אילו נושאים יש לבדוק לפני שחותמים על הסכם רכישת דירה?
יש לבדוק מהי הזכות המשפטית של הנכס. בישראל ישנם מספר סוגי קרקעות. רובן המוחלט רשומות כחכירה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וחלקן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). יש לבחון מהי הזכות המשפטית של הדירה הנרכשת, וככל שהדירה בנויה על אדמת מנהל יש לבחון האם הזכות מהוונת, כלומר האם שולמו דמי חכירה מהוונים ומתי מסתיימת תקופת החכירה.
בנוסף, יש לבדוק את זהות בעלי הדירה או היזם וכן מהן זכויות המוכר או מהן זכויות היזם בקרקע. יש לבחון מיהו הבעלים המשפטי האמיתי של הנכס על מנת שכספי הרוכש לא יונחו על "קרן הצבי".
כמו כן יש לבדוק את מצבה המשפטי של הדירה: האם רובצת עליה משכנתה, שעבוד או משכון לטובת מוסד פיננסי. במקרה כזה יש לבחון את גובה השעבוד על מנת שבתכנון נכון הוא יבוטל במסגרת הסכם הרכישה כך שהרוכש יקבל דירה "נקייה" מחובות המוכר.
נושא נוסף שנדרש לבדוק הוא האם הדירה נבנתה בהיתר בנייה כדין ואם אין בה חריגות בנייה.
אילו שיקולי מס על הרוכש לקחת בחשבון?
נושא המיסוי הוא מרכיב קריטי בהסכם מכר ויש לבחון אותו לפני שנכנסים למשא ומתן משפטי לרכישת הדירה. ברכישת דירה ראשונה או כאשר מדובר בדירה שנרכשת במקום דירה קיימת, הרוכש זכאי לקבל פטור ממס רכישה עד לתקרת מדרגת הפטור שמשתנה מעת לעת. על יתרת הסכום שמעבר לתקרת הפטור, הרוכש ישלם מס רכישה לפי מדרגות המס הקיימות.
כאשר הרוכש הוא בעל זכות בדירה נוספת, עליו לבדוק האם הוא זכאי לפטור מיוחד ממס רכישה (כמו במקרה של ירושה). אם אינו זכאי לפטור מיוחד, יחול עליו מס רכישה בשיעור מלא. בעסקת מקרקעין ישנו מיסוי שחל על המוכר (מס שבח והיטלים לרשויות), ויש לוודא כי מס זה ישולם על מנת שבסיום התהליך ניתן יהיה לרשום את הדירה על הרוכש.
כיצד הרוכש יכול להגן על כספו ועל זכויותיו עד שהדירה נרשמת על שמו?
חשוב מאוד שהרוכש יבטיח את זכויותיו בדירה מיד לאחר שהוא החל לשלם עבורה. כאשר מדובר בדירה בנויה שרשומה בטאבו, לאחר ביצוע התשלום הראשון וכנגדו, על הרוכש לרשום לטובתו הערת אזהרה על הזכויות בדירה, וככל שמדובר בדירה שרשומה ברמ"י או בחברה משכנת, יש לבצע אצלם רישום מתאים.
במקרה שבו נרכשת דירה שטרם נבנתה ו/או שהזכויות בה כלל לא רשומות מעבר לרישום אצל היזם, יש לדאוג לקבלת בטוחות מתאימות. חוק המכר הנוכחי מחייב את היזם לספק בטוחות ראויות לרוכש דירה, והבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית שניתנת על ידי הבנק שמלווה את פרויקט הבנייה. למרבה הצער, לא כל היזמים מספקים ביטחונות לפי חוק המכר, ונתקלתי במקרים רבים של רוכשים ששילמו את מיטב כספם אך לא קיבלו את הבטוחות המתאימות ונקלעו לבעיות קשות עד כדי אי ודאות לזכותם בדירה שרכשו.
כיצד רוכש דירה מבטיח שבסופו של דבר הדירה תירשם על שמו?
במסגרת הסכם המכר על עורך הדין שמייצג את הרוכש לוודא שהוא מקבל את כל המסמכים הנדרשים לצורך השלמת רישום הזכויות בדירה, בין היתר באמצעות קביעת לוח תשלומים נכון בהסכם הרכישה.
* המידע המשפטי המוגש מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.
** הכותב הוא עורך דין, בעל משרד עו"ד אלי מור ושות', העוסק בתחום המקרקעין והמשפט האזרחי-מסחרי.
עו"ד אלי מור
טלפון: 03-695-9990
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד אלי מור
