תחום ההתחדשות העירונית הפך לאחת הזירות המורכבות בענף הנדל"ן הישראלי. בין יזמים, דיירים שמבקשים לשפר את נכסיהם ומערכות תכנון ורישוי סבוכות, הדרך מדירה ישנה למפתח חדש עלולה להימשך שנים ולהיות רצופה במחלוקות, עיכובים והחלטות בעלות משמעות כלכלית כבדה.
עו"ד אברהם בבג'נוב, מייסד ובעלים של משרד המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית, מכיר את המורכבות הזו מקרוב. את דרכו המקצועית החל ב-2007, בהמשך היה שותף בכיר במשרד הרטבי-בורנשטיין-בסון, ולפני כשנתיים יצא לדרך עצמאית. כיום, במשרדו בתל אביב, הוא מלווה יותר מ-40 פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ.
החיבור שלו לנדל"ן החל עוד קודם. משפחתו עלתה מברית המועצות בשנות התשעים, והצורך להבין את חוקי המדינה החדשה התחבר אצלו לעניין מוקדם בקרקע ובבנייה. "החלטתי להיות עורך דין כדי לדעת את החוקים, להבין את המערכת ולסייע לאחרים", הוא מספר.
להכיר את העסקה משני הצדדים
כ-70%–80% מפעילות המשרד מוקדשים לייצוג בעלי דירות, והיתר לייצוג יזמים. לדברי בבג'נוב, הניסיון משני צדי העסקה מאפשר לזהות מראש נקודות תורפה שעלולות להתגלות רק שנים לאחר החתימה.
אחת הדוגמאות היא דמי השכירות בתקופת הבנייה. "דיירים חושבים לעתים שמספיק לקבל דמי שכירות בהתאם לשווי הדירה שהם מפנים", הוא מסביר. "אבל בפועל, כשהם יוצאים לשוק הם עשויים לגלות שכדי לגור במשך שלוש או ארבע שנים בדירה מתאימה, בלי להיאלץ לעבור שוב באמצע התקופה, הם זקוקים לתקציב גבוה יותר".
לכן, לדבריו, בהסכמים שהוא מנסח עבור דיירים בשנים האחרונות, הוא דורש מהיזם לשלם דמי שכירות הגבוהים לפחות ב-10% משווי השכירות של הדירה המתפנה, ולעתים אף יותר. "אלה בדיוק הפרטים שנראים קטנים בזמן המשא ומתן, אבל הופכים משמעותיים מאוד כשהפרויקט יוצא לדרך".
לשמור על הדיירים - גם מפני עצמם
אלא שלא כל העיכובים מגיעים מהיזם או ממוסדות התכנון. לדברי בבג'נוב, חלק ניכר מהקשיים נוצרים דווקא בתוך קבוצת בעלי הדירות.
"לעתים יש דיירים שמציבים דרישות שאינן תואמות את המציאות, לדוגמה: 40-50 מ"ר תוספת, גם כשאין לכך שום היתכנות תכנונית, ולעומתם דיירים שמבינים את המציאות ומעדיפים תוספת צנועה יותר ובלבד שהפרויקט יתקדם", הוא אומר. "לכן חשוב מאוד להסכים כבר בתחילת הדרך שהחלטות מתקבלות ברוב ולכבד את ההחלטה. אחרת מגיעים לכפל חתימות, ליזמים שונים שפועלים באותו מתחם ולשנים של ויכוחים".
סוגיית הדייר הסרבן, לדבריו, נותרה אחד החסמים המשמעותיים בענף. "יש מקרים שבהם דייר יודע שהסנקציה אינה מרתיעה מספיק ומנסה להשיג תנאים עודפים. לעתים גם מי שכבר חתם על ההסכם מסרב בהמשך להתפנות או לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי".
עו"ד בבג'נוב סבור כי גם החקיקה הקיימת מחייבת התאמה למציאות. כיום, לצורך תביעה נגד דייר סרבן בפרויקט פינוי-בינוי נדרש רוב של 67% במתחם, לצד 60% בכל בית משותף. "יכול להיות מתחם שבו 90% מהדיירים תומכים בפרויקט, אבל בבניין אחד אין את הרוב הנדרש – והמתחם כולו נעצר".
לדעתו, יש מקום להפחית את הרף ל-60% בכלל המתחם ול-51% בכל חלקה ולחילופין הסכמה של 80% בכלל המתחם גם אם אין בחלקה מסוימת רוב כלשהו. במקביל, הוא מצביע על צוואר בקבוק נוסף: המחסור בכוח אדם לבדיקת היתרי בנייה בוועדות המקומיות. "אפשר לנהל משא ומתן מצוין ולהגיע להסכמות, אבל אם היתר הבנייה מתעכב זמן רב – כל הפרויקט מתעכב משמעותית".
שלושה חודשים במקום שנתיים מו"מ
אחד המהלכים שמבדילים את עבודת משרדו הוא מודל לניהול מכרזי יזמים. במסלול המקובל נבחר יזם, ורק לאחר מכן מתחיל משא ומתן מפורט על ההסכם – תהליך שעלול להימשך שנה ואף שנתיים.
במקרים מתאימים עו"ד בבג'נוב הפך את הסדר: עוד לפני הפנייה ליזמים הוא מגבש עם נציגות הדיירים חוזה מלא, הכולל דרישות תמורה ריאליות בהתאם לתכנון האפשרי, ומצרף אותו למסמכי המכרז.
"היזמים מתחרים לא רק על התמורות שהם מציעים, אלא גם על מספר ההערות שהם מבקשים להכניס להסכם", הוא מסביר. "כאשר יזם יודע שהוא מתמודד מול אחרים, יש לו פחות מוטיבציה לפתוח כל סעיף למשא ומתן מחדש".
המכרז עצמו נמשך כשלושה חודשים, ולדבריו חוסך חודשים ארוכים ואף שנים בהמשך. "בכנס שבו נבחר היזם אנחנו כבר מגיעים עם סט מסמכים כמעט סגור. במקום להתחיל את המשא ומתן לאחר הבחירה, אנחנו יכולים להתקדם כמעט מיד לתכנון".
לא לוותר גם כשהפרויקט מסתבך
את הגישה הזו הוא מדגים באמצעות מתחם "רחבת השקד" בקריית אונו – פרויקט שהחל להתגלגל בתחילת שנות האלפיים, עבר כשלושים גרסאות תכנוניות ושלושה ראשי עיר, והתמודד עם שורה ארוכה של חסמים, בהם פולשים ועיקולים. בסופו של דבר נמצא פתרון באמצעות מתווה פיננסי שכלל קרקע משלימה.
"זה היה פרויקט שכמעט כולם כבר התייאשו ממנו", מספר עו"ד בבג'נוב, "אבל לא הרפינו". כיום הפרויקט, הכולל 196 יחידות דיור בשני מגדלים, נמצא בבנייה, והיזמים הם אשטרום וענב.
מבחינתו, המקרה ממחיש את החשיבות הרבה של ניסיון משפטי מצטבר בתחום הנדל"ן המסחרי ותכנון ובנייה בהתחדשות עירונית כבר מהרגע הראשון. לדיירים שעומדים בתחילת הדרך יש לו המלצה ברורה: לבחור עורך דין המתמחה בתחום לפני חתימה על מסמך כלשהו מול מארגן או יזם.
"עורך הדין צריך להיות איש המקצוע הראשון שנכנס לתמונה", הוא מסכם. "המטרה היא ללוות את הדיירים משלב הרעיון וההתארגנות הראשונית, דרך בחירת היזם וההסכם, ועד לקבלת הדירה החדשה ורישומה בטאבו".
עו"ד אבי בבג'נוב
טלפון: 074-7163559
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד אבי בבג'נוב
