כאשר יש נזק לדירה כתוצאה מגורם חיצוני (השכן או ועד הבית), עלולים להיווצר סכסוכים לגבי מקור הנזק, אופן הטיפול בנזק, האחריות הכספית, ועוד. מטרת מאמר זה היא לתת לכם מדריך מלא כיצד מתמודדים וכיצד מטפלים בנזק כזה בצורה הטובה והמהירה ביותר. הנזקים עשויים להיות מגוונים מאוד, אך לצורך הנוחות, נדבר במאמר זה בעיקר על הבעיה הנפוצה ביותר נזילות מים מהשכן, חדירת מים מהשכן, חדירת מים מצינור השייך לועד הבית המשותף או חדירת מי גשם מאיטום חיצוני של הבניין.
הסיוט הגדול של כל בעל דירה הוא שכן בעייתי שלא מוכן לתקן את הנזקים להם הוא גורם, אך לא תמיד העיכוב בתיקון ובקבלת האחריות הוא בזדון, ועלול להיווצר גם במקרים הבאים:
השכן גורם הנזק מבוטח, אך חברת הביטוח מתעכבת בטיפול יסודי בנזק
השכן כלל אינו מודע לאחריותו לנזק, מאחר שתוצאות הנזילה מופיעות רק אצל שכניו
השכן חושב שטיפל בבעיה, אך למעשה הנזק ממשיך להחמיר (בעיקר בנזקי מים(
השכן מודע לבעיה ולאחריותו לנזק, אך לא מוצא לה פיתרון
בכל מקרה, בין אם בזדון או בתמימות, לפעמים אין ברירה אלא לכפות על השכן לבצע תיקונים נרחבים בדירתו. עיכוב בתיקון עלול לגנכום לסכנות כגון: החמרה, נזק חוזר, חדירת מים למערכת החשמל, סכנה למבנה הבטון והבניין, סכנה בריאותית כתוצאה מהתפתחות עובש ועוד. וגם כמובן כדי שתוכלו להתחיל לתקן את הנזק בדירתכם.
הפתרון: אין ברירה אלא לבקש "צו עשה" מהמפקח על בתים משותפים.
מה זה "המפקח על בתים משותפים", איך פונים אליו, ומה ניתן לבקש ממנו?
המפקח על בתים משותפים, הנקרא גם "המפקח על רישום מקרקעין" הוא גוף משפטי שמטרתו לפתור סכסוכים בבתים משותפים. מדובר בגוף דומה מאוד בסמכותו לבתי המשפט בסמכותו להוציא צווי עשה או צווי מניעה, לפתור סכסוכים כספיים, לפסוק פיצויים ועוד. היתרון הגדול של גוף זה הוא המהירות. לרוב מדובר בשבועות בודדים מרגע הגשת התביעה ועד לסיומה, וכך נמנע הצורך לעבור תהליך יקר וארוך בבתי המשפט.
בדיון אצל המפקח על בתים משותפים לעתים קרובות נוצר מקרה של "מילה כנגד מילה" בהם כל שכן טוען משהו אחר, לכן חשוב להביא ראיות התומכות בטיעוניכם. בעיקר, מומלץ מאוד להביא חוות דעת משפטית של מומחה לנזקים שתיעד את הנזק, קבע באופן ברור את האחריות לנזק, את אופן תיקון הנזק המומלץ על ידו, ואת עלות התיקונים הנדרשים. ליצירת קשר להזמנת חוות דעת של מומחה.
ההליך די פשוט אך יש מספר דברים שכדאי לדעת לפני שניגשים למפקח על בתים משותפים:
המפקח דן אך ורק בנושאים הבאים: סכסוכים בין בעלי דירות בבניין משותף, השתתפות בעלי הדירות בהוצאות משותפות של ועד הבית, סכסוכים לגבי הרחבת דירות, סכסוכים לגבי תמ"א 38 (חיזוק מבנה לרעידות אדמה), סכסוכים הנוגעים לרכוש משותף (מעליות, צלחות לווין וכו') וגם התאמת הרכוש המשותף לאנשים בעלי מוגבלויות.
גם שוכר המחזיק בדירה בהסכם עם בעל הדירה נחשב כבעל דירה בבניין.
ישנן לשכות מפקחים ב-9 מחוזות במדינה (ועוד מספר שלוחות). יש לוודא לפני הגשת התביעה שהלשכה אליה ניגשים היא הלשכה הנכונה לאזור מגוריכם.
הגשת תביעה כרוכה בתשלום של אגרה, על מנת לברר את גובה האגרה יש לפנות ללשכת המפקח הרלוונטית לאזור מגוריכם.
בעת הגשת התביעה חובה לצרף פרטים אישיים, כתב תביעה (תיאור העובדות והנימוקים), ותיאור כללי של המבנה (מספר כניסות, מספר דירות וכו').
אם התביעה מתבססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות, יש לצרפו.
במקרה של תביעה כספית חובה לפרט באופן מלא לפי סעיפים לגבי כל תשלום נדרש.
בתיאור הבניין יש לציין כתובת וגם מספר גוש וחלקה. אם אינכם יודעים את מספר הגוש והחלקה של הבניין שלכם, ניתן לבדוק זאת לפי הכתובת במרכז למיפוי ישראל.
עכשיו, כשאתם יודעים מה עושים לגבי הנזק שגורם לכם השכן או ועד הבית, הכדור במגרש שלכם. הזמינו חוות דעת משפטית של מומחה לנזקים שאיתה תוכלו לגשת למפקח על בתים משותפים, וכך תוכלו לפתור אחת ולתמיד סכסוכים שעלולים אחרת להימשך שנים ארוכות.
הערה:
מדריך זה הוא נסיון לסייע לציבור בפנייתם למפקח על בתים משותפים. אין במאמר זה משום ייעוץ משפטי ותוכנו נכתב אך ורק מנסיוננו רב השנים כשמאים ומהנדסים המגישים חוות דעת משפטיות למפקח על בתים משותפים. במקרה הצורך יש להיוועץ עם עורך דין על מנת לקבל ייעוץ וסיוע משפטי מפורט יותר וסיוע לגבי הליך הדיון עצמו בפני המפקח.
הכותב הוא שמאי מומחה מזה כ-40 שנים המתמנה כמומחה באופן קבוע על ידי בתי המשפט, מייסד המשרד "סדן שמאים ומהנדסים"
