מהן האפשרויות הקיימות למכור נכס מושכר?
האפשרות הראשונה והפשוטה יותר למכירת נכס מושכר היא מכירתו כ"עסקת חבילה", יחד עם ההתחייבויות והזכויות הנובעות מהסכם השכירות. כלומר, המוכר והקונה קובעים בהסכם המכר כי לאחר שהקונה ישלם את כל תמורת הנכס למוכר, הוא יקבל חזקה משפטית בנכס וממועד זה הוא יהיה למעשה המשכיר של הנכס והזכאי לקבל את דמי השכירות.
במצב זה המוכר מייתר מעצמו את החובה לפנות את השוכר מהנכס טרם מסירת החזקה לידי הקונה ולמעשה מצמצם משמעותית את החשיפה המשפטית להפרת הסכם המכר מצדו.
האפשרות השנייה היא כאשר נקבע בהסכם המכר שהנכס יימסר כנכס פנוי, בין אם הקונה מבקש לגור בנכס בעצמו ובין אם הוא מבקש להשכיר אותו לשוכר מטעמו. אפשרות זו מייצרת חשיפה להפרה של בעל הנכס כלפי הקונה, במקרה שבו השוכר לא יפנה את הנכס במועד.
מה ניתן לעשות כדי לצמצם את החשיפה להפרה מצד השוכר בפינוי הנכס?
ברוב הסכמי המכר מסירת החזקה בנכס היא התחייבות יסודית מצד המוכר, והפרה של התחייבות זו כרוכה לרוב בתשלום פיצוי משמעותי מצד המוכר לקונה של הנכס, בדרך כלל בשיעור של 10% משווי הנכס.
מדובר בסכום גדול ובסיכון לא מבוטל שיש לקחת בחשבון, אך כמובן שיש לכך פתרון: על המוכר לוודא עוד טרם כריתת הסכם המכר כי עומדת לזכותו האפשרות לבטל את הסכם השכירות לצורך מכירת הנכס, או לוודא כי מועד מסירת החזקה בנכס לקונה ייקבע למועד שלאחר סיום תקופת השכירות.
למרבה הצער, ישנם לא מעט מקרים שבהם למרות התחייבות השוכר, הוא לא פינה את הנכס וגרם למוכר שלא באשמתו להפר את הסכם המכר מול הקונה, ובכך חשף אותו לתשלום פיצוי כספי גבוה. לכן בהסכמי מכר של נכסים מושכרים מוצע לנקוט פעולות יזומות מתוך הנחה שלא יהיה נכון להסתמך על השוכר בלבד:
ראשית, מומלץ לדרוש מהשוכר לחתום על כתב התחייבות שבו הוא יצהיר שידוע לו שהנכס עתיד להימכר וכי הוא מתחייב לפנות את הנכס במועד שנקבע. כמו כן, שידוע לו כי ככל שהוא לא יפנה את הנכס במועד, ההשלכות הכספיות שייגרמו לבעל הנכס יחולו עליו.
שנית, יש להוסיף תנאי להסכם המכר לפיו אם למרות התחייבות השוכר הוא לא יפנה את הנכס במועד, אי מסירת החזקה לקונה לא תיחשב כהפרה יסודית של הסכם המכר למשך פרק זמן מוסכם שייקבע מראש, שבו המוכר יפעל משפטית לפינוי השוכר מהנכס. ככל שיידרש, ניתן להסכים מראש עם הקונה על תשלום פיצוי מוגבל והוגן למקרה מעין זה.
מה ניתן לעשות אם הנכס כבר נמכר והשוכר מסרב לפנות?
במקרה כזה מומלץ להגיש תביעה מיידית לפינוי המושכר על מנת לייצר לחץ משפטי על השוכר, ולהגיש בקשה לבית המשפט כדי שידון בתביעה מוקדם ככל הניתן בשל הנסיבות שנוצרו.
במקביל ניתן למצוא פתרונות יצירתיים לפינוי השוכר מהנכס באופן מהיר, לעתים אף תוך מתן הטבה שלא מגיעה לשוכר, בוודאי לאחר שהוא מסרב לפנות את הנכס ומסכן את בעליו, אך במקרים רבים, אפשרות זו עדיין עדיפה מחשיפה אפשרית ומיידית לפיצוי הקונה בגין הפרת הסכם המכר.
הכותב הוא עורך דין, בעל משרד עו"ד אלי מור ושות' העוסק בתחום המקרקעין והמשפט האזרחי-מסחרי.המידע המשפטי המוגש מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.
עו"ד אלי מור
טלפון: 03-695-9990
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד אלי מור
