא רק מחוויית מגורים עשירה ומפנקת, אלא גם מקרבה למוקדי תעסוקה ומסחר, כך שכל צרכיהם יוכלו להתממש במרחק הליכה של דקות ספורות ממקום מגוריהם.
מלבד הבנייה החדשה, בבאר שבע החליטו לא לזנוח גם את השכונות הוותיקות. באחרונה ביתר שאת, מאיצה העירייה קידום של התחדשות עירונית בתוך העיר, בין היתר לאורך הצירים המרכזיים בשדרות רגר ושדרות טוביהו, עם תוכניות לעוד אלפי יחידות דיור.
כל זאת לצד חידוש העיר העתיקה, בנייה משמעותית שמתוכננת בשכונה ג' הוותיקה וגם קידום פרויקטים במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38 במכפילים משמעותיים.
"14 מתחמי התחדשות עירונית כבר נמצאים בשלבי תכנון מתקדמים בעיר והיד עוד נטויה", מציינת תמר פוריה שרביט, אדריכלית בהכשרתה ומהנדסת העיר, ומוסיפה כי מעבר למתחמים הללו ישנן כל הזמן פניות לגבי קידומם של מתחמים נוספים ואנו בוחנים אותן ואת המתווים לקידומן". "תוכניות אלו יאפשרו תוספת של אלפי יחידות דיור במרכז העיר", היא מוסיפה. "החזון שלנו הוא להגדיל את הצפיפות והאינטנסיביות במרכז העיר, וליצור מגוון של שימושי קרקע מעורבים בליבת העיר ועל ידי כך לעודד חיים עירוניים ופעילות רציפה ושוקקת במרחב זה. בנוסף, באמצעות ההתחדשות העירונית, אנחנו פועלים לצמצום הפערים בין השכונות הוותיקות והחדשות ולמשיכת אוכלוסייה מגוונת למרכז".
כלומר, מטרת חלק מהתוכנית היא לחזק ולחדש את השכונות הוותיקות בעיר?
"בהחלט, ובהתאם לכך מקודמות בשכונות אלו תוכניות מדיניות להתוויית ההתחדשות ובמקביל מקודמות יוזמות פרטניות להתחדשות, שיבשילו בטווח הקרוב. בין היוזמות מתחמים לפינוי בינוי, תמ"א 38, חידוש תשתיות והמרחב הציבורי ועוד.
בבאר שבע חיים כיום למעלה מ-220 אלף תושבים, מתוכם 30 אלף סטודנטים, שמתגוררים ברובם בשכונות הוותיקות. בתוכנית המתאר הגדירה העירייה מרחב עירוני משמעותי שמיועד להתחדשות עירונית עם פוטנציאל תוספת לאלפי יחידות דיור בשכונות הוותיקות. התוכנית מושתת על עקרונות של עידוד הליכתיות, דפנות רחוב פעילות, עירוב שימושים, תכנון מוטה תחבורה ציבורית ובנייה מגוונת. חלק גדול ממאמצי קידום התשתיות באזור נובע ממעבר צה"ל דרומה. בד בבד עם ההשקעה הלאומית משקיעה העירייה בפיתוח המרחב והתשתיות העירוניות במתחם: פרויקט פיתוח שדרות רגר שנמצא בשלבי ביצוע שונים הוא הבולט שבהם".
איך זה בא לידי ביטוי בשטח?
"במסגרת קידום הפרויקטים מפתחים הצוותים העירוניים סט כלים תכנוניים חדשני שתואם את תפיסות ההתחדשות, ומתאים תכנון שמתמודד עם אתגרים בתוך המרקם הקיים, כשברור שתוכנית התחדשות עירונית מתמודדת עם סוגיות ששכונה שמתוכננת על קרקע פנויה איננה מתמודדת עימן.
השכונות הוותיקות הן חלק בלתי נפרד ממרקם העיר, ולכן כדי לחדש את העיר ואת מרכזה הוותיק, מושם דגש באזור זה. מהפכת חידוש המרכז האזרחי היא מהלך התחדשות עירונית בפני עצמו, ובנוסף הוא חלק ממערכת ותפיסה של התחדשות של כל המרחב הוותיק. כל שכונה ותיקה תזכה בסופו של דבר לתוכנית מדיניות, שבמסגרתה ייקבעו העקרונות התכנוניים המפורטים, מסגרת הזכויות ויתר ההיבטים. התוכניות הללו יגדירו התחדשות עירונית ומתחמי פינוי בינוי, אשר חלקם מקודמים כבר כיום. מתחם ייחודי נוסף הוא העיר העתיקה, שנמצאת בתהליך של התחדשות עירונית, והשוק העירוני המתחדש הוא חלק ממרחב העיר העתיקה. המטרה היא שיהיה מרחב אחד, מחובר, עם רשת רחובות מוצלים, מונגשים, שמקבלים שירות מתחבורה ציבורית יעילה ומרשת שבילי אופניים למען חיזוק המרחב ויצירת מרחב ציבורי, חיוני ומתפקד"
יש דוגמאות נוספות ליישום בתחום ההתחדשות העירונית?
"בוודאי", אומרת פוריה שרביט ומוסיפה כי "נוסף לחיזוק מרכז העיר באמצעות חידוש התשתיות, ההתחדשות העירונית ותוכניות אינטנסיביות של עירוב שימושים, אנו תקווה כי בקרוב יחל גם פרויקט פינוי בינוי הראשון בעיר.
לאחרונה החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית להתחדשות של מתחם אורות בשכונה ג' בעיר, ובכך יוצא לדרך פרויקט הפינוי בינוי הראשון בבאר שבע. את תכנון המתחם, המשתרע על כ-60 דונם, אנו מקדמים במסלול רשויות יחד עם הרשות להתחדשות עירונית. יש לציין כי במהלך תקופת התכנון סייעה המינהלת להתחדשות עירונית לדיירים להתארגן ולהוציא מכרז ליזמים, שבמסגרתו נבחרה חברת שיכון ובינוי לביצוע חלק מהפרויקט. מכרז דיירים נוסף נמצא כעת באוויר.
במסגרת התוכנית, במתחם אורות ייהרסו מספר מבנים ישנים הכוללים כ-112 יחידות דיור ויחידות מסחריות וייבנו במקומם 20 בנייני מגורים בגובה שש עד עשר קומות, עם 747 יחידות דיור. התוכנית כוללת גם תוספת של 7,000 מ"ר מבני ציבור, 6,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר וכ-18 דונם לטובת שטחים ירוקים פתוחים. כמו כן התוכנית כוללת את שימור מבנה הקולנוע 'אורות' והפיכתו למוקד ציבורי משמעותי שישמש כעוגן לפעילות במרכז השכונה".
האם מתוכנן פינוי בינוי נוסף?
"בהחלט. כפי שציינתי מתוכננים כבר לא מעט פרויקטים. אחד הפרויקטים הנוספים שאנו ממתינים בציפייה לאישורו במסגרת הוותמ"ל הוא הפרויקט במתחם יעקב אבינו בשכונה ד'. המתחם נמצא על שדרות רגר בסמוך לאוניברסיטה ולמרכז הרפואי סורוקה. מדובר במתחם הראשון במסלול יזמים בעיר שאושר על ידי הוועדה המקומית. במסגרת התוכנית יהרסו 136 יחידות דיור וייבנו 660 יחידות, וכן יוקצו 20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר ושטחי ציבור".
המטרה: לצופף את ליבת העיר
על מנת להאיץ ולתמרץ יזמים ופרויקטים נוספים של פינוי בינוי, הודיעה לאחרונה העירייה על פטור מלא מהיטלי השבחה למיזמי התחדשות עירונית בליבת העיר - באזורים שהוכרזו וסומנו להתחדשות במסגרת תכנית המתאר.
"הכוונה היא לצופף את ליבת העיר עם יותר בנייה למגורים, תעסוקה ומסחר, בהתאם למדיניות תוכנית המתאר", מציינת פוריה שרביט ומדגישה כי ההחלטה התקבלה בהמשך לרפורמה שנקבעה בתוכנית הכלכלית לשנת 22-21 (חוק ההסדרים), שמאפשרת לרשות המקומית לקבוע מה יהיה גובה ההיטל במתחמי ההתחדשות בעיר. "קביעה זו חלה לגבי כל תוכנית פינוי ובינוי שתקודם ותיקלט בוועדה המחוזית בחמש השנים הקרובות", היא מחדדת.
מדובר באמירה ברורה ואמיצה של העיר, לפיה המפתח להצלחה, צמצום פערים חברתיים וחיזוק העירוניות והסביבה העירונית שבה, טמון בהתחדשות העירונית.
"באר שבע הייתה יכולה להמשיך ולחשב הפסד הכנסות פוטנציאלי ממתחמי התחדשות, במקום זאת היא בחרה להפעיל את הכלים המקומיים שברשותה, לאשר פטור מהיטל השבחה ובכך ליצור ממד ודאות גבוהה ואטרקטיבי בקידום הפרויקטים. אין ספק כי מדובר בצעד משמעותי לעידוד ההתחדשות העירונית בעיר, שתכליתו לתמוך ביוזמות שמקודמות היום ולמנף את המגמה שנוצרה בעיר. הליכי התכנון מתקדמים במהירות לשלבי אישור ויזמים מובילים בוחרים לגשת למכרזי דיירים בעיר ולהיכנס למתחמי ההתחדשות".
בראייתך המקצועית, היכן תהיה באר שבע בעוד כעשור?
"בעשור הקרוב תמשיך באר שבע לחזק את מעמדה כעיר מטרופולין, יוקמו עוד אלפי יחידות דיור בשכונות חדשות ובמסגרת התחדשות עירונית, יוקם בית החולים החדש ופארק התעסוקה הצמוד אליו, וכמו כן פארק ההיי טק הקיים ימשיך ויתרחב, יושלם מעבר צה"ל דרומה תוך איכלוסן של קרית התקשוב וקרית המודיעין. התנועה במרחב תתבסס על הרכבות המהירות ורשת תחבורה ציבורית יעילה שבבסיסה הרכבת הקלה שמתוכננת כיום בעיר.
"אמצעי תחבורה אלה ונוספים ישתלבו במסגרת שני המתחמים ברכבת צפון ורכבת מרכז, ורובע החדשנות המקודם כעת יניב יוזמות חדשניות ופורצות דרך. וזה רק על קצה המזלג, כי מגוון האפשרויות כאן במרחב הוא רחב כל כך שבעשור הקרוב בוודאי ייוולדו עוד פרויקטים ועוד מנופי פיתוח. הדרג הלאומי חייב להיות מחויב למשימות ולחזון הזה ולהשקיע בכל אותם מחוללי פיתוח וצמיחה".
בשיתוף עיריית באר שבע
