הצורך בעורך דין ברכישת דירה ב"מחיר למשתכן"

"מחיר למשתכן", תוכנית הדגל של שר האוצר, משה כחלון, היא מהתמורות הבולטות בשוק הנדל"ן המקומי. התוכנית מבטאת היטב את שאיפתו של השר להוריד את מחירי הדיור, משימה הנחשבת עבור כחלון כיעד מרכזי. לצד מתנגדים הקמים למהלך, ישנם קולות רבים שרואים בו את פירותיה (המאוחרים משהו) של המחאה החברתית.

תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
תוכן שיווקי

תוכנית "מחיר למשתכן" מהווה שינוי ברור לשיטת המכרזים להקצאת קרקעות למגורים, תוך מתן עדיפות לקבלנים שישכילו להגיש הצעות אטרקטיביות. התוכנית מתירה לרוכשים שהוגדרו מראש להירשם להגרלה, ולזכות בדירות הנמכרות בעלות נמוכה משמעותית מהשוק.

עם זאת, ככל עסקה לרכישת דירה מקבלן, גם במחיר למשתכן יש להכיר בחשיבות שבקבלת ייעוץ משפטי. נפגשנו עם עו"ד יעל בועז, בעלת משרד עורכי דין בחולון המתמחה בדיני מקרקעין, בכדי להבין מעט במה דברים אמורים.

"השמחה מתחלפת מיד באלמנט של לחץ"

"דבר ראשון, תהליך הזכייה במחיר למשתכן מתנהל במהירות רבה", מסבירה עו"ד בועז, "ברי המזל שזכו בהגרלה נדרשים לחתום על החוזה בתוך תקופת זמן מוגבלת. השמחה מתחלפת מיד באלמנט של לחץ, והתוצאה היא שרבים מהזוכים לא מעיינים לעומק בכל היבטיו של החוזה עליו הם חותמים. בפרט נוכח העובדה שאם ימתינו למעלה מחודש, תוקפה של ההצעה עלול לפוג".

עו"ד בועז גורסת כי במקרים רבים הלחץ פועל לטובת המדינה והקבלנים. "יש להתייחס לחוזה ברצינות המתבקשת ואולי אפילו ביתר שאת", היא מדגישה, "חשוב להקדים ולהציג את החוזה לעורך דין המתמחה בתחום שידע כיצד לנתח אותו ואיך לאפשר לרוכשים להגן על זכויותיהם תוך הימנעות מהרפתקאות שסופן מי ישורנו". אך מה הם אותם דגשים שיש לשים אליהם לב? "מדובר במניפת היבטים משפטיים שכל רוכש דירה החותם על חוזה חייב להכיר".

עו"ד יעל בועז

עורך הדין של הקבלן הוא לא עורך הדין של הדיירים

דבר ראשון, עו"ד יעל בועז מדגישה כי עורך הדין שמייצג את הקבלן בחוזה הוא איננו עורך דינם של הדיירים. הדברים אף מועלים עלי כתב בכל חוזה לרכישת דירה (וכך גם בחוזי רכישה של מחיר למשתכן). אולם, חוזים בפרויקטים של מחיר למשתכן אינם ניתנים לשינויים או התניות. המסמכים אשר מצורפים לחוזה כברירת מחדל עלולים לספק תמונה חסרה שאיננה מאפשרת לבחון את העסקה לעומקה.

"כאן נכנס אלמנט הזמן הפועל נגד הרוכשים", אומרת עו"ד מקרקעין יעל בועז, "טווח הזמנים הוא כה קצר כך שרוכשים לא מיומנים, שהם עיקר הקהל של מחיר למשתכן, לא יצליחו ברוב המקרים לבצע את כל הבדיקות הדרושות. למשל, אישור זכויות, תוקף הסכם פיתוח מול רשות מקרקעי ישראל, אישורי מס, היתרי בנייה ועוד. רק עורך דין הבקיא בנושאים האלה יוכל למנוע בעיות בהמשך".

ערבויות ובטוחות

אחד הכללים הידועים לגבי עסקאות נדל"ן הוא בטוחות וערבויות. בעניין זה, עו"ד בועז מדגישה כי הבטוחה היחידה שהרוכשים במחיר למשתכן יכולים להיאחז בה היא רישום הערת אזהרה בטאבו לטובתם (לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין).

בחוזה הרשמי שניתן לדיירים אין כל בטוחה כנגד תשלומים אשר יבוצעו ע"י הרוכשים. התשלומים מתבצעים בהתאם לחוזה על פי התקדמות קצב הבנייה והם צמודים (באופן לא אטרקטיבי במיוחד) למדד תשומות הבנייה. כלומר, הדיירים לכאורה לא יכולים להגן על עצמם במקרה שבו הקבלן מתעכב או מתרשל.

אם הקבלן לא מסוגל לבצע את הפרויקט והוא מצוי בהליכי פירוק או פשיטת רגל, הרוכשים עלולים למצוא את עצמם במצב בעייתי בלשון המעטה מול הנושים המובטחים של הקבלן. לא רק שהם נדרשים לאתר קבלן שיוכל להיכנס בנעלי הקבלן היוצא ולהשלים את הפרויקט, אלא שהם עלולים להתגלגל לכדי תביעות חוב בהליכי הפירוק.

התמורה היא לא הכל– מה לגבי תשלומים נוספים?

על פי רוב, בעסקאות של קניית דירה מקבלן, החוזה מול הרוכשים כולל סעיף המקבע את מחירה הסופי של הדירה לרבות מלוא התשלומים הנלווים. "לא כך הדבר במחיר למשתכן", אומרת עו"ד בועז ומסבירה, "בחוזים של מחיר למשתכן יש סעיף שקובע כי התשלומים יכולים להשתנות עם ירידה או עלייה במס ערך מוסף כך שהמחיר הנקוב בחוזה איננו סופי".

"כמו כן, החוזה קובע כי שינויים בתשלומי מיסים, אגרות או היטלים יהיו באחריות הרוכש. זאת למרות שבהסכמי מכר רגילים נהוג ברוב המקרים לקבוע כי הקבלן, שנהנה מזכויות הבנייה ומן הקרקע, יישא בתשלומי המיסוי הנלווים".

עו"ד בועז מציינת גם שעיון בחוזה הכללי לא כולל הוראות ברורות לגבי האם הסכם הפיתוח להקמת הפרויקט הוא מהוון. "במידה שהתשובה לכך היא שלילית, והסכם הפיתוח אינו מהוון, הרוכשים יכולים בהחלט להידרש לשלם מכיסם בגין רישומה של זכות החכירה לטובתם", היא אומרת, "המגמה הזו נמשכת בחוזה גם כאשר אנחנו מגיעים לנושאי התשתיות. בניגוד למרבית החוזים הרגילים שבהם הרוכשים לא משלמים על החיבור אלא רק על המונים, בחוזים של מחיר למשתכן החיבור לתשתיות מונח לפתחם".

דרשו לקבל מסמכים ופנו לעורך דין

הדוגמאות הללו הן רק מעט המחזיק את המרובה. עו"ד בועז סבורה כי דיירים במחיר למשתכן יכולים בהחלט למצוא את עצמם משלמים עשרות (אם לא מאות) אלפי שקלים יותר מהמתוכנן, אך בהחלט ניתן להתמודד עם רוב האתגרים בעזרת קבלת סיוע משפטי.

המלצתה לכל רוכש דירה במחיר למשתכן היא לוודא שקבלת הסכם הרכישה מלווה עם קבלה של מסמכים נוספים כגון תנאי המכרז הספציפי, אישור זכויות תקף, היתרי בנייה (והיתרים לתוספות בנייה), הסכמי פיתוח או חכירה, תעודת היוון תקפה, בדיקות של תוכנית בניין עיר (תב"ע), תעודת קבלן רשום (גם של הקבלן המבצע וגם של היזם), פרטי מורשי חתימה מטעמו של הקבלן, תוכניות מגרש וטופס 50 לאישור מיסים.

"את המסמכים האלה יש להעביר בהקדם לבחינה של איש מקצוע, עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובחוזי מקרקעין לרכישת דירה מקבלן", מסכמת עו"ד בועז, "בפרט כאשר הנתונים מראים שרוב הזוכים במכרזי מחיר למשתכן הם צעירים בשנות ה-30 וה-40 לחייהם שאינם בקיאים, בלשון המעטה, בכל הניואנסים המאפיינים עסקה מסוג זה".