עו"ד מריאנה שטיינברג: "ליווי אישי יכול להציל עסקת נדל"ן מקריסה"

רכישת דירה בישראל היא עסקה גדולה ויקרה, שמלווה בהתמודדות עם חוקים, תקנות וסיכונים שמרבית הציבור אינו מודע אליהם. במציאות כזאת הסיוע של עורך דין שמומחה בנדל"ן הופך לכלי הגנה הכרחי עבור כל רוכש או מוכר דירה. "עסקת נדל"ן היא לא משהו שאפשר לקחת עליו סיכונים מיותרים, ולכן חשוב להכיר את הסעיפים הקטנים, להבין את כל האפשרויות המשפטיות, לדעת איך להתגונן, ולהפחית סיכונים שעלולים לעלות הרבה כסף בהמשך", אומרת עו"ד מריאנה שטיינברג, בעלת ניסיון רב בליווי עסקאות מכר בנדל"ן.

עו"ד שטיינברג עומדת בראש משרד עורכי דין המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן ומיזמי התחדשות עירונית, עם שני סניפים פעילים בבני ברק ובעכו. המשרד מפעיל צוות מקצועי, דובר מספר שפות, ומלווה את לקוחותיו לאורך כל שלבי העסקה והבדיקות המשפטיות, תוך התמקדות באינטרס של הלקוח ובחוויית שירות נגישה וזמינה. "המטרה שלי היא שהלקוחות יבינו כל סעיף וירגישו בטוחים בהחלטות שהם מקבלים - כלומר לא להסתפק במה שמובן מאליו, אלא שישאלו ויוודאו כל דבר", היא מספרת.

מעטפת לכל אורך הדרך

לדברי עו"ד שטיינברג, חשוב להבחין בין עסקת רכישת דירה חדשה מקבלן לבין רכישת דירה יד שנייה, מאחר שלכל אחת מהן דרישות ובדיקות מהותיות משלה. "ברכישת דירה חדשה מקבלן 'על הנייר' הדגש הוא על בירור אמינות הקבלן, עמידה בתנאי חוק המכר, בחינה של הערבות הבנקאית, התאמת המפרט הטכני וההסכם ברמת הפסיקים. לעומת זאת, עסקת יד שנייה מחייבת בדיקת רישום הנכס, תוכניות בניין עיר, איתור חובות והיסטוריית התשלומים לרשויות, התאמת מצב הנכס בפועל לרישום וליווי משפטי עד להעברת הבעלות", היא מסבירה.

כשמבקשים מעו"ד שטיינברג להתייחס לחשיבות הליווי המשפטי בעסקת נדל"ן, היא מדגישה כי תפקידו של עורך הדין הוא לספק ללקוח מעטפת הגנה מלאה: לא רק בדיקת מסמכים, אלא גם הבטחת ביטחונות, שמירה על שלמות העסקה וניהול כל הסיכונים המשפטיים. ללא ליווי מקצועי, לדבריה, רוכשים ומוכרים עלולים להחמיץ סעיפים מהותיים ולהיקלע להוצאות ולתסבוכות. "הסכנה הגדולה ביותר היא חוסר ידע", היא אומרת. "התפקיד שלי הוא להציג ללקוח תמונה מלאה ולוודא שכל מה שהוסכם יתבצע בפועל".

"לחסוך ללקוח הרבה כסף"

"עם השנים נתקלתי כמעט בכל סוגי המקרים האפשריים בעסקאות מכר נדל"ן", אומרת עו"ד שטיינברג בחיוך, ומתארת כיצד ליווי משפטי מקצועי עשוי להציל עסקה מקריסה ובמקרים מסוימים לחסוך ללקוח סכומי עתק.

באחת העסקאות ייצגה עו"ד שטיינברג מוכר של דירה חדשה בת שלוש שנים שהתקבלה בירושה. אף על פי שהמוכר לא היה מחויב לכך, היא בדקה את תיק הבניין בעירייה וגילתה שהמבנה הוגדר כמסוכן עקב ליקוי במרפסות. ללא הגילוי, הבנק היה מסרב לתת משכנתה, הקונה היה מפיל את העסקה, והמוכר היה חשוף לקנס של כ-10% משווי העסקה עקב הצהרה כוזבת על תקינות הנכס. בזכות התערבותה נמצא פתרון: הקונה קיבל מימון חוץ-בנקאי זמני והבניין החל בשיפוץ, מה שאיפשר את השלמת העסקה לטובת שני הצדדים.

במקרה נוסף, התעקשות בלתי שגרתית של עו"ד שטיינברג חשפה את מקור הבעיה בעסקת מכירה תקועה.

"מדובר היה בדירה עם תקלה מסתורית בחשמל שאף חשמלאי לא הצליח לפתור. אז פשוט עליתי לדירה בעצמי עם חשמלאי מנוסה מטעמי", היא מספרת, "גילינו ששוכר שהתגורר קודם בדירה חתך את כבל החשמל של המזגן, פרט שאף אחד לא היה מגלה אם לא היינו נכנסים לשטח.

"מדובר היה בגילוי קטן, שחסך למוכר עיכובים, סכסוכים והפסדים כספיים. לפעמים כדי לשמור על הלקוח שלך, צריך פשוט להפשיל שרוולים. זה לא רק חוזים וסעיפים, זאת אחריות אמיתית. התקלה התגלתה רק כי הגעתי לשם בעצמי. זאת הסיבה לכך שאני גם אומרת ללקוחות שלי להביא בדק בית מקצועי שיבדוק את הדירה בטרם הרכישה".

טיפים לפני ביצוע העסקה

לעו"ד שטיינברג יש שורה של טיפים שעשויים להפוך עסקת נדל"ן לתהליך בטוח ומושכל. "קודם כל תבדקו את הסביבה, ולא רק את הדירה", היא אומרת, "גשו לנכס בשעות שונות של היום, דברו עם שכנים ותתרשמו מהרעש ומהתחבורה. בנוסף, אל תדלגו על בדיקת תוכניות עירוניות. פרויקט סמוך, כביש מתוכנן או מרכז מסחרי עתידי יכולים להשפיע דרמטית על ערך הנכס.

"במקרה שאתם בזוגיות ללא נישואים, או כאשר אחד הצדדים כבר מחזיק בדירה - תבדקו אם נכון לכם לחתום על הסכם ממון. צעד פשוט שיכול לחסוך תשלומי מס מיותרים ומחלוקות. טרם החתימה על חוזה, פנו לבנק או קבלו אישור עקרוני בכתב למימון העסקה. ללא אישור כזה, סירוב בנק לאחר החתימה עלול לחייב אתכם בפיצוי של עד 10% ממחיר הדירה.

"במקביל, נסו לחשב את ההוצאות הנלוות - יועץ משכנתאות, מתווך, בדק בית, עורך דין ועוד - תכינו את עצמכם להוצאות נוספות, ותערכו סימולציות מס רכישה או שבח בטרם חתימה על הסכם רכישה או מכירה. בסופו של דבר, אני תמיד אומרת ללקוחות שלי: תשאלו הכל. אל תניחו שאם זה כתוב בחוזה זה בהכרח מובן מאליו. ידע הוא כוח והגנה".

ליווי גם לאחר העסקה

עו"ד שטיינברג מסכמת בכך שהיא רואה חשיבות רבה בליווי מקצועי ואישי. "בדיקות יסודיות, ליווי מקצועי ויחסים של אמון הם הדרך שלי להוביל עסקה, במטרה לספק שקט נפשי וביטחון מלא עבור הלקוחות שלי", היא אומרת. גם לאחר סגירת העסקה, מבהירה עו"ד שטיינברג, השירות לא מסתיים. היא וצוותה ממשיכים ללוות את לקוחות המשרד עד להבטחת העברת כל התשלומים ומתן הבטוחות הנדרשות.

עו"ד מריאנה שטיינברג
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>

בשיתוף עו"ד מריאנה שטיינברג