בית בקיבוץ או במושב נתפס עבור רבים כהגשמת חלום: קהילה, מרחבים ואיכות חיים הרחק מהעיר. אלא שמאחורי החלום מסתתרת אחת מעסקאות הנדל"ן המורכבות בישראל. לצד הקונה והמוכר נכנסים לתמונה הקיבוץ, המושב, היישוב הקהילתי, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ועדות קבלה, בנקים, רשויות תכנון ולעתים גם הסדרי זכויות שנבנו והתפתחו במשך עשרות שנים.
עו"ד צבי סיגל מכיר היטב את המורכבות הזאת. הוא עוסק בעריכת דין כ-30 שנה ומתמחה בעסקאות נדל"ן, בדגש על קיבוצים, מושבים ויישובים קהילתיים, ופעילותו משתרעת על פני הארץ כולה – ממטולה ועד אילת.
להחזיק את כל הכדורים באוויר
לדברי עו"ד סיגל, הטעות הראשונה היא להתייחס לרכישת נכס בקיבוץ או במושב כאל עסקת נדל"ן עירונית עם כמה התאמות. בפועל, מדובר במערכת אחרת של זכויות, נהלים ואינטרסים, המחייבת היכרות ספציפית עם זכויות שנגזרות מאגודה שיתופית.
הוא מדמה את ניהול העסקה ללהטוטנות: בכל רגע צריך להחזיק כמה "כדורים" באוויר – מיסוי, מימון, ועדת קבלה, דרישות האגודה, רמ"י, תכנון ובנייה והעברת זכויות. נפילה של אחד מהם עלולה לעכב את העסקה, לייקר אותה משמעותית ולעתים אף להביא לביטולה.
דוגמה אקטואלית לכך היא סוגיית השכרת הנכס. לדברי עו"ד סיגל, ישנם קיבוצים המטילים מגבלות על השכרת בתים לאחר חתימת הסכם מכר, בין שבוצע בהם שיוך מול רמ"י ובין שלא. עבור רוכשים שמתכננים להמשיך ולהשכיר את הבית בתקופת הביניים עד לבנייה מדובר בסוגיה מהותית. "אם לא בודקים את הנושא מראש, הרוכש עלול לגלות שמקור הכנסה שעליו הסתמך לצורך מימון העסקה פשוט אינו קיים".
לפני שמתאהבים בבי, בודקים את היישוב
אחת ההמלצות המרכזיות של עו"ד סיגל לרוכשים היא להתחיל את הבדיקה הרבה לפני החוזה – ולא רק בנכס עצמו. "כשקונים בית בקיבוץ או במושב מתחתנים במידה רבה גם עם היישוב", הוא אומר.
לכן כדאי לבחון את אופיו החברתי והכלכלי, מוסדות היישוב, כגון הנהלה, מוסדות החינוך, הנגישות וצירי התנועה בשעות שונות של היום, השירותים הקיימים בו ואופי הקהילה. לצד אלה נדרשת כמובן בדיקה פיזית ותכנונית של המגרש.
בקיבוצים ותיקים, למשל, הצפיפות עשויה ליצור אתגרים שאינם תמיד ניכרים בביקור ראשון: האם קיימת גישה לרכב? האם יש חניה סמוכה? כיצד ניתן להכניס ציוד כבד במקרה של בנייה? ואם מדובר בבית דו-משפחתי, האם ניתן להרוס או לשנות חלק אחד בלי לפגוע מבחינה קונסטרוקטיבית בבית הצמוד?
"אלה שאלות שצריך לשאול לפני החתימה, לא אחרי שהעסקה כבר יצאה לדרך", מדגיש עו"ד סיגל.
שיוך, משכנתה ומה שביניהם
אחת מנקודות המפתח בעסקאות בקיבוצים היא סטטוס השיוך מול רמ"י. לשאלה האם הקיבוץ השלים הליך שיוך או טרם עשה זאת עשויה להיות השפעה מהותית על מבנה הזכויות ועל האפשרות לקבל מימון בנקאי.
לכן עו"ד סיגל ממליץ לשלב בתהליך גם יועץ משכנתאות שמכיר עסקאות במגזר הכפרי. במקביל מומלץ לבצע שמאות מוקדמת באמצעות שמאי בעל ניסיון בשמאויות באגודות שיתופיות במגזר החקלאי, שמכיר את דרישות הבנקים ואת אופן הערכת הנכסים גם בקיבוצים שבהם טרם הושלם השיוך.
גם למוכרים יש שיעורי בית. לפני חתימת החוזה, עליהם לוודא שהרוכשים מסוגלים לעמוד לא רק במחיר העסקה אלא גם בדרישות הקבלה של היישוב. אחרת הצדדים עלולים למצוא את עצמם עם הסכם חתום ורוכש שאינו מתקבל לקיבוץ בחלוף לפעמים שנה ממועד חתימת ההסכם.
החוזה הוא רק תחילת הדרך
בעסקה עירונית רגילה חתימת החוזה היא בדרך כלל נקודת ציון משמעותית בדרך להעברת הזכויות. במגזר הכפרי היא עשויה להיות רק תחילתו של תהליך ארוך.
לכל קיבוץ או מושב נהלים משלו להעברת זכויות, ובחלקם קיימת גם זכות סירוב ראשונה לבני המקום. מחתימת ההסכם ועד להשלמת הליך הקבלה והעברת הזכויות עשויים לחלוף חודשים ארוכים ולעתים יותר משנה.
"את תקופת הביניים הזו", אומר עו"ד סיגל, "כדאי לנצל לקידום ההליכים שניתן לבצע מראש – לרבות תכנון והיתרי בנייה ובירור מגבלות הבנייה החלות על המגרש".
במקביל יש לבדוק מול האגודה מהם דמי הקליטה, אילו תשלומים עשויים לחול בגין תשתיות קיימות ואילו מסמכים והתחייבויות יידרשו הרוכשים לחתום עליהם. "חשוב לראות את כל המסמכים לפני חתימת הסכם המכר. לא נכון לגלות בדיעבד התחייבויות שלא נלקחו בחשבון".
גם המיסוי דורש תכנון מוקדם
נדבך נוסף שעלול להשפיע משמעותית על כדאיות העסקה הוא המיסוי. אצל המוכרים נדרשת בחינה של מס שבח, פטורים אפשריים, פריסת מס ותשלומים שעשויים לחול מול רמ"י והרשות המקומית. אצל הרוכשים יש לבדוק בין היתר את מצבת הנכסים הקיימת ואת המצב המשפחתי, שעשויים להשפיע על שיעור מס הרכישה.
המכנה המשותף לכל אלה, מבחינתו של עו"ד סיגל, הוא הצורך לבצע גם בצד המוכרים וגם בצד הקונים את כל הבדיקות לפני שמתקבלת החלטה בלתי הפיכה. בעסקה שבה מעורבים כל כך הרבה גורמים, ניסיון בתחום הספציפי מאפשר לא רק לפתור בעיות, אלא בעיקר לזהות אותן לפני שהן נוצרות.
"עסקה במגזר הכפרי מורכבת מהרבה חלקים בפאזל שיש להרכיב כדי לראות את התמונה המלאה והתמורה. ככל שבודקים מראש את הזכויות, המימון, המיסוי, דרישות היישוב והאפשרויות התכנוניות, כך אפשר לצמצם הפתעות ולהגיע לעסקה כשכל הצדדים יודעים בדיוק למה הם נכנסים", מסכם עו"ד סיגל.
עו"ד צבי סיגל
טלפון: 054-4333362
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד צבי סיגל
