ענף הנדל"ן במדינת ישראל הוא לא רק אחד ממוקדי הצמיחה העיקריים של המשק, אלא גם משימה לאומית בוערת. במציאות של משבר דיור מתמשך ונסיקה במחיריהן של דירות למגורים, פיתוח ענף הנדל"ן נמצא בשנים האחרונות בראש סדר העדיפויות הלאומי. אירועי השנה החולפת ובראשם מלחמת "חרבות ברזל" רק הגבירו את חשיבותו של ענף הנדל"ן בארץ, בשל הצורך בשיקום היישובים שנפגעו במתקפה בדרום ובחילופי האש בצפון.
ד"ר חיים זיכרמן, ראש בית הספר לנדל"ן בקריה האקדמית אונו, פועל כדי ללמד ולהכשיר את הדורות הבאים של ענף הנדל"ן בישראל. "הגעתי לנושא האקדמי אחרי שנים ארוכות של עשייה בתחום הנדל"ן", הוא מספר. "בסופו של דבר הגעתי למסקנה שענף הנדל"ן בישראל מתנהל כבר 75 שנים על פי חוכמת רחוב שעוברת מאב לבן. אני מסתכל על נדל"ן אחרת: מדובר במקצוע מסודר שבו חוכמת רחוב פשוט לא מספיקה. בדיוק כמו שאדם לא יכול לקום בבוקר ולהגיד שהוא רופא, כך הוא לא יכול לקום בבוקר ולהחליט שהוא איש נדל"ן".
לדברי ד"ר זיכרמן, החשיבות רבה של ענף הנדל"ן בישראל של שנת 2024 מחייבת הסתכלות אחרת על התחום. "העובדה שעולם הנדל"ן מתנהל על פי חוכמת רחוב גורמת לשורה ארוכה של בעיות בשרשרת הייצור ומובילה בסופו של דבר לעלויות גבוהות יותר. את העלויות של הכשלים בענף משלם הציבור הרחב, מה שמאיץ את תהליכי ההתייקרות וגורם במקרים קיצוניים למקרים של רמאות ולנזקים משמעותיים עוד יותר. המטרה שלנו בבית הספר לנדל"ן היא להפוך את הענף הזה למקצוע מסודר ומוכר. אנחנו רוצים להעניק לאנשי המקצוע תורה מסודרת שמשלבת בין ידע תיאורטי לניסיון מעשי, בדיוק כמו בכל מקצוע אחר".
"נדל"ן במאה ה-21"
בית הספר לנדל"ן בקריה האקדמית אונו הוקם בשנת 2018 ומשמש כיום כאחד ממוסדות ההכשרה הגדולים ביותר בענף הנדל"ן בישראל. בית הספר מציע שורה של תוכניות לימוד אקדמיות לתואר ראשון בתחומי הנדל"ן השונים, המתמקדות בשמאות מקרקעין, יזמות ושיווק נדל"ן וניהול נכסים ומבנים. בית הספר מנהל גם מגוון קורסים ללימודי תעודה, שביניהם קורס התחדשות עירונית. "בין היתר, אנחנו בית הספר לשמאות הגדול בארץ", מספר ד"ר זיכרמן. "מעבר לכך, אנחנו המוסד הראשון בארץ שמכניס אל האקדמיה את נושא ניהול הבנייה והבטיחות: תחום נוסף שסובל מהון אנושי נמוך".
אחת המשימות העיקריות של בית הספר לנדל"ן, הוא אומר, טמונה בהטמעת הטכנולוגיה בעבודה השוטפת בענף. "במאה ה–21, כשהטכנולוגיה נמצאת בכל פינה, אין שום היגיון שרצף כורע על הברכיים במשך 12 שעות ומניח מרצפות. זאת משימה שצריכה לבצע מערכת רובוטית, אז למה זה לא קורה? התשובה לכך נעוצה בהון האנושי שנחוץ כדי לתמוך בניהול הטכנולוגיה. במילים אחרות, אנחנו חייבים אנשים שמבינים בטכנולוגיה ויודעים איך לקחת את עולם הנדל"ן מהמאה ה–19 אל המאה ה–21. זאת המשימה שלנו: לקחת את כל המקצועות השונים בשרשרת הייצור של ענף הנדל"ן, מהיזמות ועד לביצוע, ולהכשיר בהם אנשי מקצוע מן המדרגה הראשונה".
כחלק מההתמקדות במרכיבים השונים של שרשרת הייצור בענף, בית הספר לנדל"ן מציע גם תוכניות לימוד במשפטים. "יש לנו תואר שני המיועד לעורכי דין, שמאפשר להעניק להם את כל הידע הנדרש בתחום הנדל"ן. צריך להבין שעורכי דין לא לומדים בבית הספר למשפטים כמעט שום דבר שקשור לנדל"ן. כשעורך דין מלווה קבוצת רכישה, פרויקט התחדשות עירונית או פרויקט יזמי, מה הוא בעצם יודע על מיסוי מקרקעין או היטלי השבחה? את הידע המעשי הוא צובר בעצמו בשטח, אבל זה מוביל להרבה טעויות בדרך. אנחנו באים לתקן את זה".
כאמור, ד"ר זיכרמן סבור כי הסדרה של מקצועות הנדל"ן תתרום בצורה ניכרת ליעילות העבודה בענף. "אנחנו רוצים לייצר שינוי עומק בענף הנדל"ן: לקחת עולם של חוכמת רחוב שעוברת מאב לבן, ולהכניס אליו מתודה אקדמית מסודרת שאפשר ללמוד אותה ולהתמקצע בה. בצורה הזאת אנחנו מייצרים הון אנושי שיעצב מחדש את הדור הבא של ענף הנדל"ן בארץ".
תוכנית לימודים חדשה
לאחרונה החליטו בבית הספר לנדל"ן בקריה האקדמית אונו לייסד תוכנית לימודים נוספת: תואר שני בלימודי משפט עם התמחות בנדל"ן. מסלול הלימודים החדש לא מיועד לבוגרי תואר ראשון במשפטים, אלא לבוגרי תארים אחרים. "אפשר לומר שאת המשק הישראלי מנהלים שני תחומים: נדל"ן ומשפט", מסביר ד"ר זיכרמן. "בכל פעם שאנחנו פותחים חדשות בשמונה בערב, אנחנו רואים שרוב הסיפורים שמעסיקים את הציבור כרוכים באחד מענפי המשפט, מהמהפכה המשפטית, דרך משפט פלילי ועד לדיני מלחמה.
"במקביל, גם ענף הנדל"ן צובר תאוצה כקטר המרכזי של המשק בשנים הקרובות", הוא מוסיף. "אם מסתכלים על הדמוגרפיה הישראלית, אנחנו מבינים שהמדינה נמצאת באירוע חסר תקדים. בעוד שלושים שנים תחיה כאן כמות כפולה של תושבים. זה עומד בניגוד מוחלט למגמה הקיימת בעולם, של צמיחה מתונה ואפילו שלילית של האוכלוסייה. ישראל היא המדינה היחידה במערב שהולכת לאירוע של הכפלת האוכלוסייה. זאת אומרת, אם נצליח בדרך פלא להכפיל את כמות השטח הבנוי במדינה נגיע בסך הכול לאותו מצב שבו אנחנו נמצאים היום מבחינת הפקקים, התשתיות הקורסות ויוקר המחיה. מכיוון שברור לכולם שלא נצליח להכפיל את מדינת ישראל, אנחנו הולכים לקטסטרופה אדירה בתחום הנדל"ן".
אותו אתגר דמוגרפי חסר תקדים, מדגיש ד"ר זיכרמן, מושך עוד ועוד ישראלים לתחום הנדל"ן. "הענף יהיה הקטר המרכזי של המשק — פשוט כי אין ברירה אחרת. המשמעות היא שיותר אנשים יצטרפו לתחום. יותר היבטים בפעילות המשק יהיו כרוכים בסוגיות נדל"ן. עם זאת, ההבנה של הציבור הרחב בנדל"ן היא אפסית. אנשים לא מבינים כלום בנדל"ן. העסקה הגדולה ביותר שזוג צעיר עושה בחייו היא רכישת דירה, אבל הם עושים את זה מתוך חוסר הבנה מוחלט. רוכשי דירות לא יודעים על מה הם חותמים, איך הם לוקחים משכנתה ואילו בדיקות הם צריכים לעשות. זה מצב לא הגיוני שמהווה כשל שוק של ממש במדינת ישראל".
תוכנית הלימודים החדשה לתואר שני בלימודי משפט עם התמחות בנדל"ן נועדה להעניק לסטודנטים את סט הכישורים הדרוש לניווט בעולם הנדל"ן הישראלי. "התואר החדש נותן מענה לאותם אנשים שלא בהכרח הולכים להיות יזמי נדל"ן, אבל רוצים להבין דבר או שניים על הענף החשוב ביותר במשק הישראלי. כלומר, להבין מה זאת עסקת נדל"ן ואיך מנהלים אותה בצורה נכונה.
"אנחנו רוצים לתת לציבור הרחב כלים שיעזרו לו לעסוק בעולם הנדל"ן", הוא אומר. "אם יש לי 300 אלף שקלים מיותרים, איך אני משקיע אותם בצורה נכונה? איפה משקיעים בנדל"ן, בארץ או בחו"ל? איך מוצאים את הדירה הנכונה? כמה מס אנחנו משלמים? איך מאתרים נכסים בעלי פוטנציאל? אנשים מוכנים ללכת כל החיים לרמי לוי כדי לחסוך חמישים שקלים בקניות בסופר. אני אומר לפעמים לסטודנטים שלי שהבנה במשכנתאות יכולה לחסוך להם בעזרת משפט אחד בבנק יותר כסף משהם יחסכו כל החיים בקניות בסופר. אנחנו חייבים להתמודד עם הבורות הזאת. אם הציבור יבין מה זה משק הנדל"ן זה יגרום בסופו של דבר לעסקאות מושכלות יותר שיעצרו את עליית המחירים. כל עוד הציבור סובל מבורות — אנשים משלמים על זה מחיר כבד".
בין תיאוריה לפרקטיקה
התואר השני בלימודי משפט עם התמחות בנדל"ן מורכב משני ימי לימודים שבועיים הנפרשים על פני ארבעה סמסטרים. הלימודים כוללים מגוון קורסים שעוסקים בבסיס המשפט הישראלי. "כלומר, אנחנו מעניקים לסטודנטים הבנה בסיסית של המשפט בארץ, ענפי המשפט השונים, הפרדת הרשויות ומערכת היחסים בין הרשויות, הבנה של מה זה חוזה ואיך הוא נראה ואיך מתמודדים עם החלטות של הרשויות. זה בא לביטוי גם בדברים הבסיסיים ביותר: אם קיבלתי דו"ח תנועה — איך אני יכול לבטל אותו? הרי אפשר לקחת דו"ח תנועה ולבטל אותו במכתב פשוט. אלה כישורי חיים בסיסיים שבלעדיהם אי אפשר לצלוח את החיים המודרניים".
תוכנית הלימודים כוללת גם קורסים בסוגיות משפטיות, תכנוניות ופיננסיות בעולם הנדל"ן. "היכולת להבין חיוב בהיטל השבחה יכולה לעשות את ההבדל בין עסקה מצוינת לעסקה כושלת — ולהפך", מדגיש ד"ר זיכרמן. "מה המשמעות של קניית דירה בקבוצת רכישה? איך מנהלים סיכונים בצורה נכונה? איך בודקים השקעה? אנחנו עובדים על כל הנושאים הללו, קורס אחרי קורס".
בהתאם לתפיסה המנחה של הקריה האקדמית אונו, שחרטה על דגלה את עקרון האקדמיה היישומית, הלימודים נועדו לשלב בין הידע המשפטי התיאורטי לכישורים מעשיים. "בסופו של דבר אנחנו רוצים להעניק לבוגרי התואר כלים פרקטיים. כדי לעשות את זה אנחנו משלבים בין תיאוריה לפרקטיקה: זאת לא תוכנית תואר שני שאין לה קשר לעולם המעשה.
"זה הדבר המרתק ביותר בתואר: אתה יוצא מכל שיעור ומבין דברים אמיתיים על החיים שלך", מסכם ד"ר חיים זיכרמן. "מה אומר הסכם ממון, מה קורה בתאונת שרשרת, מה האחריות של מעסיק כלפי העובדים שלו: התואר מעניק לסטודנטים ארגז כלים שיעזור להם בחיי היום־יום. הם לא יהיו עורכי דין וגם לא בהכרח יזמי נדל"ן — אבל ייהנו מהיכולת לחיות את חייהם שלהם בצורה מושכלת יותר".
בשיתוף הקריה האקדמית אונו
